Historische Luxusimmobilien faszinieren mit ihrer zeitlosen Architektur

Die geschichtsträchtige Villa Breitenstein im Herzen des südlichen Glarnerlandes, umgeben von einem stilvollen Park und einem separaten Ökonomiegebäude, ist ein eindrucksvolles Zeugnis gründerzeitlicher Baukunst. Das 1895 im Auftrag des bekannten Glarner Unternehmers Thomas Legler erstellte Anwesen verbindet historische Grandezza mit einem aussergewöhnlichen Mass an Raum und Gestaltungsmöglichkeiten. Die Zürcher Architekten Kehrer & Knell zeichneten für die Planung verantwortlich und wussten die hohen Anforderungen des erfolgreichen Bauherrn mit einem massiven Bau mit Granitfundament und künstlerischen Sandsteinapplikationen in höchster Schweizer Perfektion umzusetzen. Beide Gebäude stehen unter Denkmalschutz.

Limitiertes Angebot

Stil, Atmosphäre, Eleganz und Tradition – geschichtsträchtige Luxusimmobilien wie die Legler-Villa in Glarus überzeugen mit Attributen, mit denen luxuriöse Neubauten nur schwer mithalten können. Das Angebot an gut erhaltenen oder hochwertig sanierten Objekten an erstklassigen Lagen ist aber limitiert – und nicht vermehrbar. Kein Wunder, erfreuen sich solche Luxusobjekte seit Jahren einer beständig starken Nachfrage. Dabei sind alte Häuser und Wohnungen in der Schweiz eigentlich keine Seltenheit. Laut dem Schweizerischen Verband der Immobilienwirtschaft (SVIT) ist die Hälfte aller gut 1,8 Millionen Objekte in der Schweiz bereits über vierzig Jahre alt. Das Bundesamt für Statistik zählte noch 2020 rund 310’000 Wohngebäude, die vor 1919 errichtet wurden. Eine Unterscheidung nach Ausbaustandard fand dabei zwar nicht statt. Doch Luxusimmobilien, die über hundertjährig sind, zeichnen sich durch eine Vielzahl an Besonderheiten aus. «Die Bauten überzeugen mit ihrer einzigartigen Architektur und dem handwerklichen Können, das in vielen Details spürbar ist», erklärt David Feldmann, Leiter Vermarktung Chur bei Ginesta Immobilien. Solche Qualitätsmerkmale seien heute nur noch selten in dieser Form zu finden. «Die Bauten erzählen eine Geschichte und sind weit mehr als nur gewöhnliche Liegenschaften: Sie sind Zeitzeugen», schwärmt er. In der Regel verfügen historische Luxusimmobilien über einen weiteren entscheidenden Vorteil: ihren Standort. Viele dieser Anwesen befinden sich in besonders begehrten, zentrumsnahen Stadtteilen oder an privilegierten Lagen, an denen heute kaum noch gebaut werden könnte. Charakteristisch sind zudem grosszügige Grundstücke mit weitläufigen Gärten, altem Baumbestand und historischen Mauern, die Privatsphäre und eine einzigartige Atmosphäre schaffen.

Nicht zu unterschätzen ist schliesslich die bauliche Substanz. Dank ihrem massiven Mauerwerk, den soliden Holzbalken und tragfähigen Konstruktionen haben die Bauten in der Regel bereits Jahrhunderte überdauert. Den Bewohnern vermitteln sie damit ein Gefühl von Beständigkeit und Sicherheit, das in dieser Form bei neueren Gebäuden kaum anzutreffen ist. Alles in allem stiften die Anwesen mit ihrer Vergangenheit auch Identität und bringen Ansehen zum Ausdruck – allein schon durch ihr Baujahr, ihre Machart und manchmal auch durch ihre prominenten Vorbesitzer.

Ein Generationenwechsel begünstigt den Verkauf

Wer eine historische Luxusimmobilie erwirbt, investiert nicht nur in exklusive Wohnqualität, sondern auch in ein Stück Geschichte, das Einzigartigkeit garantiert. Das ist ein wesentlicher Grund, weshalb historische Villen stets auf grosses Interesse stossen. Besteht gleichzeitig noch Entwicklungspotenzial oder sind zusätzliche Ausnutzungsreserven vorhanden, treten oftmals auch Investoren und Entwickler auf den Plan, die gezielt Chancen in der Weiterentwicklung dieser seltenen Immobilien sehen. In vielen Fällen gehen die Objekte aber an vermögende Personen, die das Besondere suchen. Bei ihnen steht weniger die Kapitalanlage im Vordergrund als vielmehr der Ausdruck von Lebensstil und Wertschätzung für Geschichte und Qualität. «Viele Käufer besitzen mehrere Immobilien und verwirklichen sich mit einer historischen Liegenschaft einen Lebenstraum», hat Lan Anh Nguyen, Immobilienberaterin bei Engel & Völkers, festgestellt. Als Verkäufer treten oftmals Erbengemeinschaften auf oder langjährige Eigentümer und Familien, bei denen ein Generationenwechsel ansteht. Wenn die Kinder oder Enkel nämlich nicht mehr in der Region ansässig sind oder das Budget und das Engagement für die Immobilie fehlt, kann der architektonische Schatz schnell zu einer emotionalen und finanziellen Belastung werden. Insgesamt bleibt die Schnittmenge zwischen Verkäufern und Interessenten aber relativ klein: Die Verkäufer müssen nämlich bereit sein, emotional und auch praktisch loszulassen und ein Stück ihrer Geschichte aufzugeben.

Auf der anderen Seite sind Käufer gefragt, die über genügend Kapital verfügen und auch das Gespür und die Leidenschaft für das Besondere haben. Denn der Besitz einer alten Luxusimmobilie ist auch mit Verantwortung verbunden. «Denkmalpflege, Instandhaltung, energetische Optimierungen und teilweise strenge Auflagen bedingen langfristige Planung und finanzielle Weitsicht», erklärt Engel-&-Völkers-Beraterin Nguyen. Oftmals besteht ein erheblicher Investitionsbedarf, wenn umfangreiche Sanierungen oder Modernisierungen anstehen. Die Instandhaltung solcher Objekte ist weit anspruchsvoller und weniger standardisiert als bei gewöhnlichen Immobilien, da individuelle Lösungen, eine sorgfältige Planung und häufig auch Spezialwissen gefragt sind, um beispielsweise die Anforderungen des Denkmalschutzes zu erfüllen. «Zudem entsprechen die klassischen Wohnformen dieser Anwesen häufig nicht mehr den heutigen Lebensbedürfnissen, was weitere Anpassungen erforderlich macht», weiss Ginesta-Experte Feldmann. Klassische Luxusimmobilien verlangen von ihren Eigentümern daher ein hohes Mass an Engagement und Fachkenntnis – sowie Vermögen.

Nach Eigenmietwert-Aus: Stärkerer Fokus auf Substanz

Der höhere finanzielle Aufwand für den Unterhalt historischer Immobilien dürfte beim Kauf eines solchen Objekts noch stärker ins Gewicht fallen, wenn frühestens 2028 der Eigenmietwert gestrichen wird. Zwar reduziert sich auf der einen Seite die laufende Steuerlast, besonders für vermögende Personen. Diese finanzieren ihre Immobilienkäufe häufig sehr konservativ, sodass sie nur geringe oder keine Schulden haben. «Wer eine neuere oder gut erhaltene Liegenschaft praktisch schuldenfrei besitzt, profitiert am meisten von der Reform. Die Steuerersparnis ist dann direkt spürbar», so Feldmann. Der Wegfall des Eigenmietwerts bringt ihnen somit eine klare Entlastung und steigert die Attraktivität der Liegenschaft. Auf der anderen Seite zeichnet sich für Eigentümer von älteren, unsanierten Objekten ein finanzieller Nachteil ab. «Eine Sanierung von Dach, Fassade oder Haustechnik etwa ist teuer und kann nach der Reform nur noch begrenzt steuerlich abgezogen werden», ergänzt er.

Ähnlich schätzt auch Lan Nguyen von Engel & Völkers die Lage ein. «Der Wegfall des Eigenmietwerts reduziert die laufende Steuerbelastung für selbst genutztes Wohneigentum.» Dies steigere besonders im hochpreisigen Segment die Attraktivität historischer Luxusimmobilien, da die Nettokosten für Eigentümer sinken würden. «In Verbindung mit ihrer Einzigartigkeit, Werthaltigkeit und dem limitierten Angebot werden solche Objekte zu noch interessanteren, langfristigen Wohn- und Lebensinvestitionen», ist sie überzeugt. Viele Eigentümer würden die dadurch gewonnenen finanziellen Spielräume voraussichtlich in eine sorgfältige Instandhaltung und Pflege ihrer historischen Liegenschaft reinvestieren. So oder so dürften die Käufer in Zukunft ihr Augenmerk noch stärker auf die Substanz des Anwesens, auf bereits getätigte Sanierungen und mögliche Auflagen legen. Eine sorgfältige Kalkulation der Investitions- und Renovationskosten sowie ein detaillierter Sanierungsplan dürften bei einem Kauf eines alten Luxusanwesens künftig noch mehr Bedeutung erhalten. «Ebenso müssen rechtliche Aspekte wie Bewilligungen, Schutzstatus und Dienstbarkeiten geklärt werden, will man böse Überraschungen vermeiden», weiss David Feldmann von Ginesta Immobilien.

Im Genuss eines einzigartigen Anwesens

Am Ende gilt für dieses besondere Immobiliensegment: Wer sich für eine historische Luxusliegenschaft entscheidet, kommt in den Genuss eines einzigartigen Anwesens an oft guter Lage, muss jedoch zugleich bereit sein, Verantwortung zu übernehmen und die besonderen Anforderungen und Risiken mit Weitsicht zu meistern. So bleibt der Besitz einer Villa mit Vergangenheit stets eine exklusive, aber auch anspruchsvolle Form des Wohnens und Investierens.