Wer in diesen Gemeinden vor 25 Jahren Eigentum kaufte, ist heute reich

Haben Sie um die Jahrtausendwende ein Haus gekauft? Gratulation! Sie sind reich! Denn seit dem Jahr 2000 haben sich die Preise für Wohneigentum in der Schweiz mehr als verdoppelt – konkret um sagenhafte 128 Prozent. Dass es sogar noch extremer geht, zeigt eine exklusive Auswertung der Iazi AG für die Handelszeitung. Analysiert wurden alle Städte der Schweiz mit mehr als 10’000 Einwohnerinnen und Einwohnern.

Besonders krass ist die Entwicklung in Carouge GE. Dort haben sich die Preise mehr als vervierfacht: Einfamilienhäuser im Genfer Vorort sind heute 345 Prozent mehr wert als im Jahr 2000. Ein Haus, das um die Jahrtausendwende noch 645’000 Franken kostete, ist heute rund 2,87 Millionen Franken wert. Damit liegt die Stadt auf Platz eins der Gemeinden mit dem stärksten Preisanstieg der vergangenen 25 Jahre. Der einst unterschätzte Vorort von Genf hat sich zum urbanen Hotspot entwickelt: jung, trendy, nahe am Stadtzentrum. Die Nachfrage ist gross, das Angebot knapp. Die Leerwohnungsziffer liegt bei mickrigen 0,33 Prozent. Heisst: Wer eine Wohnung will, muss zahlen –und zwar kräftig.

Teuerstes Pflaster der Schweiz ist Zollikon

In der Stadt Genf sind die Preise um rund 282 Prozent gestiegen. Einfamilienhäuser kosten heute fast das Vierfache von damals. Der Mix aus internationalem Flair, begrenztem Bauland und stabiler Nachfrage macht den Genfer Markt zu einer Preismaschine. Auf Platz drei der Immobilienraketen landet die Stadt Zug: Hier stiegen innerhalb von 25 Jahren die Preise für Einfamilienhäuser um 270 Prozent, jene für Wohnungen um 316 Prozent. Die Steuerpolitik, der Wirtschaftsboom und das exklusive Flair machen den Kanton zum Hotspot für Reiche – mit entsprechendem Druck auf den Markt.

Im Vergleich dazu wirkt Zürich beinahe zahm. Einfamilienhäuser in der Limmatstadt sind «nur» 239 Prozent teurer als vor 25 Jahren. Dennoch: Wer vor 25 Jahren gekauft hat, dürfte heute ausgesorgt haben. Und dann gibt es noch Zollikon – auf Platz fünf. Die Goldküstengemeinde ist längst kein Geheimtipp mehr. Hier kostet ein Haus im Schnitt satte 3,41 Millionen Franken. Damit ist Zollikon mittlerweile die teuerste Stadt der Schweiz. Was die allermeisten dieser Boomstädte verbindet? Sie liegen in unmittelbarer Nähe eines Sees oder eines grossen Zentrums. Die Preise sind hoch, noch höher aber ist die Nachfrage – was sich in den extrem tiefen Leerständen zeigt.

«Es ist einer der längsten Aufwärtstrends in der Geschichte», sagt Donato Scognamiglio, Verwaltungsratspräsident von Iazi. «Wer um die Jahrtausendwende gekauft hat, reibt sich heute die Hände.» Die Gründe für den langen Preisanstieg sind vielfältig. Zum einen: Die Schweiz ist ein Einwanderungsland. Seit 1956 gab es Jahr für Jahr, mit ganz wenigen Ausnahmen, einen hohen Wanderungssaldo von mehreren Zehntausend Menschen. «Das Bevölkerungswachstum ist das Lebenselixier des Immobilienmarkts», sagt UBS-Immobilienspezialist Matthias Holzhey. Gleichzeitig konnte die Bautätigkeit mit diesem Wachstum nicht Schritt halten.

Dass es auch Immobilienkrisen geben kann, ist längst vergessen. Vor dreissig Jahren aber waren Immobilien alles andere als eine sichere Bank. Der Markt steckte damals in einer heftigen Krise: Zwischen 1989 und 1998 fielen die Preise für Einfamilienhäuser um rund 25 Prozent, für Eigentumswohnungen um rund 22 Prozent. Eine bittere Zeit für Eigentümer: Beton war plötzlich nicht mehr gleichbedeutend mit Sicherheit.

Tempi passati. Seit 1998 geht es nur noch aufwärts, allen Finanz- und Wirtschaftskrisen zum Trotz. Der Schweizer Immobilienmarkt wurde für Investoren zu einer Money-Machine. Gerade auch im Vergleich mit anderen Investments. Der Swiss Market Index (SMI) hat seit dem 1. Januar 2000 bis heute lediglich 44 Prozent eingefahren. Der viel breitere Swiss Performance Index (SPI) lief um einiges besser mit einer Performance von 170 Prozent. Noch um ein Vielfaches besser hingegen lief es für Investoren bei Gold. Kostete die Feinunze Gold im Jahr 2000 noch 300 Franken, so liegt der Kurs aktuell bei 2666 Franken. Damit hat er sich verachtfacht.

Dank Hebeleffekt zu Traumrenditen

Dennoch gibt es einen entscheidenden Vorteil von Immobilieninvestments gegenüber Gold und Aktien: Anleger kommen mit wenig Eigenkapital zur Traumrendite – dank dem Leverage-Effekt. Dieser Hebelmechanismus sorgt dafür, dass die Rendite auf das eingesetzte Eigenkapital überproportional steigt (sofern die Erträge beziehungsweise Wertsteigerungen aus der Immobilie höher sind als die Finanzierungskosten). Mit einem Eigenkapital von nur 20 Prozent des Objektpreises profitieren die Käufer von der vollen Wertsteigerung eines Hauses. Wer etwa in Carouge im Jahr 2000 ein Haus erwarb, musste gerade mal 129’000 Franken an Eigenkapital hinblättern. 25 Jahre später resultierte bei einem Verkauf ein Gewinn von rund 2 Millionen. Auf das eingesetzte Eigenkapital ergibt sich so ein Wertzuwachs von 1475 Prozent. Hier die Beispielrechnung für Carouge:

Hauspreis im Jahr 2000: 645’044 Fr. Eigenkapital (20%): 129’000 Fr. Hypothek (80%): 516’000 Fr. Bezahlte Zinsen (2,5% über 25 Jahre auf 516’000 Fr.): ca. 322’000 Fr. Hauspreis im Jahr 2025: 2,871 Mio. Fr.

So wurde gerechnet: 2,871 Millionen Franken minus die Hypothek von 516’000 Franken minus die Zinskosten von 322’000 Franken ergibt einen Gewinn von rund 2 Millionen Franken auf ein ursprünglich investiertes Eigenkapital von 129’000 Franken.

Sind solche Traumrenditen heute noch realistisch? Für Käufer ist der Einstieg herausfordernder geworden. Die Preise sind hoch, die Regulierungen für Banken sind strenger, wodurch der Zugang zu Hypotheken erschwert ist. Das durchschnittliche Bruttojahreseinkommen einer Familie mit Kindern liegt aktuell bei rund 150’000 Franken. Damit können sich nur 31 Prozent der Schweizer ein Objekt mit vier oder mehr Zimmern leisten, wie die UBS kürzlich berechnete. Selbst bei einem höheren Einkommen von 200’000 Franken können sich nur 49 Prozent ein Eigenheim leisten.

Lohnt also die Anlage ins Betongold noch? «Die tiefen Zinsen in der Schweiz sind ein Booster für Immobilien», sagt Iazi-Experte Scognamiglio. «Wer heute eine Eigentumswohnung kauft, hat niedrigere Wohnkosten, als wenn er in eine vergleichbare Mietwohnung ziehen würde.» Ähnlich optimistisch ist Ursina Kubli, Immobilienspezialistin bei der ZKB. «Immobilien sind und bleiben ein sicherer Hafen. Die Knappheit am Eigenheimmarkt wird sich entsprechend weiter zuspitzen, was zu weiteren Preiszuwächsen führen dürfte.» Und auch Matthias Holzhey von der UBS geht von anhaltenden Wachstumsraten der Eigenheimpreise aus, für 2025 von 3,5 Prozent. Der Boom hat also längst kein Ende.