Die Suche nach der Nadel im Heuhaufen

Einzelne Schweizer Anlagefonds und Aktien im Immobiliensektor konnten in den vergangenen Jahren auf Kursgewinne von mehr als 50 Prozent zurückblicken. Im Sog des Irankriegs und des damit verbundenen Renditeanstiegs zwischen März und Mai – die Rendite der zehnjährigen Bundesobligationen stieg von 0,30 auf 0,54 Prozent – kam es nun erstmals seit längerem zu einer Preiskorrektur von bis zu 10 Prozent. Aktien wie Nestlé, Novartis oder Roche können anhand des Kurs-Gewinn-Verhältnisses als günstig oder teuer eingestuft werden. Dagegen messen Immobilieninvestoren dem Aufschlag einer Immobilienaktie oder eines Fonds gegenüber dem sogenannten Net Asset Value (NAV, Nettoinventarwert) – zusammen mit der Ausschüttungsrendite – die grössere Bedeutung bei.

Der Nettoinventarwert entspricht dem tatsächlichen Wert eines Immobilienfonds oder einer Immobilienaktie. Er wird berechnet, indem das Gesamtvermögen abzüglich aller Verbindlichkeiten durch die Anzahl der ausgegebenen Anteile geteilt wird. Liegt der Nettoinventarwert über dem aktuellen Vermögen eines Fonds, spricht man von einem Abschlag oder Discount. Liegt dagegen die Börsenkapitalisierung darüber, spricht man von einem Aufschlag oder einem sogenannten Agio.

Derzeit liegt der Aufschlag gemäss dem Immobilienexperten Zoltan Szelyes, Gründer der Researchboutique Macro Real Estate, bei 32 Prozent. Oder anders gesagt: Die Immobilienwerte werden zu einem höheren Preis gehandelt, als es der effektive Wert des Immobilienportfolios verdient hätte. Die Bewertungen bleiben damit weiterhin sehr anspruchsvoll, auch wenn der Aufschlag geringer als zu Beginn des Irankriegs ausfällt. Damals stand dieser noch bei 37 Prozent. Der verhältnismässig geringe Rückgang sei primär auf die nach wie vor positive Marktstimmung und Nachfrage zurückzuführen, betont Szelyes.

Im Jahr 2025 wurden bereits rekordhohe 9,2 Milliarden Franken durch Kapitalerhöhungen für indirekte Immobilienanlagen bereitgestellt. «Wenn man den Transaktionsmarkt betrachtet, fliesst auch in diesem Jahr sehr viel Geld in den Bereich», betont der Experte Szelyes. Ebenso ist die Nachfrage nach Immobilienanlagen bei Pensionskassen weiterhin hoch.

Zudem wird weiterhin zu wenig gebaut, was bei neuen Projekten für weitere Wertsteigerungen spricht. Das bestätigten die Ergebnisse einer Umfrage der Beratungsunternehmung Fahrländer. Die befragten Immobilienmarkt-Experten erwarten in den kommenden zwölf Monaten weiterhin steigende Wohnungsmieten sowie höhere Preise für Mehrfamilien- häuser.

Interessante Anlagemöglichkeiten für private Anlegerinnen und Anleger sind in diesem Umfeld entsprechend rar. Für den Experten Szelyes sind ein Grossteil der Immobiliengesellschaften und Fonds mit Fokus auf Wohnliegenschaften zu teuer bewertet. Anderseits bieten Immobilienfonds, die auf kommerzielle Liegenschaften fokussiert sind, eine Ausschüttungsrendite von bis zu 4 Prozent. Beispiele solcher Fonds sind gemäss Szelyes Immobilienfonds wie der «Procimmo Industrial», «Schroder Immoplus» oder der «UBS Swiss Real» unter Berücksichtigung der Ausschüttungen und der Bewertung. Eine interessante Alternative ist auch die Immobilienaktie Epic Suisse. Der Titel handelt gemäss Analyst Philippe Züger von der Zürcher Kantonalbank (ZKB) mit einem Discount von 15 Prozent auf den geschätzten NAV vor latenten Steuern für das Geschäftsjahr 2027. Das Unternehmen wartet mit einer Dividendenrendite von 3,9 Prozent auf, welche über dem Branchendurchschnitt von 3,0 Prozent liegt. Der ZKB-Experte stuft die Titel mit «Übergewichten» ein und erwartet gegenüber dem Swiss Performance Index eine Outperformance der Aktie. Er begründet dies unter anderem mit der Qualität des Portfolios und der starken Mieterbasis mit einem langen «Wault» von rund acht Jahren und der hohen Anzahl an indexierten Mieten, die nicht adäquat in der aktuellen Bewertung reflektiert werden. Wault steht für «Weighted Average Unexpired Lease Term». Es ist eine zentrale Kennzahl in der Immobilienwirtschaft, welche die durchschnittliche Restlaufzeit von gewerblichen Mietverträgen angibt.

Die Immobilienfirma Epic bleibt auf qualitativ hochstehendes Wachstum fokussiert. Der Liegenschaftsertrag werde gemäss Züger von der ZKB mit den Vermietungen der Projekte Pulse in Cheseaux-sur-Lausanne und Campus Leman in Morges weiter ansteigen. Zudem besteht für weiteres Wachstum in den kommenden fünf und mehr Jahren eine Projektpipeline mit einem Gesamtvolumen von über 400 Millionen Franken. Bei den Projekten in Roggwil BE sowie Tolochenaz VD rechnet der ZKB-Analyst mit einer erwarteten Entwicklungsrendite von rund 6 Prozent.