Renovieren vor 2029: Warum Planung jetzt zählt

Per 1. Januar 2029 fällt der Eigenmietwert weg. Das fiktive Einkommen, das Eigentümerinnen und Eigentümer selbst genutzter Liegenschaften bisher versteuern mussten, gehört dann der Vergangenheit an. Mit dem Systemwechsel entfallen jedoch auch wichtige Abzugsmöglichkeiten – insbesondere für den Liegenschaftsunterhalt. Bei der direkten Bundessteuer können zudem die Investitionen ins Energiesparen und in den Umweltschutz nicht mehr abgezogen werden; die Kantone haben die Möglichkeit, solche Abzüge zeitlich befristet weiterzuführen.

Damit verändert sich die Rechnung rund ums Eigenheim. Wer eine hohe Hypothek hält und regelmässig in den Unterhalt investiert, verliert vertraute Abzugsmöglichkeiten. Wer dagegen wenig Schulden hat und in einem gut unterhaltenen Objekt wohnt, dürfte stärker profitieren. Wie stark der Systemwechsel effektiv ins Gewicht fällt, hängt von der Höhe der Hypothek, vom Zustand der Liegenschaft, von geplanten Investitionen und der persönlichen Lebensphase ab.

Bis Ende 2028 gelten die heutigen Regeln weiter. Wer ohnehin eine Renovation oder energetische Sanierung plant, sollte prüfen, ob eine Umsetzung vor dem Systemwechsel sinnvoll ist. Werterhaltende Massnahmen lassen sich heute noch steuerlich geltend machen. Ab 2029 entfällt dieser Abzug bei selbst genutztem Wohneigentum grundsätzlich auf Bundes-, Kantons- und Gemeindeebene. Hektik wäre hier dennoch falsch. Sanierungen brauchen Zeit: Analyse, Offerten, Bewilligungen und Umsetzung dauern oft Monate. Eine steigende Nachfrage kann Wartezeiten und Preise erhöhen. Ein Projekt, das nur wegen des Steuerabzugs überstürzt wird, kann am Ende teurer sein als der erzielte Vorteil.

Ein vereinfachtes Rechenbeispiel zeigt die Grössenordnung. Eine Eigentümerfamilie ersetzt Küche und Bad im bisherigen Standard. Die Arbeiten gelten als werterhaltend und kosten 60 000 Franken. Werden sie noch bis Ende 2028 umgesetzt, können sie vom steuerbaren Einkommen abgezogen werden. Bei einem angenommenen Grenzsteuersatz von 30 Prozent ergibt sich eine Steuerentlastung von rund 18 000 Franken. Die effektiven Kosten sinken damit vereinfacht betrachtet auf rund 42 000 Franken. Nach 2029 entfällt dieser steuerliche Effekt grundsätzlich.

Der Vorher-nachher-Vergleich zeigt ein klares Bild: Vor dem Systemwechsel reduziert die Renovation die Steuerrechnung spürbar; danach zählt vor allem der direkte Nutzen für Gebäude, Energieverbrauch und Wohnqualität. Steigen die Offerten aufgrund hoher Nachfrage beispielsweise um 10 Prozent, verteuert sich das Projekt um 6000 Franken. Der steuerliche Vorteil bleibt zwar relevant, wird dadurch aber teilweise aufgezehrt.

Sinnvoll ist deshalb die Frage: Was steht ohnehin an? Ein sanierungsbedürftiges Dach, schlecht isolierte Fenster, eine alte Heizung oder eine Fassade mit Unterhaltsbedarf werden mit oder ohne Steuerabzug zum Thema. Solche Vorhaben frühzeitig zu planen, kann sich doppelt lohnen: steuerlich und langfristig durch tiefere Betriebskosten, mehr Wohnkomfort und besseren Werterhalt.

Auch die Rolle der Hypothek verändert sich. Bisher war eine höhere Verschuldung steuerlich teilweise attraktiv, weil Schuldzinsen abzugsfähig waren. Künftig verliert dieser Effekt bei selbst bewohnten Immobilien an Gewicht. Eine stärkere Amortisation der Hypothek kann attraktiver werden – jedoch nicht für jede Situation. Denn jeder Franken, der in die Hypothek fliesst, ist in der Immobilie gebunden und steht nicht mehr für Renovationen, Vorsorge oder Reserven zur Verfügung. Umso wichtiger wird die Gesamtsicht: Die Abschaffung des Eigenmietwerts macht Wohneigentum nicht automatisch einfacher. Entscheidend ist, Renovation, Finanzierung, Liquidität und Vorsorge gemeinsam zu planen.

Viele Eigentümerinnen und Eigentümer wissen, dass in den nächsten zehn bis 15 Jahren grössere Ausgaben auf sie zukommen. Wer in zehn Jahren 100 000 Franken für grössere Unterhalts- oder Erneuerungsarbeiten benötigt, müsste bei einer reinen Sparlösung ohne Rendite über zehn Jahre jährlich 10 000 Franken auf die Seite legen. Wird das Geld langfristig angelegt und erzielt durchschnittlich 2 Prozent Rendite pro Jahr, sinkt der jährliche Sparbedarf auf rund 9100 Franken. Solche Annahmen sind keine Garantie, verdeutlichen aber: Wer eine Renovation plant, sollte auch den langfristigen Vermögensaufbau mitdenken.

Die beste Entscheidung ist selten die schnellste, sondern jene, die zur Immobilie, zur finanziellen Situation und zu den langfristigen Zielen passt. Wer die Übergangszeit bis Ende 2028 bewusst nutzt, kann steuerliche Chancen prüfen und die langfristige Strategie für das eigene Wohneigentum schärfen.