Verliert das Betongold an Glanz?

Für viele Schweizerinnen und Schweizer sind Immobilien ein zentrales Element der Altersvorsorge. Ein Eigenheim bietet nicht nur ein Dach über dem Kopf, sondern fungiert auch als Kapitalreserve, die im Ruhestand genutzt werden kann. Dabei stellt der Eigenmietwert eine Besonderheit des Schweizer Steuerrechts dar. Eigentümerinnen und Eigentümer selbst genutzter Immobilien mussten bislang ein fiktives Einkommen versteuern, das dem Betrag entspricht, den sie theoretisch als Miete hätten erhalten können. Im Gegenzug konnten sie Schuldzinsen, Unterhaltskosten und teilweise Aufwendungen für Energiesparmassnahmen von ihrem steuerbaren Einkommen abziehen. Dieses Konstrukt sollte eine steuerliche Gleichbehandlung von Mietern und Eigentümern schaffen, war aber seit Jahrzehnten umstritten.

Am 28. September 2025 hat das Schweizer Stimmvolk mit 57,7 Prozent der Stimmen entschieden, den Eigenmietwert abzuschaffen. Die Änderung ist Teil einer umfassenden Reform der Wohneigentumsbesteuerung und soll frühestens ab dem Steuerjahr 2028 in Kraft treten. Damit endet ein mehr als neunzig Jahre altes System, dessen Abschaffung in der Vergangenheit wiederholt an der Urne gescheitert war.

Systemwechsel im Wohneigentum

Für die private Vorsorge hat diese Entscheidung gleich mehrere Folgen. «Der Wegfall des Eigenmietwerts wirft einige Fragen auf – viele Wohneigentümer sind darum verunsichert», sagt Markus Stoll, Steuerspezialist beim VZ Vermögenszentrum. Einerseits entfallen künftig die fiktiven Einkommen aus Wohneigentum, was für viele Eigentümerinnen und Eigentümer zu einer direkten Steuerersparnis führt. Personen, die ihre Hypotheken weitgehend zurückbezahlt haben und kaum noch Schuldzinsen abziehen können, profitieren tendenziell stärker von der Abschaffung, weil der Eigenmietwert früher einen höheren Anteil ihrer Steuerbelastung ausmachte.

Andererseits bringt der Systemwechsel auch Einschränkungen bei den Abzügen mit sich. Mit dem Wegfall des Eigenmietwerts entfallen viele der bisherigen Abzugsmöglichkeiten, insbesondere der allgemeine Schuldzinsabzug für selbst genutzte Immobilien. Künftig können Unterhaltskosten und Schuldzinsen bei der direkten Bundessteuer grundsätzlich nicht mehr geltend gemacht werden – mit Ausnahme der zeitlich befristeten Ersterwerberregelung, die einen degressiven Schuldzinsabzug während zehn Jahren vorsieht. In den Kantonen können einzelne Abzüge, etwa für energetische Massnahmen, je nach Regelung möglich bleiben. «Spätestens ab 2050 ist damit auch auf Kantonsebene Schluss. Langfristig könnte so ein wichtiger steuerlicher Anreiz für nachhaltige Renovationen wegfallen», sagt VZ-Experte Stoll. Für Haushalte mit hohen Hypotheken oder laufenden Sanierungsinvestitionen kann dies trotz Wegfall des Eigenmietwerts zu einer höheren effektiven Steuerbelastung führen.

Liquidität vor Schuldenabbau

Damit stellt sich für viele Wohneigentümer die Frage, wie sie ihre Hypothekarstrategie anpassen sollen. Nicht wenige überlegen sich, ihre Hypothek ganz oder teilweise zurückzuzahlen. Eine Amortisation sollte aber gut überlegt sein, denn einmal zurückbezahlt, steckt das Geld dauerhaft in der Immobilie. Auch stellt sich die Frage, wofür die Mittel für die Amortisation sonst eingesetzt würden. Geld, das auf kaum verzinsten Konten brachliegt, kann für die Rückzahlung genutzt werden. Wer Ersparnisse dagegen gewinnbringend anlegt, kann oft nicht von einer Amortisation profitieren. «Gerade Haushalte mit knappen Reserven sollten prüfen, ob eine höhere Liquidität nicht wertvoller ist als eine tiefere Hypothek. Darum empfiehlt es sich, ausreichend finanzielle Polster für Unvorhergesehenes einzuplanen – wie etwa für hohe Pflegekosten», sagt Stoll vom VZ.

Für die persönliche Vorsorgeplanung bedeutet dies, dass die Attraktivität eines Eigenheims nicht mehr allein über die steuerliche Belastung definiert wird. Grundsätzlich bleibt ein Eigenheim aber ein bedeutender Baustein der Vermögensbildung und Altersvorsorge, weil es die Wohnkosten im Ruhestand senkt und ein Vermögen darstellt, das – wenn nötig – liquidiert oder belastet werden kann. Gerade für Personen mit bescheidenem Vorsorgevermögen kann die Immobilie eine der wenigen verbliebenen Sicherheiten darstellen. Gleichzeitig macht die Reform deutlich, dass Wohneigentum kein universelles Allheilmittel ist: Gerade jüngere Haushalte oder Personen mit niedrigerem Einkommen sehen sich am Markt oft ausgeschlossen.

Relevanz für Institutionelle

Die Bedeutung von Immobilien erstreckt sich über den privaten Bereich hinaus auch auf die institutionelle Vorsorge. Pensionskassen gehören in der Schweiz zu den grössten Immobilieninvestoren und halten einen bedeutenden Anteil des gewerblichen und des Wohnimmobilienbestands. Immobilienanlagen dienen diesen grossen Vorsorgeeinrichtungen dazu, für ihre Rentnerinnen und Rentner stabile Erträge zu erwirtschaften und Diversifikation zu erreichen. Veränderungen in der Immobilienbesteuerung können daher indirekte Effekte auf Pensionskassen haben, etwa durch Anpassungen der Bewertungsmethoden oder der Erfolgsmargen und die Stabilität der Erträge aus Domizilobjekten. Ein institutioneller Anleger muss künftig allfällige Marktveränderungen im Immobiliensektor, die aus der Reform resultieren, stärker in seine strategischen Risiko- und Renditemodelle einbeziehen.