Bewilligungen neuer Mietliegenschaften schiessen hoch – aber nicht in allen Kantonen gleich stark

Wer eine Wohnung sucht, muss eine hohe Frusttoleranz an den Tag legen. In vielen Regionen herrscht nach wie vor Wohnungsnot und es wird zu wenig gebaut. Für Mieterinnen und Mieter gibt es nun aber erfreuliche Nachrichten: Der Bau von Mietwohnungen zieht wieder deutlich an. Schweizweit wurden in den letzten zwölf Monaten 32'900 neue Mietwohnungen bewilligt, wie eine heute veröffentlichte Studie der Immobilien-Beratungsfirma Wüest Partner zeigt. Das sind elf Prozent mehr als im Vorjahr und gar 50 Prozent mehr als am Tiefpunkt der Bautätigkeit vor zweieinhalb Jahren.

Kleiner Wermutstropfen: Mitgezählt werden auch Ersatzneubauten. «Etwa 15 Prozent der Wohnungen werden also bestehende ersetzen», sagt Studienautor Robert Weinert (47). Abrisse sind bei gewissen Objekten kaum zu vermeiden. Schliesslich hat sich das Schweizer Volk an der Urne für die Verdichtung ausgesprochen. Doch insgesamt entsteht wieder mehr zusätzlicher Wohnraum.

Ein Ende der Wohnungsnot zeichnet sich gemäss Weinert jedoch nicht ab. «Wir gehen aber davon aus, dass bei der Zahl der Leerwohnungen im Sommer der Tiefstand erreicht wird», so der Immobilienexperte. Die Leerwohnungsziffer ist ein wichtiger Indikator dafür, wie gut ein Wohnungsmarkt funktioniert und ob Knappheit herrscht.

Fünf Jahre in Folge ist der Wert kontinuierlich gesunken – zuletzt auf 1 Prozent. Bereits heute herrscht in der Mehrheit der Kantone eine Wohnungsnot. Für die nächste Auszählung von diesem Sommer prognostiziert das Beratungsunternehmen erneut einen Rückgang der Leerwohnungsziffer, aber nur noch einen geringfügigen. Fällt die Ziffer unter 1 Prozent, wäre die Schweiz gar von einem nationalen Wohnungsnotstand betroffen. «Von einer Entspannung auf dem Markt kann also noch keine Rede sein», so Weinert.

Trotzdem besteht Grund zur Hoffnung: Die steigende Neubautätigkeit trifft auf eine etwas tiefere Zuwanderung. «Ab nächstem Jahr könnte sich die Situation in einzelnen Regionen langsam entspannen.»

Auch die Projektpipeline hat sich zuletzt wieder gut gefüllt. So liegt die Zahl der Baugesuche sieben Prozent über dem Dezember-Niveau. Als Gründe nennt Experte Weinert das anhaltend tiefe Zinsniveau, den Umstand, dass die neuen Wohnungen rasch weggehen und die hohen Marktmieten. Nach dem starken Mietanstieg der letzten Jahre ist Bauen für Investoren wieder attraktiver geworden. Dabei zeigen sich jedoch grosse regionale Unterschiede. In den Regionen Zürich, Genfersee und Nordwestschweiz liegt die Zahl der Gesuche nach wie vor auf einem tiefen Niveau.

In zwei anderen Regionen sind die Gesuche hingegen schlagartig in die Höhe geschossen: In der Region Bern legten sie innerhalb eines Jahres von einem relativ tiefen Niveau ausgehend um 44,2 Prozent zu. In der Innerschweiz immerhin um 25,8 Prozent. «In Bern sind einige Umnutzungen dabei, zum Beispiel von grösseren Industriearealen. In Luzern, Zug und Schwyz hat die extrem starke Nachfrage zusätzliche Dynamik ausgelöst», weiss Weinert. Die Innerschweizer Kantone sind mit ihrem tiefen Steuerniveau, guten ÖV-Erschliessungen und robusten Arbeitsmarkt als Wohnort heiss begehrt.

Ob am Ende aber auch alle Gesuche bewilligt werden, muss sich noch zeigen: Denn Bewilligungsverfahren dauern lange – und scheitern immer wieder an Einsprachen. Zudem ist es für Investoren schwierig, Immobilienprojekte zu lancieren. Gerade Bauland wird häufig gehortet, da es laufend an Wert gewinnt. Trotz der Hürden bei Neubauten fliessen wegen des tiefen Zinsniveaus und den hohen Angebotsmieten riesige Kapitalströme in Immobilienanlagen. Im letzten Jahr sind bereits mehr als 9 Milliarden Franken zusätzliches Kapital geflossen und der Zustrom hält ungebrochen an. Wüest Partner rechnet bis Ende Jahr mit weiteren 9 Milliarden.

«Das ist im Vergleich zur Vergangenheit sehr viel Geld, das angelegt werden muss», so Weinert. Da Neubauprojekte oft schwierig zu realisieren sind, fliesst viel Geld in den Kauf bestehender Immobilien, was die Preise nach oben treibt, und in Investitionen in den Bestand, was zu höheren Mieten führt. Die Zahl der Umbaugesuche liegt bei Mietwohnungen mehr als viermal so hoch wie noch vor fünf Jahren. Dächer und Fassaden werden saniert, Küchen, Bäder und Fenster ersetzt, Photovoltaikanlagen installiert und Dachausbauten vorgenommen.

Auch bei Eigentumswohnungen und Einfamilienhäusern schnellen die Umbaugesuche in die Höhe. «Hier sieht man den Effekt der Eigenmietwertabschaffung ab 2029 immer stärker», sagt Weinert. Immer mehr Eigentümer, bei denen in den nächsten Jahren eine Renovation ansteht, ziehen diese vor.