Abrissbirne im Wartestand

Rund 56 000 neue Wohnungen werden in der Schweiz jährlich gebaut. Abzüglich der 6000 bis 7000 abgebrochenen Wohnungen resultiert gemäss den Zahlen des Bundesamtes für Statistik ein Nettoüberschuss von rund 50 000 Einheiten. Wenn neu gebaut wird, dann immer seltener auf der «grünen Wiese»: Immer mehr Abbrüche erfolgen im Hinblick auf eine Verdichtung der Gebäude. Doch die Frage «Neubau oder Umbau?» lässt sich nur auf der Grundlage weiterer Faktoren beantworten. Daniel Kellenberger, Professor an der Hochschule für Architektur, Bau und Geomatik an der Fachhochschule Nordwestschweiz FHNW und Präsident der Kommission SIA 390 «Lebenszyklus von Gebäuden», nennt eine ganze Reihe von Kriterien, die für die Frage «Neubau oder Umbau?» entscheidend sind: Treibhausgasemissionen aus Erstellung und Betrieb (pro Quadratmeter Energiebezugsfläche oder pro Person und Jahr), die erwartete Rendite (ROI), Verdichtung (baulich oder personell), Aussenraumflächenveränderung, baukulturelle Kontinuität, soziale Verträglichkeit, Umnutzungsflexibilität, die bauliche und technische Realisierungskomplexität sowie die rechtliche Komplexität und die damit verbundenen Risiken.

«Wenn nun für konkrete Bestandsgebäude unterschiedliche Szenarien entwickelt, nach den erwähnten Indikatoren bewertet und zueinander gewichtet werden, ändern sich die Resultate», erklärt Kellenberger und nennt zwei Beispiele: So sei etwa die Stadt Zürich (und viele Genossenschaften) nicht an einer hohen Rendite interessiert, man müsse aber die Netto-null-Ziele erreichen und möchte die Abwanderung so klein wie möglich halten (günstige Mieten). Die Bewertung führe dann oft zur Option Gebäudeerhalt als bester Lösung. Beim Fall einer Pensionskasse, die in der Stadt Zürich investiert, um eine genügend hohe Rendite zu erwirtschaften, sei es anders: «Sie ist primär daran interessiert, das Grundstück maximal auszunutzen», so Kellenberger. «Die soziale Verträglichkeit ist weniger wichtig, was dann in vielen Fällen zu einer Ersatzneubau-Lösung führt.»

Umfeld spielt mit

«Im Sinne einer nachhaltigen Entwicklung der Städte und Gemeinden werden räumliche Entwicklungsleitbilder erarbeitet, die gezielt aufzeigen, welche Gebiete sich für ein starkes Wachstum eignen», erklärt Sandra Bühler-Krebs, Professorin am Institut für Bauen im alpinen Raum (Ibar) der Fachhochschule Graubünden. Zu den Entscheidungskriterien gehören hierbei die Zentralität und Erschliessungsqualität mit dem öffentlichen Verkehr, die vorhandene Infrastruktur innerhalb der Quartiere, die Schulraumentwicklung oder auch die ärztliche Versorgung. «Für den Erhalt der Substanz, insbesondere der unterirdischen Gebäudeteile, spricht oftmals die Gestaltung der Umgebung», erklärt die Expertin. Bei grösseren Bauvorhaben werde mit verschiedenen Gutachten geprüft, ob ein Erhalt oder teilweiser Erhalt der bestehenden Bauten unter Erfüllung der Vorgaben zur Nutzungsintensivierung möglich sei. «Hierbei werden insbesondere der bereits bestehende Anteil von grauer Energie im Gebäude, die Eignung der Raumstrukturen für die neue Nutzung, der Zustand des statischen Tragwerks und die notwendigen Massnahmen zur Ertüchtigung des Bestandes berücksichtigt», erklärt Bühler-Krebs die Vorgehensweise.

«In Abhängigkeit von strategischen Entscheiden spielen zusätzliche Nachhaltigkeitsaspekte eine grosse Rolle», fährt sie fort. Betrachte man die aktuelle Fachliteratur, so zeige sich eine klare Aussage. Die Weiternutzung von Bausubstanz trage in jedem Fall zur Reduktion der grauen Energie im Bauwesen bei und leiste einen Beitrag zur klimafreundlichen Entwicklung der urbanen Räume. Die Frage der Kosten ist laut Bühler-Krebs in den meisten Fällen aber die entscheidende, denn Bautätigkeiten würden finanziert werden wollen. In Architekturwettbewerben hingegen würden die Kriterien eines nachhaltigen Umgangs mit der Gebäudesubstanz und die sensible Integration des Bauvorhabens in die Umgebung höher gewichtet als die reine Kostensicht.

Entscheidungshilfe Tragstruktur

«Die Entscheidung zwischen Neubau und Umbau lässt sich in einigen Fällen relativ schnell treffen», erklärt Silvia Domingo, wissenschaftliche Mitarbeiterin am Institut für Gebäudetechnik und Energie IGE der Hochschule Luzern (HSLU). «Klare Fälle für einen Umbau liegen vor, wenn die bestehende Tragstruktur in gutem Zustand ist und weiterhin genutzt werden kann.» Dies bestätigt den ökologischen Vorteil, denn in solchen Situationen lassen sich erhebliche Mengen an grauen Treibhausgasemissionen einsparen, da ein grosser Teil der bereits verbauten Materialien erhalten bleibt. «Auch wenn funktionale Defizite – etwa im Bereich Schallschutz oder Gebäudetechnik – technisch lösbar sind, spricht dies klar für eine Weiterentwicklung des Bestands», so Domingo weiter. «Ebenso sind Fälle eindeutig, in denen durch Aufstockungen oder Anbauten zusätzlicher Raum geschaffen werden kann, ohne das Gebäude abzureissen.»