Wege zum Wohneigentum

Beim Kauf von selbst bewohntem Wohneigentum müssen in der Schweiz mindestens 20 Prozent Eigenkapital eingebracht werden. Davon müssen mindestens 10 Prozent «hartes» Eigenkapital sein – also Mittel, die nicht aus der Vorsorge stammen. Welche Möglichkeiten gibt es hier?

Klassiker: Erbvorbezug und Schenkungen

Ein Erbvorbezug kann in der Schweiz gemäss UBS als Eigenkapital angerechnet werden, sofern eine schriftliche Vereinbarung vorliegt und keine Rückzahlungsverpflichtung besteht. Es darf sich also nicht um ein Darlehen handeln. «Für eine kreditgebende Bank ist zentral, dass die Mittel unwiderruflich verfügbar sind», so die UBS. Zudem empfiehlt die Zürcher Kantonalbank, Erbvorbezüge schriftlich zu regeln: «Wichtig zu beachten ist auch, dass der Erbvorbezug im Ablebensfall der Zuwenderin beziehungsweise des Zuwenders im Rahmen der Erbteilung gegenüber anderen Erbinnen und Erben ausgeglichen werden muss», so die Bank. Ist die Herkunft der Mittel nachvollziehbar und die Schenkung unwiderruflich, kann auch diese als Eigenkapital angerechnet werden. «Dabei sind die kantonal unterschiedlichen Schenkungssteuern zu berücksichtigen», gibt die UBS zu bedenken. «Für eine klare und nachvollziehbare Dokumentation wird in der Regel ein schriftlicher Schenkungsvertrag vorausgesetzt.»

Kunstsammlungen gelten dagegen üblicherweise nicht als klassisches Eigenkapital, da deren Bewertung komplex, die Liquidität beschränkt und der Marktwert volatil ist. «In der Praxis heisst das: Fehlt die notwendige Liquidität für den Kauf einer Liegenschaft, müssten einzelne Werke veräussert werden. Dies gilt auch für andere illiquide Luxusgüter wie beispielsweise Oldtimer», heisst es von der UBS.

Psychologische Klippen und kreative Lösungen

Sobald Schenkungen oder Erbvorbezüge im Spiel sind, wird es oft emotional. Nur schon die Wortwahl kann den Unterschied machen, weiss Adrian Wenger, Immobilienfinanzierungsspezialist beim VZ Vermögenszentrum, aus Erfahrung: «Das Wort ‹Schenkung› klingt wesentlich besser als ‹Erbvorbezug›, bei dem man sich mit der eigenen Sterblichkeit auseinandersetzen muss.» Hinzu kommen weitere psychologische Klippen. Oft gebe es auch Vorbehalte der Schenker beziehungsweise der zukünftigen Erblasser gegenüber der Partnerin oder dem Partner, mit dem die Immobilie gekauft werden soll. In solchen Fällen rät Wenger, die Konflikte anzusprechen und eine gangbare Lösung anzustreben. «Beispielsweise ein Darlehen mit Rückzahlungspflicht, falls die Beziehung scheitert.»

Für vermögende Eltern gibt es zudem die Variante des Direkterwerbs. Wenger: «Eltern können eine Immobilie auch direkt erwerben und sie dann an Kinder oder andere Verwandte vermieten.» Damit sei allen gedient: Jüngere Menschen, die sich sonst keine Wohnung leisten könnten, kommen zu ihren eigenen vier Wänden. Und die Eltern nehmen eine Investition in Immobilien vor, was sie möglicherweise unabhängig davon in Erwägung gezogen haben. «Gegenüber Darlehen hat diese Variante noch einen weiteren Vorteil», so Wenger. «Aus Sicht einer Bank muss ein Darlehen bei der 5-Prozent-Tragbarkeitsberechnung einbezogen werden – ausser man erklärt es in einem speziellen Formular für nachrangig.»

Vorsorgegelder als Finanzierungsquelle

Für die restlichen 10 Prozent des Eigenkapitals können Vorsorgegelder eingesetzt werden – entweder über einen Vorbezug oder eine Verpfändung der Pensionskasse (zweite Säule) sowie der dritten Säule. «Welche Lösung sinnvoller ist, hängt stark vom Alter, der individuellen Vorsorgesituation und der Risikotragfähigkeit ab», so die UBS. Beim Einsatz von Pensionskassengeldern rät Adrian Wenger Paaren zur taktischen Entnahme aus einer der beiden Kassen: «Nach einem Bezug ist eine weitere Entnahme fünf Jahre lang nicht möglich. Wenn man dann eine zweite Pensionskasse als mögliche Finanzierungsquelle in der Hinterhand behält, kann man im Bedarfsfall auf diese zurückgreifen.»

Auch bei der Säule 3a zählen Details: Versicherungslösungen haben meistens hohe Auflösungskosten. Wer längerfristig erwägt, einmal eine Immobilie zu erwerben, sollte deshalb eine Bankenlösung wählen. Zudem sollten grössere Beträge idealerweise in einem Schritt bezogen werden, weil sonst die Kostenpauschale der Stiftung für den Bezug und die Kosten für einen allfälligen Grundbucheintrag pro Vorsorgelösung zur Anwendung kommen. Steuerlich bringt eine Staffelung beim Wohneigentum ohnehin keinen Vorteil, da alle im selben Jahr bezogenen Vorsorgegelder addiert werden.

Lücken vermeiden

Vorsorgegelder sollten jedoch mit Bedacht eingesetzt werden, warnt die Zürcher Kantonalbank: «Bei einem Bezug aus der Pensionskasse können – im Gegensatz zur dritten Säule – auch Leistungen im Risikofall, etwa Invaliditäts- oder Todesfallleistungen, betroffen sein.» Aus Vorsorgesicht könne dies ein Argument für die Wahl der dritten Säule sein. Die Frage obliege jedoch einer Einzelfallprüfung und sei abhängig von der individuellen Situation der Kundin beziehungsweise des Kunden und der Ausgestaltung des jeweiligen Pensionskassenreglements.