Wohnbeben in Zürich

Über gleich drei wohnpolitische Vorlagen befindet die Bevölkerung des Kantons Zürich im Juni. Doch nur eine elektrisiert die Immobilienbranche: die Wohnschutzinitiative. Bei Abbrüchen, grösseren Umbauten und Renovationen sollen Gemeinden künftig Obergrenzen für Mietzinsen einführen dürfen. Kritiker sprechen von einem faktischen Mietzinsdeckel. Wer saniert, soll Mieten kaum noch an das Marktniveau anpassen dürfen.

In der Branche schrillen die Alarmglocken. Erste institutionelle Anleger prüfen bereits ihre Engagements. «Wir bekommen ungewöhnlich viele Anfragen von Versicherungen und Pensionskassen, die sich fragen, ob Zürich noch verlässlich ist», sagt Donato Scognamiglio, Verwaltungsratspräsident des Immobilienberaters IAZI, der Institutionen bei Investitionen in Schweizer Immobilien berät. «Es drohen erstmals seit 30 Jahren spürbare Wertkorrekturen – im Extremfall bis minus zehn Prozent.»

Es geht um Vorsorgegelder, Pensionskassen und Versicherte

Die Dimensionen sind enorm: Rund 420 Milliarden Franken stecken institutionelle Anleger, Baufirmen und Immobiliengesellschaften in Schweizer Mietwohnungen, rund 80 Milliarden Franken allein im Kanton Zürich. Es geht also nicht um einzelne Besitzer, sondern um Vorsorgegelder, Pensionskassen und Versicherte. Werden Mietzinsanpassungen stark eingeschränkt, verschiebt sich die gesamte Wirtschaftlichkeitsrechnung. Bewertungen sinken, Risikoprämien steigen. Und Investitionen werden vorsichtiger geplant.

Peter Pickel, Leiter Immobilien der Asga Pensionskasse Genossenschaft, die rund sechs Milliarden Franken Investitionen in Schweizer Wohn- und Gewerbeimmobilien verwaltet, sagt: «Die Initiative könnte für Investoren spürbare Wertminderungen und langfristige Einschränkungen bei Mietzinsanpassungen bringen. Zürich würde vorübergehend an Attraktivität verlieren – unsere Investitionsstrategie müssten wir entsprechend anpassen.»

Laurent Schlaefli, CEO der Vorsorgeeinrichtung Profond, deren Immobilienportfolio Wohn-, Logistik- und Geschäftsobjekte mit einem Marktwert von rund 2,5 Milliarden Franken umfasst, ergänzt: «Wird die Initiative angenommen, dürften freie Mieten steigen, weil weniger gebaut wird, während die Nachfrage hoch bleibt. Gleichzeitig könnten bestehende Immobilien um zehn bis fünfzehn Prozent an Wert verlieren – Eigentümer müssten mit spürbaren Einbussen rechnen.»

Robert Hauri, CEO der Intercity Group, eines grossen Vermarkters von Wohn- und Gewerbeimmobilien, warnt: «Die Initiative löst die Knappheit nicht, sie verschärft sie. Längere Verfahren und schwer kalkulierbare Erträge könnten dazu führen, dass Projekte zurückgestellt oder gar nicht realisiert werden.»

Mehr Schutz, weniger Wohnungen? Am 14. Juni steht auf dem Spiel, wie viel Regulierung der grösste Immobilienmarkt der Schweiz verkraftet – und ob er ein sicherer Hafen bleibt.