Wohnungsmarkt: Ein soziales Problem wird zum Standortproblem

Zürich belegt in weltweiten Rankings zur Lebensqualität regelmässig Spitzenplätze. So liegt die Limmatstadt im Global Liveability Index 2025 beispielsweise auf Rang zwei, hinter Kopenhagen. Solche Indizes sind für Unternehmen wichtig, da Fachkräfte und Best Talents Faktoren wie Bildung, Gesundheitsversorgung, Sicherheit und Wohnen bei der Wahl ihres Arbeitsorts besonders stark berücksichtigen. Verschlechtert sich eines dieser Kriterien, leidet die Lebensqualität und damit die Standortattraktivität.

Und genau hier liegt der Knackpunkt: In der Firmenbefragung 2025 der Stadt Zürich werden der Immobilienmarkt und das Wohnungsangebot als zentrale Herausforderungen für den Standort bewertet. Das Wohnungsangebot ist sogar der am schlechtesten beurteilte der 18 untersuchten Standortfaktoren – die Evaluation sank deutlich von der Note 3,0 im Jahr 2021 auf 2,4 im Jahr 2025. Dies stellt den tiefsten Wert seit Beginn der Erhebung im Jahr 2008 dar. Gleichzeitig hat die Relevanz dieses Faktors für die Unternehmen zugenommen (plus 10 Prozentpunkte gegenüber 2021).

Im August 2025 meldete die Stadt Zürich, dass die Leerwohnungsziffer weiterhin bei 0,1 Prozent verharrt, was deutlich unter dem Schweizer Durchschnitt der letzten Jahre liegt. Dazu Philippe Koch, Delegierter Wohnen der Stadt Zürich: «Knapper Wohnraum ist kein neues Problem in Zürich. Was in den letzten Jahren zu einer Verschärfung der Wohnungsnot beigetragen hat, ist der hohe Flächenverbrauch pro Person, die steigende Nachfrage nach Wohnraum in der Stadt Zürich, die höhere Zahlungsbereitschaft für Wohnraum insbesondere in den oberen Einkommensgruppen sowie das knappe Bauland.» Dies spiegelt sich in der sozialen Entwicklung wider: Wie Koch erklärt, wächst Zürich seit einigen Jahren vor allem in den obersten Einkommensgruppen.

In der Firmenbefragung der Stadt wurden Unternehmen aus verschiedenen Branchen befragt. Darunter auch solche aus dem Gesundheits-, Bau- und Gastronomiesektor. Der Mangel an bezahlbaren Wohnungen betrifft in erster Linie Mitarbeitende mit tiefen oder mittleren Einkommen. Doch auch für gut verdienende Fachkräfte mit Familie dürfte Zürich gegenüber anderen Städten an Attraktivität einbüssen. Ein soziales Problem wird so zum Standortproblem.

Wie Koch betont, legen die Gemeindeordnung und das Programm Wohnen der Stadt Zürich Strategien fest, wie man der Wohnungsnot begegnen kann. Wichtig sei die Ausweitung des gemeinnützigen Wohnungsbestands. «Das Ziel ist, dass bis 2050 ein Drittel aller Mietwohnungen im Eigentum gemeinnütziger Wohnbauträgerschaften sind», erklärt Koch.

Flughafenregion doppelt betroffen

Nicht nur in der Stadt Zürich, auch in der Flughafenregion ist die Situation auf dem Wohnungsmarkt angespannt. «Während wir im Bereich der Büroflächen mit einer Leerstandsquote von rund 14,8 Prozent ein temporäres Überangebot verzeichnen, sind die Leerstandsquoten im Wohnungsbau sehr tief», sagt Peter Arnold, Sprecher der FRZ Flughafenregion Zürich. Zwar lägen diese nicht ganz auf dem extrem niedrigen Niveau der Stadt Zürich, entsprächen aber dem schweizweiten Trend der Knappheit. «Bezahlbarer Wohnraum ist somit auch bei uns ein rares Gut, was die Dynamik am Markt stark prägt», erklärt Arnold.

Den Einfluss auf die Standortattraktivität hält er jedoch für gering: «Ein Mangel an Wohnraum stellt zweifellos eine Herausforderung für jeden Wirtschaftsstandort dar. Dennoch verfügt die Flughafenregion über eine ausserordentlich hohe Resilienz und Standortqualität. Die zentrale Verkehrslage, die unmittelbare Nähe zum Flughafen sowie erstklassige Infrastrukturen wie The Circle, der Innovationspark Zürich in Dübendorf oder das Digital Health Center in Bülach wirken als starke Magnete.» Die Attraktivität komme also weniger unter Druck, sie wandle sich vielmehr: «Wir sehen eine verstärkte Tendenz zur Mischnutzung und zur Transformation bestehender Flächen, um die Lebensqualität für Fachkräfte hochzuhalten», sagt Arnold.

Chancen durch Umnutzung von Flächen

Städte wie Dübendorf würden den Bau von Wohntürmen fördern. Zudem seien in Kloten, wo 43 000 Beschäftigte 20 000 Einwohnerinnen und Einwohnern gegenüberstehen, erhebliche Wohnbauaktivitäten im Gange – darunter viele Kompletterneuerungen, bei denen ältere Siedlungen modernen Wohnbaueinheiten weichen. «Unternehmen und Immobilienbesitzer reagieren innovativ auf die Marktsituation. Ein zentraler Ansatz ist die Umnutzung leer stehender Büroflächen in Wohnraum oder in sogenannte Flex Spaces – flexible Modelle, die den modernen Bedürfnissen der Fachkräfte entsprechen. Wir als FRZ Flughafenregion Zürich unterstützen diesen Prozess aktiv als Vermittler und Door-Opener», erklärt Arnold. Zudem würden Firmen wie die Empa oder der Innovationspark verstärkt auf die Vorteile der Clusterbildung setzen, um mit einem inspirierenden Arbeitsumfeld und der guten Anbindung an Freizeitund Shoppingmöglichkeiten zu punkten. «Ziel ist es, den Standort nicht nur als Arbeitsort, sondern als attraktiven Lebensraum ganzheitlich weiterzuentwickeln», betont Arnold.

Im Kanton Zürich ist bezahlbarer Wohnraum aufgrund der Knappheit und der hohen Kosten zu einer zentralen Herausforderung für die Lebensqualität geworden. Die Herausforderung liegt darin, die knappen Flächen so zu nutzen, dass sie nicht nur für Topverdiener erschwinglich sind.