Wohnungen in oberen Etagen bergen ein Risiko

Der Boden in den Städten ist knapp und teuer. Doch genau dort, in den Zentren, wollen viele Schweizer wohnen. Immer mehr Investoren bauen deshalb in die Höhe. In den nächsten Jahren entstehen Dutzende von grossen Wohntürmen. Spektakuläre Gebäude sind in Planung oder bereits im Bau – der «Jabee Tower» beispielsweise, ein lippenstiftförmiges, 100 Meter hohes Gebäude in Dübendorf. Oder die drei bis zu 160 Meter hohen Türme auf dem Basler Dreispitz-Areal, welche die Stararchitekten Herzog & De Meuron erstellen.

Die Wohngebäude mit mehr als zehn Etagen sind teure Vorhaben. Der Bau kostet zwischen 15 bis 25 Prozent mehr als bei einem normalen Gebäude. Diese Mehrkosten müssen die Bauherren wieder hereinholen. Sie müssen für ihre Wohnungen einen Aufpreis verlangen.

Wenn das Hochhaus viele Mietwohnungen hat, könnte das manchen Investoren schwerfallen. Denn eine neue Analyse der Zürcher Kantonalbank zeigt: Schon nach wenigen Jahren sinkt die Attraktivität der Wohnungen in luftigen Höhen. Die Bankexperten werteten für ihre Analyse eine grosse Stichprobe von Inseraten auf der Immobilienplattform Homegate aus.

Je höher das Apartment, desto stolzer der Preis

In der Regel sind die Wohnungen auf den obersten Etagen am teuersten. Wer auf der 10. Etage oder höher wohnt, zahlt etwa 10 bis 15 Prozent mehr als die Nachbarn auf den unteren Etagen. Ab dem 19. Stockwerk gehen die Apartments sogar mit einem Aufpreis von 20 Prozent und mehr weg. Laut der ZKB rentieren Hochhäuser wegen dieser Stockwerkprämie erst ab 14 bis 16 Etagen.

Was die Studie aber auch zeigt: Nach einigen Jahren lassen sich diese Zuschläge bereits nicht mehr im gleichen Umfang durchsetzen – die Investoren vermieten die Wohnungen für weniger Geld. Es könnte ihnen somit schwerfallen, ihre Mehrkosten herauszuschlagen.

Wohnungen verlieren an Prestige

Wieso werden diese Stockwerkprämien nach wenigen Jahren bereits nicht mehr voll akzeptiert? Zwar bleibt die Aussicht in den obersten Stockwerken gut. Die Attraktivität leide aber dennoch, vermutet Ursina Kubli, Leiterin Immobilienresearch der ZKB. «Die Euphorie klingt ab.»

Einige Jahren nach der Eröffnung veliere es an Prestige, ganz oben in solchen Hochhäusern zu wohnen. Und nach einiger Zeit würden oft auch Nachteile offensichtlich, die zu Beginn nicht klar waren. Zum Beispiel, dass die Wohnung sich wegen der exponierten Lage schnell erhitze.

Ganz verschwinde die Stockwerkprämie aber nicht, betont die Immobilienexpertin. «Wir haben bei allen Objekten noch Aufschläge festgestellt.»