«Dann haben Sie das Sahnehäubchen obendrauf»

2024 war ein solides Jahr. Aber 2025 hat noch einmal eine deutliche Beschleunigung gebracht – vor allem auf der Nachfrageseite. Das hat sich bis in dieses Jahr hineingezogen. Institutionelle Investoren haben grosse Kapitalerhöhungen durchgeführt, und auch auf der privaten Seite ist klar zu spüren: Renditeimmobilien sind nach wie vor sehr gesucht. Ein konkretes Beispiel aus unserem Haus: Allein in der Stadt Zürich haben wir 2025 rund 50 Prozent mehr Mehrfamilienhäuser verkauft als im Vorjahr. Das Kapital ist vorhanden – und entsprechend sind die Preise gestiegen.

Auf der Nachfrageseite haben geopolitische Unsicherheiten, relativ hohe Aktienbewertungen und das Tiefzinsumfeld dazu geführt, dass Immobilien einmal mehr als sicherer Hafen gesucht werden. Die Schweizer Immobilie ist ein solides Ankerprodukt – das spüren wir täglich. Auf der Angebotsseite gibt es aber zwei Faktoren, die im Moment für etwas Unruhe sorgen. Erstens die laufende Bau- und Zonenordnungsrevision der Stadt Zürich, deren Entwurf bis Ende Mai öffentlich auflag und bei Käufern wie Verkäufern eine gewisse Verunsicherung auslöst. Und zweitens die Wohnschutzinitiative im Kanton Zürich, die am 14. Juni zur Abstimmung kommt.

Die Stadt Zürich überarbeitet ihre Bau- und Zonenordnung grundlegend. Es gibt Umzonungen, und gewisse Quartiere werden aufgezont, womit die Möglichkeit geschaffen wird, höher zu bauen. Allerdings gekoppelt an Auflagen wie etwa einen Pflichtanteil an preisgünstigem Wohnraum. Für Investoren bedeutet das im Moment schlicht viel Ungewissheit.

Die Initiative will, vereinfacht gesagt, Mietzinserhöhungen nach Sanierungen erschweren und Leerkündigungen verhindern. Das klingt sozial, bremst aber Investitionen – und schafft keinen neuen Wohnraum. Dies führt käufer- und verkäuferseitig aktuell zu Unsicherheiten. Das spüren wir täglich.

Was gerade sehr gesucht ist, würde ich als «Standard-Case» bezeichnen: ein gepflegtes Mehrfamilienhaus mit soliden Mieteinnahmen, gut unterhalten, kein Sanierungsrisiko, klare Rahmenbedingungen. Man weiss, womit man in den nächsten Jahren rechnen kann. Vollvermietet, gute Lage, hoher Wohnanteil – das ist das ideale Objekt. Solche Liegenschaften sind äusserst begehrt.

Ehrlich gesagt: Nein – da sind wir zu spät. Die Stadt Zürich ist schlicht zu überschaubar und zu gut vernetzt; alle relevanten Lagen sind längst auf dem Radar. Was ich aber sagen kann: Es müssen nicht immer nur Zürich-Objekte sein. Baden, St. Gallen, die Zentralschweiz – wer gut angeschlossen ist, ist interessant.

Ganz so schlimm ist es nicht. Was wir beobachten, ist, dass Finanzierungsprozesse länger dauern. Investoren brauchen mehr Zeit, um den richtigen Finanzierungspartner zu finden. Einen grossen Player wie die Credit Suisse vermisst man aktuell im Markt. Gleichzeitig kommen alternative Finanzierungspartner – Private-Debt-Anbieter, Pensionskassen, die zunehmend als Kreditgeber auftreten. Das Spielfeld hat sich verändert, aber ausgebremst wurde der Markt nicht. Wir machen nach wie vor viele Transaktionen.

Das kommt sehr auf die individuellen Ausgangslagen an. Grundsätzlich lässt sich sagen, dass Banken bei einem erstmaligen Kauf im Bestand heute in der Regel mit 35 bis 40 Prozent Eigenkapital rechnen. Früher – vor den Verschärfungen – waren es bei professionellen Investoren eher 25 bis 35 Prozent. Es ist also schon mehr geworden.

Da schicke ich Sie zuerst zu Ihrer Bank oder Ihrem Vermögensverwalter. Finanzberatung ist nicht unser Geschäft, wir vermitteln Immobilien. Aber wenn Sie meine persönliche Meinung hören wollen: Kaufen Sie ein Mehrfamilienhaus. Mit 40 Prozent Eigenkapital sind Sie bei einem Investitionsvolumen von rund 5 Millionen Franken. Das ist der realistische Einstieg heute.

(lacht) Das kommt auf Ihre persönlichen Präferenzen an. Besuchen Sie die Quartiere. Fahren Sie vorbei. Was ich grundsätzlich empfehlen würde: einen S-Bahn-Anschluss in Fussdistanz. Einen gesunden Wohnungsmix mit verschiedenen Grössen. Und wenn die energetische Sanierung bereits gemacht und die Wärmeerzeugung nachhaltig gelöst ist – dann haben Sie das Sahnehäubchen obendrauf.

Nein, den spüren wir ehrlich gesagt nicht. Was es gibt: Je schwieriger die Finanzierung wird, desto kleiner wird der Käuferkreis. Das kann dazu führen, dass Objekte länger auf dem Markt sind. Aber zu schmerzhaften Preiszugeständnissen ist es nicht gekommen.

Drei Faktoren werden entscheidend sein. Erstens das regulatorische Umfeld: Was bei der Wohnschutzinitiative im Kanton Zürich passiert, was später auf eidgenössischer Ebene mit dem Mieterschutz kommt – das wird Auswirkungen auf den Markt haben. Wir sehen in Basel bereits, wie stark regulatorische Unsicherheit die Bau- und Sanierungstätigkeit bremsen kann. Zweitens das Zinsumfeld: Solange wir im Tiefzinsbereich bleiben, bleibt die Schweizer Immobilie attraktiv. Und drittens die geopolitische Lage: Die Schweiz gilt international als sicherer Hafen – politisch stabil, starke Währung, rechtssicher. Das stärkt die Nachfrage nach Schweizer Immobilien strukturell und unabhängig von kurzfristigen Marktzyklen.

Eine grundlegende Änderung der regulatorischen Rahmenbedingungen wäre eine grosse Herausforderung. Persönlich halte ich viele der diskutierten Eingriffe für falsch und für zu kurz gegriffen. Dem Immobilienmakler sagt man übrigens seit zwanzig Jahren den Tod voraus. Ich glaube nach wie vor, dass persönliche Beratung – bei allem technologischen Fortschritt – essenziell bleibt. Man muss sich weiterentwickeln, Effizienz gewinnen. Aber ersetzen lässt sich persönliche Beratung nicht.