Die Verwaltung der Knappheit

Die Frage nach mehr Wohnraum wird auf dem Schweizer Immobilienmarkt gern mit neuen Regeln und Eingriffen beantwortet. Doch diese lösen die Probleme oft nicht. Denn man versucht, die Symptome zu regulieren, nicht die Ursachen. Zum Teil werden sogar neue Probleme geschaffen, wie das Beispiel des Zweitwohnungsgesetzes (ZWG) zeigt: Es bremst zwar den Bau neuer Ferienwohnungen in stark belasteten Gemeinden – doch diese Verknappung bei einer hohen Nachfrage drückt die Preise in die Höhe. Und setzt den Markt der altrechtlichen Erstwohnungen unter Druck: Weil die Preise für Ferienwohnungen hoch sind, wird die Umwandlung von Erst- in Zweitwohnungen attraktiv. Ihr Anteil steigt also weiter, während die einheimische Bevölkerung kaum mehr zahlbaren Wohnraum findet. Möglich macht diese Entwicklung das ZWG – beziehungsweise die Ausnahmen vom Gesetz. Deutlich zeigt sich: Diese begünstigen die strukturellen Engpässe auf den lokalen Märkten noch zusätzlich.

Auch die angedachte Revision der Lex Koller wird kaum einen spürbaren Effekt auf steigende Preise oder Wohnungsknappheit in touristischen Gemeinden haben. Denn die Preise im Wohnungsmarkt werden nicht primär durch einzelne Käufergruppen aus dem Ausland oder spektakuläre Einzelfälle getrieben, sondern durch das knappe Angebot an Bauland, die geringe Bautätigkeit und die starke Nachfrage. Solange zu wenig gebaut werden kann und keine Anreize bestehen, den Erstwohnungsbestand zu erhalten, wird die Knappheit bloss verwaltet, nicht gelöst.

Revisionen bestehender Gesetze, wie sie nun bei der Lex Koller geplant sind, erzeugen den Eindruck von Handlungsfähigkeit, ohne das eigentliche Problem zu berücksichtigen: die Produktionsseite des Wohnens. Wenn Baubewilligungen Jahre dauern und Verdichtung lokal bekämpft wird, dann hat jede zusätzliche Erwerbsregel nur einen kleinen Effekt.

Es bräuchte mehr und schnellere Wohnraumproduktion durch Verdichtungs- und Erhaltungsanreize. Gemeinden sollten gezielt dauerhaften Wohnraum sichern, etwa über Zweckbindungen bei Neubauten oder durch Anreize für Eigentümerinnen, Erstwohnungen zu erhalten. Auch der gezielte Ausbau von gemeinnützigem Wohnungsbau sollte auf der Agenda stehen. Und wer Bauland spekulativ zurückhält, sollte stärker in die Pflicht genommen werden. Ein System, das nur über punktuelle Anpassungen, Ausnahmen und Sonderfälle agiert, ist nicht wirksam.