Heute Mieter – morgen Miteigentümer

Der Traum vom Eigenheim lebt in der Schweiz weiter – doch für viele Haushalte rückt er zunehmend in die Ferne. Denn seit rund zwei Jahrzehnten steigen die Preise für Wohnimmobilien deutlich schneller als die Einkommen. Der Markt bleibt attraktiv, der Zugang wird aber anspruchsvoller.

Der Schweizer Wohnimmobilienmarkt gilt im internationalen Vergleich als bemerkenswert stabil. Ein anhaltendes Bevölkerungswachstum, das von Zuwanderung getragen wird, sorgt für eine solide Nachfrage nach Wohnraum. Gleichzeitig bleibt das Angebot in vielen Regionen begrenzt.Hinzu kommt ein restriktiver regulatorischer Rahmen. Die Lex Koller schränkt den Zugang ausländischer Investoren zum Wohnimmobilienmarkt ein und dämpft damit spekulative Kapitalströme. Im Unterschied zu Ländern wie Spanien, wo sich einzelne Städte stark für internationales Kapital geöffnet haben, blieb der Schweizer Markt vergleichsweise geschützt. Diese Struktur hat zu einer geringeren Volatilität geführt. Selbst während der globalen Finanzkrise oder der Covid-19-Pandemie kam es zu keiner abrupten Preiskorrektur. Direktinvestitionen in Wohnimmobilien erwiesen sich als widerstandsfähig.

Stabilität bedeutet jedoch nicht automatisch Zugänglichkeit. Wer in der Schweiz Wohneigentum erwerben will, muss mindestens 20 Prozent Eigenmittel einbringen, davon 10 Prozent in liquiden Mitteln. Bei einer Immobilie im Wert von 2 Millionen Franken entspricht das 400 000 Franken. Zudem machen Banken die Tragfähigkeitsrechnung: Sie basiert auf einem kalkulatorischen Zinssatz von rund 5 Prozent – unabhängig davon, dass Hypothekarzinsen aktuell deutlich tiefer liegen. Bei einer Hypothek von 1,6 Millionen Franken ergibt sich daraus eine theoretische jährliche Belastung von rund 80 000 Franken. Entsprechend verlangen Banken meist ein Einkommen von etwa 240 000 Franken.

Selbst für Doppelverdienerhaushalte stellt diese Kombination aus Eigenkapitalanforderungen und Einkommensschwelle eine erhebliche Hürde dar. Das erklärt teilweise, weshalb die Schweiz trotz hoher Kaufkraft eine der niedrigsten Wohneigentumsquoten Europas aufweist – während sich gleichzeitig der Wohnungsmangel in den urbanen Zentren verschärft.

Beteiligung als Alternative

Vor diesem Hintergrund gewinnt ein anderer Ansatz an Aufmerksamkeit: fraktioniertes Immobilieninvestment. Das geht so: Digitale Plattformen ermöglichen es mehreren Investoren, gemeinsam in ein Mietgebäude zu investieren. Bereits ab rund 25 000 Franken können Anleger einen Anteil erwerben und werden als Miteigentümer im Grundbuch eingetragen. Sie besitzen dann nicht eine einzelne Wohnung, sondern einen prozentualen Anteil am gesamten Gebäude. Die Nettomieterträge werden anteilig ausgeschüttet. Zielrenditen liegen meist im Bereich von 5 bis 6 Prozent pro Jahr.

Der Vorteil zeigt sich vor allem in der tieferen Einstiegsschwelle. Gleichzeitig erlaubt das Modell eine breitere Diversifikation. Wer sich an einem Gebäude mit mehreren Wohnungen beteiligt, verteilt das Mietausfallrisiko automatisch auf verschiedene Einheiten. Investitionen in mehrere Objekte oder Regionen verstärken diesen Effekt.

Im Gegensatz zu börsenkotierten Immobilienfonds sind solche Direktbeteiligungen weniger liquide. Der Verkauf erfolgt über einen organisierten Sekundärmarkt und kann Zeit in Anspruch nehmen. Gerade diese geringere Liquidität wirkt jedoch stabilisierend auf die Gesamtperformance. Immobilienfonds reagieren an der Börse häufig unmittelbar und empfindlich auf Marktstimmungen, selbst wenn sich der Wert der zugrunde liegenden Immobilien kaum verändert. Direkt gehaltene Immobilien entwickeln sich in der Regel langsamer und orientieren sich stärker an den wirtschaftlichen Fundamentaldaten. Entsprechend handelt es sich meist um mittel- bis langfristige Anlagen mit einem Anlagehorizont von sieben bis zehn Jahren.

Schrittweise zum Eigentum

Fraktioniertes Investieren verändert auch den Zugang zum Eigentum. Der Einstieg erfolgt nicht mehr nur über den klassischen Erwerb einer ganzen Immobilie, sondern schrittweise über Beteiligungen. Für manche Investoren kann dies eine Zwischenstufe darstellen: einige Jahre investieren, Renditen und potenzielle Wertsteigerungen aufbauen – und dieses Kapital später als Eigenmittel für den Kauf einer eigenen Immobilie einsetzen.

In einem Umfeld volatiler Aktienmärkte und begrenzter Obligationenrenditen bleiben Wohnimmobilien eine gefragte Anlageklasse. Das fraktionierte Modell ersetzt den klassischen Immobilienkauf nicht. Es erweitert jedoch die Möglichkeiten, am Immobilienmarkt teilzunehmen.