«Die Preise werden in den nächsten zwei Jahren weiter steigen»

Der Kanton Zug weist seit Jahren eine sehr hohe Standortattraktivität für Unternehmen und gut qualifizierte Arbeitskräfte auf. Die daraus resultierende hohe Nachfrage trifft dabei auf ein gleichzeitig strukturell sehr knappes Wohnungsangebot.

Der Nachfragedruck ist geprägt durch die zentrale Verkehrsanbindung, attraktive Arbeitsplätze in wertschöpfungsstarken Branchen, hohe Lebensqualität, ein breites Bildungsangebot und tiefe Steuern. Über eine Million Beschäftigte erreichen Zug mit dem öffentlichen Verkehr innerhalb einer Stunde; täglich pendeln rund 40 000 Personen in den Kanton. Würde nur jeder Zehnte davon in Zug wohnen wollen, entspräche dies bereits rund 4000 Wohnungssuchenden – dies bei einer Neuwohnungsproduktion von durchschnittlich rund 800 Wohnungen pro Jahr.

Steigende Mieten sind in der ganzen Zentralschweiz zu beobachten. In Zug fällt die Entwicklung aufgrund des besonders ausgeprägten Nachfrageüberhangs jedoch ausgeprägter aus.

Bei Neu- und Wiedervermietungen können Vermietende die aktuelle Marktnachfrage direkt berücksichtigen. Bestandsmieten richten sich dagegen stärker nach dem seit Dezember 2023 rückläufigen Referenzzinssatz und den mietrechtlich begrenzten Anpassungsmöglichkeiten.

Eine Überhitzung des Wohneigentumsmarktes wäre unter anderem dann erkennbar, wenn sich die Immobilienpreise innerhalb kurzer Zeit auffallend stark von den Haushaltseinkommen abkoppeln würden. Dies ist derzeit nicht der Fall.

Beide Gemeinden bieten eine attraktive Kombination aus guter Erreichbarkeit, hoher Wohnqualität und familienfreundlichem Umfeld. Gleichzeitig ist das Angebot dort ebenfalls begrenzt; insbesondere hat in Hünenberg die Ablehnung durch die Stimmbevölkerung der kürzlich vorgelegten Zonenplanrevision bei verschiedenen grösseren Projekten eine Verzögerung des weiteren Wohnungsbaus zur Folge.

Bei begehrten Objekten ist der Verhandlungsspielraum erfahrungsgemäss gering. Um in den Verkaufsverhandlungen rascher entscheiden zu können, ist für interessierte Kaufende eine gute Vorbereitung bei den finanziellen Überlegungen von Vorteil. Ein vorgängiges Bankgespräch hilft dabei: Die Zuger Kantonalbank kennt bereits viele Entwicklungsobjekte als finanzierende Bank im Detail und kann interessierten Kaufenden zeitnah eine Finanzierungsofferte erstellen.

Die Anzahl der aktuell bewilligten Wohnungen liegt rund 15 Prozent über dem Durchschnitt der letzten zehn Jahre, reicht aber bei weitem nicht für eine mittelfristige Marktentspannung. Da von den neu erstellten Wohnungen ein Teil Ersatzneubauten sind, dürfte der Nettozuwachs bei lediglich rund 700 Wohnungen liegen.

Gemäss Bauzonenstatistik des Bundes 2022 sind im Kanton Zug lediglich 84 Prozent der Bauzonen überbaut, dies entspricht in etwa dem Schweizer Durchschnitt. Die bestehenden Baulandreserven verteilen sich annähernd gleichmässig auf die genannten Zuger Teilräume.

Mit 186 Quadratmetern beanspruchter Bodenfläche pro Einwohnerin und Einwohner liegt der Kanton Zug deutlich unter dem Schweizer Durchschnitt von 282 Quadratmetern. Diese überdurchschnittlich hohe Verdichtung zeigt erfreulicherweise einen haushälterischen Umgang mit Boden, erhöht aber zugleich die Anforderungen an Planung und Bewilligungsverfahren. Baugesuche werden dadurch komplexer; zudem nehmen Einsprachen zu und verzögern die Verfahren zusätzlich. Nur in drei Kantonen warten Investorinnen und Investoren noch länger auf Baubewilligungen als in Zug. Eine mögliche Massnahme zur Beschleunigung wären kantonale Kompetenzzentren, die Gemeinden fachlich und administrativ in den Verfahren entlasten.

Das attraktive Zinsumfeld, wertschöpfungsstarke Arbeitsplätze und das unverminderte Bevölkerungswachstum halten den Nachfragedruck unverändert hoch. Gleichzeitig liegt die aktuelle Angebotsquote bei den Eigentumswohnungen (Verhältnis der angebotenen Fläche zum Bestand) im Kanton Zug bei historisch tiefen 1,7 Prozent (Schweiz: 3,9 Prozent). Der dadurch unveränderte hohe Nachfrageüberhang dürfte die Preise für Wohneigentum und die Wohnungsmieten in den nächsten zwei Jahren weiter steigen lassen, wenn auch mit geringerer Dynamik.

Die Preise für Wohneigentum sind über die letzten zehn Jahre permanent leicht stärker gestiegen als die Nominallöhne. Setzt sich dieser Trend fort, wird die Erfüllung des Eigenheimwunsches bei einer gleich bleibenden Sparquote in der Zukunft immer anspruchsvoller. Kaufinteressierten bleiben meist zwei Alternativen: ein günstigeres Objekt mit Abstrichen bei Fläche, Alter oder Lage – oder die Ausweitung der Suche auf grenznahe Regionen ausserhalb des Kantons Zug. Für eine junge Familie ist der Eigenheimkauf ein weitreichender Entscheid und sollte sorgfältig und ohne Zeitdruck vorbereitet werden. Neben den bedürfnisgerechten Anforderungen an das Objekt ist die Sicherung einer langfristig tragbaren Finanzierung zentral. Deshalb sollten in einem fundierten Finanzierungsgespräch weitere Themen wie Vorsorgefragen, mögliche Folgen eines Bezugs von Pensionskassengeldern und auch die Zinsabsicherung umfassend geklärt werden.