Seesicht: Wie viel ist der Blick aufs Wasser wert?

Ein paar Schritte zum Wasser, tolle Aussicht auf den unteren Zürichsee, sechseinhalb Zimmer für 5,5 Millionen Franken. Rund zwanzig Kilometer weiter östlich gibt es gleich viele Zimmer auf vergleichbarer Fläche. Der Preis: 2,4 Millionen Franken. «Die Seesicht ist extrem begehrt, und noch mehr gilt das für den direkten Seeanstoss», weiss Andreas Kron, CEO von Switzerland Sotheby’s International Realty. «Gerade Objekte mit direktem Seeanstoss sind so selten, dass potenzielle Käufer auch mal zuwarten, bis etwas frei wird.»

Sichtbare Fläche treibt den Preis

Nicht bei allen Seen ist die Sicht gleich teuer. «Zuerst kommt jeweils die Region, dann der See», weiss Kron. Besonders attraktiv ist der Zürichsee aufgrund der Stadt- und Flughafennähe. Natürlich gebe es auch viele attraktive Immobilien in der Nähe der kleineren Seen im Mittelland. «Aber da stellt sich immer wieder die Frage nach der Erreichbarkeit von weiterführenden Schulen, wenn sich Familien mit Kindern für solche Objekte interessieren», so Kron. «Details wie Waldnähe, Einschränkungen bei der Ausnutzung und eben die Sicht auf den See haben grossen Einfluss auf die Gesamtbewertung.» Am Zürichsee kann das rasch einmal den Unterschied zwischen einem 10- und einem 20-Millionen-Objekt ausmachen.

Gemäss einer Auswertung des Immobilienberaters Iazi, die exklusiv für die Handelszeitung vorgenommen wurde, gibt es für Seesicht erhebliche Preisaufschläge, deren Höhe aber je nach Messansatz und Kontext erheblich variiert. Die Aufschläge reichen von etwa 3 Prozent für die Nähe zum Wasser auf Nachbarschaftsebene in Genf bis zu fast 90 Prozent für eine binäre Seeblickvariable am Eriesee in den Vereinigten Staaten.

Im Schweizer Kontext, der für Gemeinden im Raum Zürich, wie etwa Meilen, am relevantesten ist, erzielen Einfamilienhäuser mit weitem Blick über den Zürichsee Preisaufschläge von bis zu 15 Prozent. «Im Kanton Zürich führt eine Verdoppelung der sichtbaren Seefläche zu einem Preisaufschlag von rund 3 Prozent – Seesicht ist also messbar kapitalisiert, aber mit abnehmendem Grenznutzen», stellt Donato Scognamiglio, Verwaltungsratspräsident von Iazi, fest. «Für Einfamilienhäuser mit weiter Seesicht im Raum Zürich zeigen Studien Aufschläge von bis zu 15 Prozent – besonders ausgeprägt im gehobenen Segment.» Das Ausmass der sichtbaren Wasserfläche spiele gemäss den Studien eine Rolle: In Genf erhöht jeder zusätzliche Hektar sichtbare See- oder Flussfläche die Preise, und in Zürich führen grössere Aussichtskategorien zu progressiv höheren Aufschlägen. «Nicht die blosse Nähe, sondern die visuelle Präsenz des Sees ist der stärkere Preistreiber», so Scognamiglio.

Nur ein kleiner Teil des Schweizer Gebäudeparks bietet einen nennenswerten Ausblick auf ein Gewässer, was den Seeblick grundsätzlich zu einem knappen Gut macht. «Entsprechend ist der Seeblick einer der stärksten wertbeeinflussenden Mikrolagefaktoren», bestätigt Jörg Schläpfer, Head Economics bei Wüest Partner in Zürich. Empirische Auswertungen von Wüest Partner zeigen, dass Häuser mit Seesicht im Durchschnitt mit einem Aufschlag von rund 11 Prozent gehandelt werden. «Hinter diesem Durchschnittswert versteckt sich jedoch eine grosse Variation des Effekts», präzisiert Schläpfer. «Entscheidend ist erstens die Art der Sicht: Eine uneingeschränkte, frontale Seesicht auf viel Wasser aus dem Wohn- und Essbereich wird deutlich höher bewertet als eine seitliche oder nur aus Nebenräumen wahrnehmbare, eingeschränkte Seesicht.» Zweitens hängt die Wirkung vom Zusammenspiel mit weiteren Lage- und Objektfaktoren ab. Eine Seesicht bei gleichzeitig hoher Lärmbelastung, ungünstiger Besonnung oder eingeschränkter Privatsphäre limitiert laut Schläpfer den Aufpreis spürbar.

Ufernähe versus Seeanstoss

Die Nähe zum See ist laut Schläpfer ein eigenständiger Wertfaktor, der sich von der reinen Sicht unterscheidet. «Hedonische Modelle zeigen, dass mit abnehmender Distanz zu frei zugänglichen Uferbereichen die Zahlungsbereitschaft spürbar steigt.» Dabei sei zwischen «Nähe» und «Seeanstoss» klar zu unterscheiden. Nähe bedeutet kurze Wege zum Wasser, häufig verbunden mit Freizeit- und Erholungsqualitäten. «Seeanstoss hingegen – also ein direkter Zugang zum eigenen Uferteil – ist ein rares Gut mit deutlich stärkerer Preisdynamik», so Schläpfer. «Denn der Seeanstoss ist etwas Exklusives und eröffnet die Möglichkeit, eine Liegenschaft im Spitzen- oder Liebhabersegment zu verankern.» In diesem Segment sind die Marktwerte deutlich höher, da liegt auch eine Verdoppelung des Marktwerts drin.

Der Markt unterscheidet darüber hinaus zwischen «unverbaut» und «unverbaubar». «Ein unverbaubarer Seeblick – etwa durch vorgelagerte Freihaltezonen oder Landwirtschaftsland – wird mit einer zusätzlichen Sicherheitsprämie honoriert», so Schläpfer weiter. «Diese kann den Marktwert um mehrere Prozente steigern und wirkt sich insbesondere im gehobenen Segment deutlich aus.» Und es gibt laut Schläpfer auch Unterschiede, die sich aus dem Zusammenspiel von wirtschaftlicher Dynamik, Steuerbelastung, Erreichbarkeit, Topografie und internationaler Nachfrage ergeben. «Lagen am Zürich- und Zugersee profitieren grossflächig von der Nähe zur Wirtschaftsmetropole und der grossen internationalen Nachfrage, am Vierwaldstättersee differenziert der Markt hingegen stärker nach Teilregionen.»