Verschuldung der Eigenheim-Besitzer steigt auf Rekordhoch

Der Schweizer Hypothekarmarkt drehte 2025 wieder auf: Nach zwei schwachen Wachstumsjahren legte der Markt im letzten Jahr um 3,1 Prozent um 39 Milliarden zu, wie aus der Hypothekarmarktstudie 2025 von Moneypark hervorgeht. Damit knackte die Verschuldung der Eigenheim-Besitzer erstmals die Marke von 1,3 Billionen Franken. Konkret kletterten die Hypotheken bis Ende 2025 auf ein Volumen von 1310 Milliarden Franken. In den letzten zehn Jahren wuchs der Markt für Hypotheken damit um über ein Drittel.

Zum starken Wachstum im letzten Jahr haben die tiefen Zinsen und die stetig steigenden Immobilienpreise beigetragen. «Dazu bewegten sich die Immobilientransaktionen auf dem höchsten Niveau der vergangenen zehn Jahre», heisst es in der Studie. So sind wieder mehr Häuser und Eigentumswohnungen gebaut worden. Und gleichzeitig haben neue Inhaber nach dem Kauf einer bestehenden Immobilie die bisherige Hypothek aufgestockt und durch eine hohe Neuhypothek ersetzt.

Die Anbieter von Hypotheken konnten vom gesteigerten Volumen finanziell nicht gross profitieren. Aufgrund der tiefen Zinsen ist die Nettozinsmarge 2025 laut Moneypark deutlich gesunken. Dies konnten die Anbieter nur teilweise mit tieferen Kosten bei der eigenen Refinanzierung kompensieren. Für dieses Jahr zeichnet sich eine ähnliche Situation ab: Es ist ein vergleichbares Marktwachstum zu erwarten – «was den Anbietern aber nur dann in die Hände spielt, wenn Preis, Risiko und Kostenbasis stimmen», schreiben die Autoren in der Studie.

Auf Anbieterseite fand im Schweizer Hypothekarmarkt zudem eine Wachablösung statt: Pensionskassen überholten beim Marktanteil die Versicherungen – und sind damit erstmals die zweitwichtigste Anbietergruppe hinter den Banken. Dank eines Wachstums von 8 Prozent verwalten die Pensionskassen nun ein Hypothekarvolumen von 34 Milliarden Franken. Zum Vergleich: Vor zehn Jahren betrug der Wert 14 Milliarden Franken.

Die ganz grosse Mehrheit der Hypotheken vergeben weiterhin die Banken, die gemeinsam auf einen Marktanteil von 95 Prozent kommen. Die Kantonalbanken kommen auf einen Anteil von 39 Prozent, die UBS auf 21 Prozent.