Wer hier die Wohnung wechselt, zahlt besonders viel Miete

Der Schweizer Wohnungsmarkt zeigt eine zunehmende Spaltung: Während Mieten bestehender Mietverhältnisse (Bestandsmieten) stabil bleiben, explodieren die Preise für neu ausgeschriebene Wohnungen. Das heisst: Sesshafte Mieter sparen viel Geld, während Umzugswillige die Zeche zahlen. Besonders betroffen von dieser Entwicklung sind junge Neumieter.

Eine Analyse des Immobilienberaters Wüest Partner zeigt: Die Angebotsmieten, also Mieten inserierter Wohnungen, schnellten zwischen 2016 und 2025 um 17 Prozent in die Höhe. Zum Vergleich: Im gleichen Zeitraum legten die Bestandsmieten lediglich um 5 Prozent zu. Im Jahr 2025 lagen die Angebotsmieten in der Schweiz im Schnitt mehr als 10 Prozent über den Bestandsmieten.

Grosse kantonale Unterschiede

In einigen Kantonen war die Lücke zwischen alten und neuen Mieten jedoch deutlich grösser. In Genf etwa, wo die Angebotsmieten über 50 Prozent höher lagen. Das heisst: Ausgeschriebene Wohnungen kosten pro Quadratmeter jährlich 139 Franken mehr. Bei einer durchschnittlichen Pro-Kopf-Wohnfläche von 44 Quadratmetern sind das jährlich 6116 Franken mehr. Oder in Zug, wo der Aufpreis 38 Prozent – oder 99 Franken pro Quadratmeter – betrug. In Zürich steigt die Miete bei einem Umzug um rund 20 Prozent oder 50 Franken pro Quadratmeter Wohnfläche.

Die Gründe für diese Lücke zwischen alten und neuen Mieten sind vielschichtig. Neu ausgeschriebene Wohnungen sind oft moderner, renoviert und besser ausgestattet. Das macht sie automatisch teurer.

Doch auch die Wohnungsknappheit und die gestiegene Nachfrage treiben die Preise in die Höhe. Vor allem in Regionen mit hoher wirtschaftlicher Attraktivität wie Zürich, Zug oder Genf ist der Druck auf den Mietmarkt gross.

Sesshafte Mieter sparen viel Geld

Für sesshafte Mieter ist die Lage rosiger. Wer bereits seit Jahren in der gleichen Wohnung lebt, für den hat sich die finanzielle Belastung sogar reduziert. Denn während die Mieten in bestehenden Verträgen zwischen 2016 und 2025 um 5 Prozent zulegten, stiegen die Löhne um 8,4 Prozent.

Neuen Mieterinnen und Mietern sowie Umzugswilligen droht derweil der Kostenhammer. Dieses Ungleichgewicht führt laut Wüest Partner zum sogenannten Lock-in-Effekt: Wer eine günstige Bestandsmiete hat, bleibt in der gleichen Wohnung, auch wenn diese nicht mehr optimal zu den Bedürfnissen passt – etwa weil sie zu klein, zu gross oder ungünstig gelegen ist. Die Mobilität am Wohnungsmarkt wird so erheblich gehemmt.

Mieter ziehen seltener um

Die Studie zeigt, dass die durchschnittliche Wohndauer in der Schweiz 8,5 Jahre beträgt. Auch diese Zahl variiert je nach Kanton stark. In Genf bleiben Mieter mit 13 Jahren bei weitem am längsten in ihrer Wohnung. Das ist kein Zufall: In Regionen mit grossen Mietdifferenzen bleiben Mieter länger in ihren Wohnungen, um die Mehrkosten eines Umzugs zu vermeiden.

Nicht überall ist die Situation gleich dramatisch. In Kantonen wie Jura und St. Gallen liegt die Differenz zwischen Bestands- und Angebotsmieten bei lediglich 5 Prozent. Dadurch ist die Wohnmobilität in diesen Kantonen auch deutlich höher. Denn die finanziellen Nachteile eines Umzugs sind weniger einschneidend.

Die Auswirkungen des Lock-in-Effekts sind dennoch gravierend. Einerseits wird bestehender Wohnraum dadurch weniger effizient genutzt. Andererseits verwehrt die «Marktstarre» besonders jungen Menschen den Zugang zu bezahlbarem Wohnraum.