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Was die Verschärfung der Lex Koller für den Schweizer Immobilienmarkt bedeutet
Personen aus dem Ausland sollen es schwerer haben, in der Schweiz Liegenschaften zu kaufen. Eine Revision der Lex Koller läuft. Experten sind skeptisch.
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Der Respekt vor der Initiative gegen die Zehn-Millionen-Schweiz muss gross gewesen sein: Auch wenn er das Volksbegehren ablehne, anerkenne der Bundesrat doch, dass die Zuwanderung in die Schweiz «mit Herausforderungen verbunden» sei, schreibt er in einem Bericht vom April.
Und aufgrund der Bedenken zum Bevölkerungswachstum hat die Landesregierung eine Reihe von Massnahmen beschlossen, eine davon ist die Verschärfung der sogenannten Lex Koller. Deren Zweck ist es, wie der Gesetzestext recht unzimperlich festhält, «die Überfremdung des einheimischen Bodens zu verhindern». Dazu wird der Erwerb von Grundstücken durch Personen im Ausland mittels eines Bewilligungsregimes eingeschränkt.
Der Begriff «Personen im Ausland» bezeichnet Personen ohne festen Wohnsitz in der Schweiz sowie Angehörige von Drittstaaten ohne Niederlassungsbewilligung in der Schweiz; summarisch kann von «Ausländern» gesprochen werden.
Die Verschärfung der Lex Koller, die offiziell als «Bundesgesetz über den Erwerb von Grundstücken durch Personen im Ausland» bezeichnet wird, betrifft mehrere Punkte:
- Personen aus Drittstaaten («Drittstaatsangehörige») sollen neu vor dem Kauf von Hauptwohnungen eine Bewilligung einholen müssen. Bei einem Wegzug soll die Immobilie innert zwei Jahren wieder verkauft werden. Mit dem Begriff «Drittstaatsangehörige» sind Leute aus Staaten von ausserhalb der Europäischen Union (EU) und der Europäischen Freihandelsassoziation (Efta) gemeint.
- Der Erwerb von Geschäftsimmobilien zu reinen Anlagezwecken soll de facto verhindert werden - es gibt eine Bewilligungspflicht, wobei die Gründe, unter denen diese Bewilligung erteilt wird, derart eng gefasst sind, dass der Kauf von Betriebsstätten als blosse Kapitalanlage in der Praxis untersagt wird. Konkret geht es darum, dass Personen im Ausland keine Geschäftsliegenschaften mehr erwerben dürfen, die sie dann vermieten oder verpachten. Weiterhin möglich ist es, Grundstücke für den eigenen Betrieb zu kaufen.
- Dem Ansinnen des Bundesrates zufolge soll auch der Kauf von Ferienwohnungen und Wohnungen in Aparthotels durch Ausländer eingeschränkt werden. Dazu sind unter anderem verkleinerte kantonale Bewilligungskontingente vorgesehen.
- Aus Börsensicht pikant ist schliesslich: Personen aus dem Ausland soll es faktisch untersagt werden, Aktien von Wohnimmobiliengesellschaften und Anteile an Immobilienfonds zu erwerben. Offenbar will die Landesregierung verhindern, dass Liegenschaften in der Schweiz von ausländischen Investoren zu Rendite- oder Spekulationszwecken genutzt werden. Dazu findet der Bericht, der im April erschien, undiplomatische Worte: «Über ihr Stimmrecht können ausländische Erwerberinnen oder Erwerber von Anteilen an Immobiliengesellschaften über die der Gesellschaft gehörenden Immobilien bestimmen, was bei einer Zunahme von Anteilserwerben durch Personen im Ausland die Überfremdung des einheimischen Bodens vergrössert.»
Mit diesem Massnahmenbündel sollen, wie der Bundesrat schreibt, «Immobilien wieder vermehrt der in der Schweiz ansässigen Bevölkerung vorbehalten werden». Zudem wird eine speziell bei Wohnimmobilien eine Entspannung des aufgeheizten Marktes angestrebt.
Die Lex Koller wurde in den vergangenen Jahren verschiedentlich gelockert. Mit den nun angedachten Massnahmen rudert Bundesbern wieder zurück, wobei eine komplette Rückkehr zur Rechtslage von 1985, als das Gesetz in Kraft trat, weder geplant noch ohne Weiteres möglich ist. Denn inzwischen ist die Schweiz diverse internationale Verpflichtungen eingegangen, die einem vollständigen Zurückspulen entgegenstehen. Der Bundesrat nennt hierbei das Freizügigkeitsabkommen zwischen der Schweiz und der EU sowie Freihandelsabkommen, durch welche die Schweiz gewisse Zugeständnisse beim Immobilienerwerb gemacht habe.
Momentan befindet sich die bundesrätliche Vorlage in der Vernehmlassung. Diese endet Mitte Juli, woraufhin die Stellungnahmen gesichtet und ausgewertet werden. Anschliessend wird der Gesetzestext ausgearbeitet und samt Botschaft an das Parlament geschickt. Möglich ist letztlich auch eine Volksabstimmung.
Probleme des Wohnungsmarktes könnten sogar vergrössert werden
Unter Fachleuten geben die momentan formulierten Vorschläge zur Akzentuierung der Lex Koller schon jetzt zu reden: «Gemäss unseren Analysen sind die vorgeschlagenen Massnahmen zur Verschärfung der Lex Koller nicht geeignet, die Probleme des Wohnungsmarktes in irgendeiner Art und Weise massgeblich zu lindern. Es besteht vielmehr die Gefahr, dass Probleme vergrössert werden könnten», schreiben etwa die Immobilienexperten des Beratungs- und Forschungsunternehmens Fahrländer.
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Sie konkretisieren etwa, was es bedeutet, wenn Drittstaatenangehörige eine mal gekaufte Hauptwohnung bei einem Umzug wieder veräussern müssen. Die Verkaufspflicht bestünde, wenn jene Personen die Schweiz verlassen und wenn sie innerhalb der Schweiz an einen neuen Ort ziehen. Bloss: Die Zahl der effektiv relevanten Immobilien, bei denen eine Verkaufspflicht bestünde, dürfte den Spezialisten von Fahrländer zufolge gering sein, und «der Effekt, ‹die Überfremdung des einheimischen Bodens zu verhindern›, dürfte ebenfalls sehr gering sein». Folglich wird diese Massnahme kaum zur angestrebten Entspannung des Häusermarktes beitragen.
Das Ziel verfehlen dürfte etwa auch der Punkt, dass Personen im Ausland nicht mehr an Schweizer Immobiliengesellschaften beteiligten dürfen. Denn «der Aktienhandel hat keinen Einfluss auf die Immobilien selbst, sondern auf das Agio beziehungsweise Disagio der Aktien», stellen die Spezialisten von Fahrländer klar.
Sie vermuten sogar, dass die an der Börse gelisteten Gesellschaften eine Dekotierung droht - eine Befürchtung, welche auch in der Branche umgeht: Eine gründliche Vorabprüfung, die einem de-facto-Verbot gleichkommt, sei weder möglich noch praktikabel, denn Börsengeschäfte müssten rasch und oft sogar automatisch ausgeführt werden, sagt Marco Feusi, CEO der Immobiliengesellschaft Hiag, laut der Nachrichtenagentur SDA. Die Folge wäre: «Alle börsenkotierten Immobilienunternehmen würden sich dekotieren lassen», so Feusi.
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Nicht ums totale Schwarzmalen ist es Matteo Lindauer, Analyst der Bank Vontobel, der am Donnerstag eine Studie zum Schweizer Immobilienmarkt veröffentlicht hat. Er sieht zwar, dass die laufende Revision der Lex Koller die Stimmung auf dem Markt schon belastet hat. Und sollten die neuen Regeln wie geplant umgesetzt werden, so werde die Marktliquidität verringert, der der Zugang für Anleger einschränkt sowie Druck auf die Bewertungen von in der Schweiz notierten Immobiliengesellschaften und -fonds ausübt.
Betroffen wären laut Lindauer vor allem Mobimo und Allreal, da sie vergleichsweise stark im Wohnsegment engagiert sind. Gesellschaften wie PSP Swiss Property und Swiss Prime Site würden entsprechend kaum von der Gesetzesänderung erfasst. Insgesamt aber «profitiert der Sektor weiterhin von starken strukturellen Rückenwinden, darunter Nettozuwanderung, eingeschränkte Bautätigkeit und ein Niedrigzinsumfeld», so der Vontobel-Analyst.
Unterdessen denken die Fachleute von Fahrländer über Handlungsalternativen nach. Sie schlagen unter anderem eine dynamischere Raumplanung vor, damit die Probleme auf dem Wohnungsmarkt gelindert würden. Den Kantonen und Gemeinden soll es möglich sein, «auch kürzerfristige, bedarfsgerechte Anpassungen der Raumplanung vorzunehmen».
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