«Verkäufer haben es teilweise übertrieben»

Das revidierte Bauvertragsrecht stärkt die Rechte von Käufern. Rechtsexperte Thomas Spoerri zu den wichtigsten Anpassungen.

Jasmine Alig

Publiziert am 14.04.2026 um 09:19 Uhr

file7wgtc61q3szszfzec4i — Eigenheimbesitzer sind seit Anfang 2026 bei Baumängeln, etwa solchen am Hausdach, besser geschützt. *Keystone*

Dieser Inhalt stammt von handelszeitung.ch

Das Bauvertragsrecht wurde per 1. Januar 2026 angepasst. Warum war es dem Gesetzgeber wichtig, die Rechte von privaten Käufern und Bauherren gerade jetzt so deutlich zu stärken?

Man hat einige Justierungen vorgenommen bei den Rügefristen, ein zwingendes Recht auf Nachbesserung bei Grundstückkäufen und Bauwerkverträgen verankert und die Verjährungsfrist für Baumängel einseitig zwingend auf mindestens fünf Jahre festgeschrieben. Diese Anliegen wurden schon lange diskutiert. Sie gehen auf verschiedene parlamentarische Vorstösse zurück. Der erste wurde 2002 eingereicht. Es hat also lange gedauert, bis diese Anliegen im Gesetz ihren Niederschlag gefunden haben.

Inwiefern tragen die neuen Regeln dazu bei, dass langwierige Prozesse zwischen Käufern und Verkäufern vermieden werden?

Prozesse verhindern oder verkürzen werden diese Änderungen nicht. Aber der Gesetzgeber hat mit diesen Neuerungen die Rechte der Bauherren und Käufer von Immobilien gestärkt. Das ist eine Reaktion darauf, dass es die Verkäuferseite mit nachteiligen Vertragsklauseln zulasten der Käufer teilweise übertrieben hat. Die Vertragssetzungsmacht in diesem Markt liegt häufig bei den Anbietern, weil die Nachfrage gross und das Angebot bescheiden ist.

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Bisher war es üblich, dass Verkäufer jede Haftung für Baumängel im Vertrag ausschlossen und den Käufer bei Mängeln direkt an die Handwerker verwiesen.

Das stimmt nicht ganz. Verkäufer, die auf eine faire Verteilung der Risiken im Vertrag bedacht sind, haben das schon in der Vergangenheit nicht gemacht.

Guter Einwand. Doch nicht alle Verkäufer setzen auf Fairness … Warum ist dieses «Herauswinden» des Verkäufers bei Neubauten jetzt gesetzlich verboten?

Die Praxis des Abtretens von Mängelrechten ist für den Käufer deshalb nachteilig, weil er im Fall von Mängeln gegenüber den Handwerkern oder Planern Mängelrechte aus einem Vertragsverhältnis geltend machen muss, das er nicht selber abgeschlossen hat und dessen Einzelheiten er nicht kennt. Für Neubauten gilt nun, dass dem Käufer oder dem Besteller zwingend ein Nachbesserungsrecht gegen den Verkäufer oder den Unternehmer zusteht.

Die alte Regelung verlangte, dass Mängel umgehend gemeldet werden – was oft zu Rechtsverlusten führte. Nun gibt es eine feste Frist von sechzig Tagen. Gilt diese Frist wirklich für alle Arten von Fehlern am Bau, oder gibt es hier Ausnahmen?

Die neue Regelung ist leider bei genauer Betrachtung kompliziert. Es gibt tatsächlich Ausnahmen, die aber gar nicht so leicht zu entdecken sind. Die sechzigtägige Rügefrist gilt zum Beispiel dann, wenn Mängel eines beweglichen Werks, das bestimmungsgemäss in ein unbewegliches Werk integriert wurde, die Mangelhaftigkeit des unbeweglichen Werks zur Folge haben. Falls das bewegliche Werk nicht bestimmungsgemäss eingebaut wurde, zum Beispiel weil grundlegende Regeln der Baukunde beim Einbau missachtet wurden, gilt die sechzigtägige Frist allenfalls nicht. Entscheidend ist zudem, wer gegenüber wem rügt und wann die Frist zu laufen beginnt. In der Regel sind bei einem unbeweglichen Werk mehrere Parteien (Käufer, Bauherr, Generalunternehmer, Subunternehmer) und Vertragsverhältnisse involviert. Es muss für jede Stufe und jedes Vertragsverhältnis separat geprüft werden, was gilt.

Was passiert, wenn man den 61. Tag erwischt?

Wenn man zu spät rügt, hat man seine Mängelrechte verwirkt. Das ist wie früher, als noch die Sofortrüge-Obliegenheit galt.

Thomas Spoerri ist Rechtsanwalt und Experte für Bau- und Immobilienrecht. Als Mitgründer und Partner der Kanzlei Vialex in Zürich berät er Bauherrschaften, Investoren und Unternehmen bei komplexen Projekten und Vertragsgestaltungen. Daneben ist er als Dozent an der Hochschule Luzern (HSLU) tätig.

Viele Baumängel, wie etwa Feuchtigkeit in den Wänden, zeigen sich erst nach Monaten. Wie stellt das neue Recht sicher, dass Eigentümer auch bei solchen Entdeckungen genug Zeit für eine rechtssichere Meldung haben?

Art. 219a Abs. 1 OR bestimmt für das Kaufvertragsrecht, dass die Mängel «innert 60 Tagen nach ihrer Entdeckung» anzuzeigen sind. Art. 370 Abs. 4 OR enthält eine analog lautende Bestimmung für das Werkvertragsrecht. Die sechzigtägige Frist gilt also auch bei Mängeln, die erst Monate nach der Abnahme zum Vorschein kommen.

Könnten Sie an einem Alltagsbeispiel erklären, was ein «offener» und was ein «verdeckter» Mangel ist und ab wann die Rügefrist jeweils zu laufen beginnt?

Die Unterscheidung der Mängel nach ihrer Erkennbarkeit ist im Gesetz nicht geregelt, hat sich aber in der Gerichtspraxis eingebürgert. Ein «offener» Mangel ist einer, den man bei der ordnungsgemässen Prüfung des Werks erkennt. Wenn etwa bei der Badewanne Warm- und Kaltwasser vertauscht angeschlossen wurden, sollte man das bei der Abnahme merken, weil man den Wasserhahn aufdrehen und prüfen sollte, ob wirklich warmes Wasser kommt und wie lange es dauert. Ein «verdeckter» oder auch «geheimer» Mangel ist einer, den man trotz sorgfältiger Prüfung bei der Abnahme nicht erkennen kann. Wenn zum Beispiel die Wasserleitung hinter einer Vormauerung im Bad leck ist, entdeckt man das bei der Abnahme wohl nicht, sondern erst Wochen oder Monate später, wenn die ganze Wand plötzlich durchfeuchtet ist. In allen Fällen beginnt die sechzigtägige Rügefrist mit der Entdeckung des Mangels zu laufen.

Wenn ein Unternehmer einen Mangel nicht behebt, kann der Bauherr nun einfacher eine andere Firma beauftragen. Welche formalen Schritte muss ein Eigentümer zwingend einhalten, damit er am Ende nicht auf den Kosten für den Drittunternehmer sitzen bleibt?

Das nennt sich «Ersatzvornahme», wenn der Besteller einen Drittunternehmer mit der Mängelbehebung beauftragt, weil der Erstunternehmer renitent ist. Das war schon bisher möglich. Der Besteller muss dem Erstunternehmer eine hinreichende Frist zur Mängelbehebung ansetzen und die Ersatzvornahme für den Säumnisfall androhen. Für den Besteller ist die Ersatzvornahme immer ein Risiko. Er muss die Mängelbehebungskosten vorschiessen und kann sich nicht sicher sein, ob er sie später ersetzt bekommt, zum Beispiel im Rahmen einer Klage gegen den Erstunternehmer.

In welcher Situation würden Sie einem Klienten dennoch raten, nicht sofort einen Drittunternehmer zu beauftragen, obwohl er es laut Gesetz dürfte? Wo liegen die finanziellen Risiken?

Es ist in der Regel besser und auch ökonomisch sinnvoller, wenn es gelingt, den Erstunternehmer zur Nachbesserung zu bewegen. Er kennt das von ihm erstellte Werk am besten und weiss, wo die neuralgischen Stellen sind. Es ist deshalb nicht ratsam, «sofort» einen Drittunternehmer beizuziehen. Letzteres ist in der Regel die Ultima Ratio. Wenn zwei Unternehmer an einem Werk gearbeitet haben und es später erneut Mängel gibt, wird jeder Unternehmer die Schuld dem anderen in die Schuhe schieben.

Das Gesetz schützt Käufer auch dann, wenn ein Haus bei Verkauf bereits bis zu zwei Jahre alt ist. Warum ist diese Regelung für den Immobilienmarkt so bedeutend?

Der Gesetzgeber wollte mit Bezug auf das Nachbesserungsrecht Kaufverträge und Werkverträge betreffend Neubauten gleich behandeln. Beim Kaufvertrag rechtfertigt sich das Nachbesserungsrecht jedoch nur für Kaufverträge über Bauten, die noch zu erstellen sind oder die erst kürzlich erstellt wurden. Für die Unterscheidung zwischen Neu- und Bestandesbauten wählte man die Frist von zwei Jahren. In der Vorlage des Bundesrates war noch eine einjährige Frist enthalten. In der parlamentarischen Beratung wurde die Frist dann auf zwei Jahre festgesetzt.

Viele Bauverträge verweisen auf die SIA-Norm 118, die oft strengere Regeln für den Käufer vorsieht. Welches «Regelbuch» gilt im Zweifel auf der Baustelle, wenn es hart auf hart kommt?

Die SIA-Norm 118 enthält allgemeine Vertragsbedingungen für Bauwerkverträge. Sie ist ein privates Regelwerk und gilt für ein spezifisches Vertragsverhältnis nur dann, wenn die Parteien deren Anwendung vereinbart haben. Das Obligationenrecht geht somit vor. Strittig könnte aber sein, ob die Parteien die Anwendung der SIA-Norm 118 gültig vereinbart haben. Im Streitfall müsste diese Frage auf der Basis der Vertragsauslegung durch das Gericht entschieden werden.

Auf welche Klauseln und Formulierungen sollte man in Kaufverträgen besonders achten, und welche sollte man streichen oder anpassen, um sicherzustellen, dass die neuen Rechte gewahrt werden?

Der Käufer sollte versuchen, sich Problemsituationen mit Mängeln vorzustellen (zum Beispiel Wassereintritte im Untergeschoss), und mit diesen Fragen an den Vertrag herangehen: Welche Rechte habe ich als Käufer in diesem Fall? Kann ich sie durchsetzen? Wo sind die Schwierigkeiten? Wie wird der Verkäufer argumentieren? Weil die Anbieter die Vertragssetzungsmacht haben, ist es für Käufer oftmals nicht möglich, bei der Vertragsgestaltung die eigenen Vorstellungen durchzusetzen.

Auf einen Blick: Die sechs wichtigsten Änderungen im Bauvertragsrecht 2026

Seit dem 1. Januar 2026 gelten für den Kauf und Bau von Wohneigentum deutlich strengere Regeln zum Schutz der Käufer:

Garantiertes Recht auf Reparatur: Die Käufer von Neubauten haben einen gesetzlich zwingenden Anspruch darauf, dass Baumängel unentgeltlich behoben werden. Dieses Recht kann vertraglich nicht mehr weggestrichen werden.
Verkäufer bleibt in der Pflicht: Der Verkäufer kann sich nicht mehr aus der Verantwortung stehlen, indem er lediglich seine Nachbesserungsansprüche gegen die Handwerker an den Käufer abtritt. Er bleibt ihr direkter Ansprechpartner bei Mängeln.
Mehr Zeit für die Mängelrüge: Die bisherige Pflicht zur «sofortigen» Meldung von Fehlern ist abgeschafft. Neu haben Besitzer sechzig Tage Zeit, einen entdeckten Mangel offiziell zu rügen.
Schutz für «junge» Gebrauchtimmobilien: Die neuen Regeln gelten nicht nur für den Erstbezug, sondern für alle Gebäude, die zum Zeitpunkt des Verkaufs weniger als zwei Jahre alt sind.
Haftungsdauer: Die fünfjährige Verjährungsfrist für Mängel bei unbeweglichen Werken darf vertraglich nicht mehr verkürzt werden.
Gesetz schlägt Vertrag (SIA 118): Selbst wenn im Vertrag die Branchennorm SIA 118 vereinbart wurde, gehen die neuen, verbraucherfreundlicheren Gesetzesregeln (zum Beispiel die Sechzig-Tage-Frist für Mängelrügen) in den meisten Fällen vor.

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