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Hochhäuser: Auf die Spitze getrieben

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Die Schweiz schiesst nach oben. Nie gab es so viele Hochhausprojekte. Geht die Rechnung für alle auf? 2010 entscheidet über den Erfolg der Turmbauer.

Von Andreas Güntert
29.01.2010

41 Meter noch. Schreitet Marc Pointet in zugiger Winterluft die 13.  Etage des Mobimo-Tower-Rohbaus in Zürich ab, kann er seinen Stolz ebenso wenig zurückhalten wie seinen schweren Atem: «Alle sechs Arbeitstage betonieren unsere Leute einen neuen Stock», sagt er. Der Mobimo-Projektleiter blickt 40 Meter über Zürich in die Weite. Der Baukern im Zentrum des Turms hat stets drei Etagen Vorsprung, hier werden die zu betonierenden Stockwerke vorbereitet, hierhin wird der Baustoff hoch­gepumpt, an der Aussenfassade wächst die Klettermastbühne nach, auf der die Arbeiter den City-Solitär hochtreiben.

41 Meter oder elf Stockwerke soll der am Ende 81 Meter hohe 250-Millionen-Franken-Turm im Zürcher Stadtkreis 5 noch wachsen, und das rasant: «Mitte Mai», sagt Pointet, «sind wir oben mit dem Rohbau.» In der winterlichen Föhnlage scheinen es nur ein paar Ellenbogenlängen zu sein zu einem weiteren Bau, der über Zürich hinauswächst: dem Prime Tower auf dem Maag-Areal, einem 355 Millionen Franken teuren Hochhaus, das es dereinst gar auf 126 Meter Höhe bringen soll.

Die zwei Zürcher Türme sind keine Einzelerscheinung. Rund 30 Hochhäuser mit mehr als 15 Stockwerken sind derzeit in der Schweiz in Planung oder schon im Bau, so viele wie noch nie. Inklusive des zum Jahresende 2009 definitiv angekündig­ten Roche-Projekts «Bau 1» in Basel rechnet die Immobilienberatungsfirma Wüest & Partner mit einem aktuellen Schweizer Hochhaus-Bauvolumen von über zwei Milliarden Franken (siehe Interview auf Seite 60). Vor allem in den wirtschaftlichen Zentren Basel, Genf und Zürich sind Türme geplant oder im Bau.

Aussicht zu verkaufen. Just in einer Zeit, die in Sachen Konjunktur höchst unsicher aussieht, kommt es im Land zum zweiten Hochhausboom. Bei der ersten Schwemme in den sechziger und siebziger Jahren waren es monofunktionale Hochhäuser, errichtet um die Zentren, die den Druck auf günstige Wohnungen auffangen sollten. Rund 25  000 Menschen leben in der Schweiz noch in den Agglo-Türmen von damals. Als der Erdölschock die Wirtschaftswachstums-Euphorie fürs Erste bremste, als gesetzliche Anforderungen für Bauten aller Art wuchsen, nahm die ­Bedeutung des Hochhauses ab.

Seit Ende der neunziger Jahre aber tauchen wieder vermehrt Türme in den Plänen von Architekten und Investoren auf. In der Stadt zu wohnen, ist wieder angesagt, mit Hochhäusern lässt sich auf teurem Land verdichten. Initialzündung war die Aufwertung ehemaliger Industrieareale – wie etwa Zürich West, wo Prime Tower und Mobimo Tower Schulter an Schulter heranwachsen. Ersterer soll in grünlich schimmernder Glashülle, Letzterer im sandfarbenen italienischen Kalkstein Travertin die neue Lust am urbanen Leben und Arbeiten in luftiger Höhe zele­brieren. «Wir verkaufen doch gar kein Hochhaus», sagt Mobimo-Projektleiter Pointet, «sondern etwas viel Schöneres: Aussicht und Leben im Fünfsternhotel, eingefasst in römischem Travertin.»

Pointet meint, dass man von der reinen Wohnnutzung abgekommen sei. Man entsagt dem gestapelten Wohnungsmief von gestern und diversifiziert stattdessen, strebt «vertikale Stadtteile» an. Häuser also, in denen im Idealfall die ganze Bandbreite menschlichen Tuns und Strebens ausgelebt wird: Wohnung und Fünfsternhotel im Mobimo Tower. Preisgünstige Hotelzimmer und Kongresshalle im 50 Meter hohen St.  Galler Olma-Turm. Detailhandel, Wohnung, Büros und Hotel im Churer City West. Gemischt genutzte neue Türme für die Schweiz: eine schöne Idee fürs Leben und fürs Geschäften, eine Knacknuss für Investoren.

«15 Prozent Mehrkosten für ein Hochhaus gegenüber einem konventionellen Bau – damit ist im Minimum zu rechnen», sagt Peter Lehmann. Der Chief Investment Officer von Swiss Prime Site, die auch den Prime Tower verantwortet, sieht den Hochhaus-Zusatzaufwand im Schnitt gar «eher bei 20, im Extremfall bei 25 Prozent». Höhere Anforderungen an den Brandschutz, mehr Fluchttreppenhäuser, grössere Windlasten, Zusatzaufwand durch den Vertikaltransport beim Bau – all das, verbunden mit längerem Planen und dem ebenso behutsamen wie kostspieligen Umgang mit Anrainern und Behörden, treibt die Kosten hoch. Den Unterhalt verteuern Lifte oder motorengesteuerte Fassaden- und Sonnenschutzteile, die stärker als üblich beansprucht werden und daher öfters zu warten sind.

Heikle Wette. Vom Hochhaus als garantiertem Goldesel kann Lehmann nicht sprechen. Der Bauprofi sagt es so: «Wenn man es geschickt macht, ist die Rendite nicht schlechter als bei einem konventionellen Bau.» Das Hochhaus ist eine heikle Wette darauf, dass man genügend Nutzer findet, die bereit sind, eine Höhenmeterprämie zu entrichten. Mit der Wirtschaftsanwaltskanzlei Homburger und der Beratungsfirma Ernst & Young – sie wird mit rund 1000 Mitarbeitern auf dem Maag-Areal einziehen – hat man erste Mieter gefunden. Doch 16 Monate vor Fertigstellung sind von den 36 Stockwerken an der Hardturmstrasse 211 noch deren 19 zu haben. Lehmann übt sich in Understatement: «Eine Vollvermietung per April 2011 entspräche dem Best Case.»

Für den Mobimo Tower sicherte man sich mit der Hotelkette Renaissance zwar einen Mieter mit 25 Jahren Vertragsdauer. Dafür harzt es beim Verkauf der High-End-Eigentumswohnungen. Einst ging man von 33 grossen Wohneinheiten aus. «Das Interesse», sagt Marc Pointet, «war sehr gross. Dann zeigte sich, dass die Inter­essenten im Hochhaus nicht auf riesigen Flächen wohnen wollen. Da haben wir gehandelt, bevor wir mit dem Beton ganz oben waren.» Eine Anpassung, die der Tower-Gesamtverantwortliche nicht der Wirtschaftskrise, sondern den Ansprüchen der solventen Kundschaft zuordnet.

Konkret hat man die Wohnungen nun kleiner gestückelt und bietet jetzt 53 Einheiten an. War zuvor die kleinste Wohnung 130 Quadratmeter gross, so beginnt die Palette nun bei 88 Quadratmetern; auch das einst 1180 Quadratmeter gross konzipierte Penthouse im 24.  Geschoss wird nun auf vier Wohnungen aufgesplittet. Zu den exakten Preisen mag sich Poin­tet nicht äussern. Nur so viel: «Vorher kostete die günstigste Wohnung über zwei Millionen Franken, nun können wir sie auf kleinerer Fläche für knapp eine Million anbieten.» 30- bis 50-jährige Doppelverdiener ohne Kinder, Leute, die aus ihrer Villa ausziehen oder mit einem Zweitwohnsitz in der Stadt liebäugeln, unkonventionelle Menschen mit einem Flair fürs Urbane interessierten sich für die eleganten Adlerhorste in Zürich West. Wie viele Wohnungen tatsächlich ver­kauft sind, verrät Pointet nicht. «Was das Hochhaus zum Erfolg macht», sagt Lehmann, «sind die Nutzer.»

«Burj Basel». Da hat man es bei ­Roche einfacher. Immerhin geht es bei der 175 Meter hohen Basler Halbpyramide «Bau 1» von Herzog & de Meuron darum, 1900 eigene Angestellte unter einem einzigen Dach unterzubringen. Baukosten: 550 Millionen Franken. Der erste Entwurf, die 154 Meter hohe Doppelhelix der Basler Stararchitekten, wurde gestrichen, weil er nicht allen funktionalen und technischen Anforderungen genügt habe. Überlegungen, die zeigen, wie sehr der Teufel beim Turmbau im Detail hockt. «Das Fensterputzen ist schwierig, wenn ein Gebäude nicht rechteckig oder rund ist», erklärt Roche-Sprecherin Martina Rupp, «zudem wären durch die Auskragung des Gebäudes und das Herüberragen auf ein anderes Grundstück Allmendgebühren fällig geworden.»

Mit Vehemenz entzieht sich Roche dem Argument, man habe grundsätzlich den Zürcher Prime Tower an Höhe übertreffen wollen. «Die Höhe spielt keine Rolle», lautet das Basler Mantra; dass das aktuelle Gebäude nun noch mal 21 Meter höher als das ursprünglich geplante ausfällt, habe sich «einfach durch die Nutzungsanforderungen so ergeben», heisst es am Rheinknie. In Zürich ist trotzdem da und dort die Rede vom «Burj Basel».

180 Meter hätte Roche den «Bau 1» maximal hochziehen dürfen, ein Wert, der sich aus der lokalen «Zwei-Stunden-Richt­linie» ergibt: Die Nachbargebäude dürfen nicht länger als 120 Minuten pro Tag im Schatten des «Baus 1» liegen. Ein Thema, das vielen Schweizern die Lust an Hochhäusern grundsätzlich vergällt. Je mehr solvente Mieter oder Käufer Hochhaussonne geniessen, desto mehr Schatten fällt auf die Bewohner drum herum.

Da in der jüngeren Schweizer Vergangenheit nur wenige Türme gebaut wurden, ist das einschlägige Know-how knapp. Daher neigen die Bauherren zu besonderer Vorsicht. Swiss Prime Site schlug sogar einen recht eigenwilligen Weg ein. Man wollte die Bauverantwortung nicht einem einzigen Generalunternehmer übertragen, sondern berief mit Losinger und Karl Steiner eine Arbeitsgemeinschaft zweier Totalunternehmen. Ein Vorgehen, das wohl mehr Kommunikationsaufwand und längere Entscheidungswege bringt, das aber auch zeigt: Vorsicht ist die Mutter der Hochbau-Hochkonjunktur.

20 Prozent Turmprämie. In der Schweiz dürften dereinst auch keine spektakulären Hochhauspleiten zu verfolgen sein. Wo man sich Würfe übers gutschweizerische Mittelmass hinaus besonders gut überlegt und sie breit abstützen muss, fallen auch die Verwerfungen kleiner aus. Trotzdem müssen sich die Projekte zuerst beweisen und auf dem Markt die nötige Nachfrage generieren. Käufer und Mieter sind zu finden, die bereit sind, 20 Prozent Turmprämie zu zahlen.

2010 wird zum vorentscheidenden Jahr für einige der markantesten Landestürme. Finden die 18  000 Quadratmeter Büro­fläche des 100 Meter hohen Wintower Mieter? Nach dreijähriger Sanierung soll das leer stehende frühere Sulzer-Hochhaus, seit 1999 in der Hand des Winterthurers Bruno Stefanini, «2010 in die Vermietung gehen», wie es bei Stefaninis Immobilienfirma Terresta heisst.

Ebenfalls dieses Jahr müsste sich etwas tun beim Prime Tower. Mit dem üblichen Vorlauf fürs Bürovermieten sollten sich einige Zeit vor Eröffnung im April 2011 zusätzliche Kunden für ein Engagement im höchsten Zürcher Turm entscheiden. In drei Monaten stellt sich auch heraus, wie die Käuferschaft auf die neuen Wohngrundrisse im Mobimo Tower reagiert: «Im April 2010 gehen wir mit den neuen Grundrissen auf den Markt», sagt Projektmanager Marc Pointet.

Einen halben Steinwurf entfernt sind dieser Tage Pläne publik geworden für das Projekt Hardturmpark, das in seiner Nutzung an einen Klon des Mobimo Tower gemahnt: 80 Meter hoch, die unteren 10 Etagen genutzt durch ein neues Sheraton-Hotel, die oberen 13 als Wohnflächen geplant. Weitere 115 Eigentumswohnungen für die Haute Volée. Der Luftkampf um Zürich, der auch ein Kampf ist um solvente Käufer, wird eröffnet.

Was liegt noch drin im Hochhausland Schweiz? «Wohntürme für die Mittelschicht im Stadtzentrum», sagt Pointet, «fänden bestimmt riesigen Anklang.» Angesichts des knappen Wohnraums in den Zentren tönt das nach einer sicheren Wette. Potenzielle Investoren haben da noch Hausaufgaben. Denn: «Mit der Rentabilisierung wirds wohl eher schwierig.»

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