Mieter für Ex-Bürgermeister-Wohnung steigt um 30 Prozent

Der New Yorker Bürgermeister Zohran Mamdani hat in diesem Jahr seine mietpreisgebundene Wohnung in Queens verlassen, um in die offizielle Residenz des Bürgermeisters zu ziehen. Nun erhöht sein ehemaliger Vermieter die Miete für diese Wohnung für den neuen Mieter um mehr als 30 Prozent.

Und der neue Mietpreisstopp der Stadt enthält keine Bestimmung, die dies verhindern könnte.

Die Mieterhöhung zeigt, dass Vermieter nach wie vor einen gewissen Spielraum haben, um von den steigenden Immobilienpreisen in New York City zu profitieren, auch wenn die Stadt ihre Möglichkeiten zur Mieterhöhung einschränkt.

Ein städtischer Ausschuss hat letzte Woche zum ersten Mal in der Geschichte der Stadt einen zweijährigen Mietpreisstopp beschlossen und damit eines der wichtigsten Wahlversprechen des Bürgermeisters eingelöst.

Ab Oktober müssen Vermieter von rund einer Million mietpreisgebundenen Wohnungen in der Stadt – fast der Hälfte des gesamten Mietbestands – die Miete bei jeder Verlängerung bestehender Mietverträge unverändert lassen.

Bei neuen Mietverträgen hingegen können Vermieter, die in Zeiten schwächerer Marktlage ermässigte Mieten verlangt hatten, die Mieten auf den vom Staat zugelassenen Höchstpreis anheben.

Die ehemalige Wohnung des Bürgermeisters in Queens ist ein Paradebeispiel dafür. Bevor er in die Gracie Mansion in Manhattan zog, zahlte Mamdani rund 2'300 Dollar pro Monat für die Einzimmerwohnung in einem sechsstöckigen Vorkriegsgebäude im zunehmend beliebten Stadtteil Astoria. Der neue Mieter dieser Wohnung zahlt nun mehr als 3'000 Dollar, so der Makler, der sie vermietet hat.

«Mit der Wohnung wird jetzt viel mehr Geld verdient als zu Mamdanis Zeiten», sagte Cesar Guevara, der als Makler bei BOND New York tätig ist und die Wohnung vermietet hat.

Die eine Million Wohnungen, für die ein Mietpreisstopp gilt, sind über alle fünf Stadtbezirke verstreut, konzentrieren sich jedoch grösstenteils auf Upper Manhattan und die Bronx. In diesen Wohnungen leben mehr als zwei Millionen New Yorker.

Die Medianmiete für einen Haushalt mit mietpreisgebundener Wohnung lag im Jahr 2023 bei 1'500 Dollar und damit laut der jüngsten Wohnungs- und Leerstandserhebung der Stadt 500 Dollar unter dem Marktpreis.

Selbst wenn der Mietpreisstopp in Kraft tritt, stehen den Vermietern noch einige wenige Möglichkeiten offen, um Mieterhöhungen durchzusetzen. Wenn sie umfangreiche gebäudeweite Modernisierungsmassnahmen durchführen, wie zum Beispiel die Erneuerung von Heizkesseln, Fenstern oder Dächern, sind sie berechtigt, mit Genehmigung einer staatlichen Behörde eine Mieterhöhung von maximal 2 Prozent zu verlangen. Auch für wohnungsspezifische Modernisierungen, wie zum Beispiel den Einbau neuer Haushaltsgeräte, können sie Mieterhöhungen geltend machen.

Als Mamdani 2018 in das «Princess Martha»-Gebäude in Astoria einzog, sicherte er sich einen vergünstigten Mietpreis unterhalb der gesetzlichen Obergrenze für mietpreisgebundene Wohnungen, da es sich um ein weniger beliebtes Viertel handelte und der Markt dort schwächer war.

Dennoch beschwerte er sich in den sozialen Medien über den Preis.

«Heute kostet uns unsere mietpreisgebundene 1-Zimmer-Wohnung in Astoria 2'000 Dollar pro Monat. Im Jahr 1984 kostete dieselbe Wohnung 290 Dollar pro Monat», schrieb Mamdani in einem Beitrag aus dem Jahr 2019. «Was ist das, wenn nicht Diebstahl?»

Im selben Jahr verabschiedete New York ein Gesetz, das Vermieter weitgehend daran hinderte, ihre Wohnungen nach Investitionen in Modernisierungsmassnahmen aus dem mietpreisgebundenen System zu nehmen. Zuvor hatten Eigentümer für diese Wohnungen Marktmieten verlangen können. New Yorker Gebäudeeigentümer nahmen auf diese Weise rund 300'000 Wohnungen aus der Mietpreisbindung heraus.

Dieses Vorgehen endete vor sieben Jahren, doch Vermietern ist es nach wie vor gestattet, die Miete in leerstehenden, mietpreisgebundenen Wohnungen neu festzusetzen, um der steigenden Nachfrage gerecht zu werden, sofern sie nicht bereits die vom Staat zugelassene Höchstmiete verlangen. Die gesetzlich zulässige Höchstmiete wird auf der Grundlage der bisherigen Mietentwicklung der Wohnung und der vorgenommenen Modernisierungsmassnahmen berechnet.

Der Markt in Astoria boomt, wie in den meisten Teilen von New York City. Die Durchschnittsmiete in Astoria liegt laut RentCafe bei rund 3'390 Dollar, was einem Anstieg von etwa 40 Prozent gegenüber 2023 entspricht. Die Medianmiete für eine Einzimmerwohnung in New York City liegt derzeit bei etwa 4'660 Dollar und ist damit laut dem Immobiliendaten-Anbieter Zumper die höchste in den gesamten USA.

Als Mamdani die Bürgermeisterwahl gewann und im Januar auszog, wusste seine Vermieterin, dass sie für die leerstehende Wohnung einen höheren Preis erzielen konnte. Sie investierte Monate und Tausende von Dollar, um die Küche komplett zu renovieren, das Badezimmer neu zu fliesen, neue Geräte einzubauen und die Wohnung zu streichen, sagte Guevara.

Ausserdem hat Guevara die Wohnung nicht öffentlich ausgeschrieben. Er vermietete die Wohnung privat an den neuen Mieter – eine Praxis, die seiner Aussage nach seit letztem Sommer häufiger geworden ist, als New York City Maklern untersagte, Mietern automatisch Gebühren für ihre Dienstleistungen in Rechnung zu stellen.

«Wir haben versucht, die Miete so hoch wie möglich zu halten», sagte Guevara.

Im Wahlkampf machte Mamdani aus «Freeze the Rent» einen viralen Slogan. In einer Stadt, in der mehr als zwei von drei Einwohnern zur Miete wohnen, trugen die New Yorker bald blaue T-Shirts mit der Aufschrift «Tenants for Zohran» in neonorangen Buchstaben.

Das Versprechen eines Mietstopps löste Empörung unter den Vermietern mietpreisgebundener Wohnungen aus, die behaupten, ihre Immobilien hingen aufgrund hoher Zinsen, steigender Nebenkosten und anderer steigender Ausgaben bereits am seidenen Faden.

Selbst während er gegen die Gewinne der Vermieter wetterte, war Mamdani im Gebäude ein freundlicher Mieter, sagte Guevara.

«Er war immer ein Mann in Anzug und Krawatte – sehr herzlich», sagte er. «So, wie er im Fernsehen spricht, so tritt er auch bei allen anderen Anlässen auf.»

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