Neubewertung eines Lieblings-Assets

Schweizer Immobilien gelten als verlässlicher Stabilitätsanker in institutionellen Portfolios, denn die Kombination aus regelmässigen Mieterträgen, moderaten Wertschwankungen und einem gewissen Inflationsschutz macht die Anlageklasse insbesondere für Pensionskassen attraktiv. Und sie trotzen den steigenden wirtschaftlichen Unsicherheiten. UBS Asset Management geht in ihrem «Real Estate Outlook» davon aus, dass die Nachfrage institutioneller Investoren nach Schweizer Immobilien auch 2026 hoch bleiben wird. Und Swiss Life Asset Managers, einer der grössten Schweizer Immobilienbesitzer überhaupt, ist der Ansicht, dass «sich der Schweizer Immobilienmarkt stabil zeigt und weiterhin attraktive Opportunitäten für institutionelle Investoren eröffnet». Dies, weil das Umfeld aus Tiefzinsniveau, geringer Inflation und einer dynamischen Nachfrage nach Wohn- und hochwertigen Geschäftsflächen stabilisierend wirkt und gleichzeitig weiteres Wertsteigerungspotenzial schafft, argumentiert Adrian Bamert, Head RE Portfolio Manager Investment Foundation CH bei Swiss Life Asset Managers.

Für Pensionskassen bedeutet dies, dass nicht sämtliche Immobiliensegmente gleichermassen profitieren – im Gegenteil: Die Unterschiede zwischen einzelnen Nutzungsarten und Standorten nehmen zu. Entscheidend werden die Qualität der Objekte und deren langfristige Wettbewerbsfähigkeit. Die Anforderungen an bestehende Immobilienportfolios haben sich besonders stark verändert, da sich Nachhaltigkeit zunehmend von einem Reputations- zu einem Renditethema entwickelt. «ESG und Nachhaltigkeit sind zu zentralen strategischen Themen für Unternehmen und deren Verwaltungsrat geworden», schreiben Walder Wyss Rechtsanwälte in ihrem Report «ESG & Nachhaltigkeit 2025».

Für institutionelle Eigentümer hat dies erhebliche Investitionen in energetische Sanierungen, in die Dekarbonisierung und in die Modernisierung ihrer Bestände zur Folge. Gebäude mit hohem Energieverbrauch oder unzureichender Nachhaltigkeitsstrategie laufen Gefahr, an Attraktivität zu verlieren, und erfordern unter Umständen in Zukunft noch deutlich höhere Investitionen. «Mit Dekarbonisierungsstrategien können bei Liegenschaften zusätzliche Wertpotenziale erschlossen und die Marktposition nachhaltig gestärkt werden», sagt Adrian Bamert. Insgesamt hält er ESG-konforme Immobilien für zukunftssicherer, da sie durch eine bessere Vermietbarkeit und geringere regulatorische Risiken attraktive Renditeperspektiven bieten würden.

Von dieser Entwicklung profitieren insbesondere Wohnimmobilien. Die anhaltende Wohnraumknappheit, das Bevölkerungswachstum und die vergleichsweise geringe Neubautätigkeit sorgen weiterhin für eine stabile Nachfrage. Die Robustheit des Segments spiegelt sich auch in den Renditedaten. MSCI und Wüest Partner schreiben im «Switzerland Annual Property Index 2025»: «Die Ergebnisse für 2025 zeigen über alle Bestandesliegenschaften hinweg eine Gesamtrendite von 5,4 Prozent.» Weiter heisst es: «Davon entfallen 3,2 Prozent auf die Nettocashflowrendite, während die Wertänderungsrendite 2,2 Prozent beträgt.»

Auch die langfristige Betrachtung spricht für Wohnliegenschaften. Die Bank Julius Bär kommt in ihrer Studie «Swiss Investment Properties Performance Comparison 2025 and Outlook» vom April 2026 zum Schluss, dass Investoren im Jahr 2025 die höchsten Gesamtrenditen von 6,2 Prozent mit Schweizer Mehrfamilienhäusern erzielten. Wohnimmobilien profitieren damit weiterhin von strukturellen Faktoren wie Bevölkerungswachstum, Urbanisierung und einem anhaltenden Nachfrageüberhang in vielen Regionen der Schweiz. «Wohnimmobilien an guten Lagen bleiben ein zentraler Anker im Portfolio, da sie weiterhin sehr gefragt sind», ist Adrian Bamert überzeugt. «Zusätzliche Chancen sehen wir in strukturell wachsenden Segmenten wie Alters- und Gesundheitsimmobilien, die vom demografischen Wandel profitieren und langfristig stabile Erträge versprechen», ergänzt er.

Weniger eindeutig präsentiert sich die Situation im Bürosegment. Der seit Corona bestehende Trend zu hybriden Arbeitsmodellen hat die Nachfrage nach Büroflächen nachhaltig verändert. Gleichzeitig konzentriert sich die Nachfrage zunehmend auf moderne, energieeffiziente Flächen an zentralen Standorten. Ältere Objekte mit Sanierungsbedarf geraten dadurch stärker unter Druck. Während hochwertige Bürogebäude in urbanen Zentren weiterhin stabile Vermietungsquoten erzielen, steigen die Risiken bei älteren Liegenschaften und peripheren Standorten.

Marktbeobachter sprechen zunehmend von einer Zweiteilung des Marktes zwischen hochwertigen Core-Objekten und Gebäuden mit erheblichem Modernisierungsbedarf. «Hier zeigt sich, dass Qualität und Nutzungskonzept entscheidend sind und gezielte Investitionen sowie ein aktives Assetmanagement Mehrwert schaffen können», erläutert Adrian Bamert. Für institutionelle Investoren gewinnt die aktive Bewirtschaftung der Bestände daher an Bedeutung. Nicht mehr die reine Eigentümerschaft entscheidet über den Anlageerfolg, sondern die Fähigkeit, Objekte an veränderte Nutzerbedürfnisse anzupassen.

Neben ESG-Anforderungen und Segmentunterschieden rücken auch makroökonomische Risiken wieder stärker in den Fokus. Das Staatssekretariat für Wirtschaft (Seco) verwies Mitte 2025 auf die Unsicherheit im internationalen Umfeld. Es hielt in der wirtschaftlichen Lagebeurteilung vom Juni 2025 fest: «Die Unsicherheit hinsichtlich des internationalen Handels und der Wirtschaftspolitik bleibt hoch.» Hinzu kommen Risiken im Finanzierungsumfeld. Die Eidgenössische Finanzmarktaufsicht Finma warnte Ende 2025 vor zunehmenden Risiken am Schweizer Hypothekarmarkt. Hintergrund sind die weiterhin hohen Immobilienpreise und eine teilweise Lockerung der Kreditvergabestandards.

Für institutionelle Anleger bedeutet dies, dass die Qualität einzelner Standorte und Objekte künftig noch wichtiger wird. Die Zeiten, in denen praktisch jede Immobilie automatisch an Wert gewann, könnten durchaus ein Ende gefunden haben.