Der Eigenmietwert fällt erst 2029

Der Eigenmietwert verschwindet in der Schweiz definitiv per 1. Januar 2029. Der Bundesrat hat am Mittwoch beschlossen, die Reform der Wohneigentumsbesteuerung auf diesen Zeitpunkt in Kraft zu setzen. Damit endet ein jahrzehntealtes Steuermodell, das politisch lange und erbittert umkämpft war.

Zur Erinnerung: Beim Eigenmietwert handelt es sich um ein fiktives Einkommen, das Eigentümer versteuern müssen, wenn sie ihr Haus oder ihre Wohnung selbst bewohnen. Die Logik dahinter: Wer gratis im eigenen Zuhause wohnt, erzielt einen geldwerten Vorteil. Kritiker geisselten das System seit Jahren als «Phantomsteuer». Befürworter hielten dagegen, es sorge für eine steuerliche Gleichbehandlung von Mietern und Eigentümern.

Seilziehen mit den Kantonen

Der Systemwechsel war in Bern über Jahre blockiert. Erst Ende 2024 verabschiedete das Parlament die Reform. Weil sie mit einer Verfassungsänderung verknüpft war, musste das Volk das letzte Wort haben. Im September 2025 sagten Volk und Stände Ja zum Bundesbeschluss über kantonale Liegenschaftssteuern auf Zweitliegenschaften – und ebneten damit den Weg für die Abschaffung des Eigenmietwerts. Laut Bund stimmten 57,7 Prozent der Stimmberechtigten zu.

Mit der Reform fällt ab 2029 nicht nur der Eigenmietwert auf selbstgenutztem Wohneigentum weg. Gleichzeitig verschwinden auch wichtige Steuerabzüge, etwa für den Liegenschaftsunterhalt. Schuldzinsen können künftig nur noch eingeschränkt geltend gemacht werden. Für Ersterwerber ist ein zeitlich befristeter Sonderabzug vorgesehen. Bei vermieteten oder verpachteten Liegenschaften bleiben die Unterhaltsabzüge hingegen bestehen.

Die Kantne dürfen als Ausgleich eine besondere Objektsteuer auf Zweitliegenschaften einführen – etwa in Tourismusregionen, die Einnahmeausfälle befürchten. Genau diese Verknüpfung erklärt auch, weshalb der Systemwechsel erst 2029 erfolgen soll. «Die Abschaffung des Eigenmietwerts hätte grundsätzlich schon per 1. Januar 2028 erfolgen können», schreibt der Bundesrat dazu. «Die Verknüpfung mit der besonderen Liegenschaftssteuer, die das Parlament beschlossen hat, gebietet indes ein späteres Inkrafttreten.»

So hätten die Kantone genügend Zeit, diese auf den gleichen Zeitpunkt hin auf kantonaler oder kommunaler Ebene umzusetzen. Aus dem Kreis der Kantone gab es indes der Wunsch, den Eigenmietwert erst 2030 abzuschaffen.