Gesetzesänderung macht viele Hausbesitzer so richtig reich

Wohnraum ist knapp in der Schweiz. Einer der wirksamsten Ansätze, um das Problem zu lösen: verdichten. Auf bestehenden Grundstücken soll höher und dichter gebaut werden. Statt eines Einfamilienhauses aus den Sechzigerjahren mit viel Grün soll ein modernes Mehrfamilienhaus auf dem raren Baugrund stehen. So wie das Peter und Claudia Salzmann (beide 60) in Starrkirch-Wil SO machen. Neben ihrem Haus wollen sie ein Doppeleinfamilienhaus mit je 4½ Zimmern hochziehen.

Noch vor kurzem haben sich Bauern die Hände gerieben, wenn ihr Ackerland zu Bauland wurde. Heute sind es Hausbesitzer, die frohlocken. Sie werden praktisch über Nacht reich, weil vielerorts auf bestehenden Grundstücken höher und dichter gebaut werden darf. Denn das treibt den Landwert massiv in die Höhe. Laut einer Auswertung von Wüest Partner steigt der Grundstückswert bei Aufzonungen im Schnitt um 832 Franken pro Quadratmeter.

Zum Vergleich: Bei einer Einzonung, also wenn ein Grundstück der Bauzone zugewiesen wird, sind es 742 Franken. Bei einer Umzonung, also wenn eine Gewerbe- zur Wohnzone wird, 410 Franken. Der «Tages-Anzeiger» hat zuerst darüber berichtet.

Keine Mehrwertabgabe mehr fällig

Der Grund für den deutlichen Unterschied: Aufgezont wird meist in Städten und Agglomerationen. Also dort, wo Bauland eh schon knapp und entsprechend teuer ist. Wenn in einer boomenden Vorstadtgemeinde aus zwei plötzlich vier Stockwerke werden dürfen, explodiert der Wert der Liegenschaft förmlich. Ökonomen beziffern den gesamten Mehrwert durch Aufzonungen zwischen 2016 und 2021 auf 36 Milliarden Franken, wie der «Tages-Anzeiger» schreibt.

Brisant: Früher musste bei solchen Wertsteigerungen zwingend eine Mehrwertabgabe bezahlt werden. Seit Anfang Jahr ist das nach einer Gesetzesrevision nicht mehr vorgeschrieben. Die Kantone können selbst entscheiden – einige verzichten ganz darauf. Und die Grundstückgewinnsteuer wird nur bei einem Verkauf fällig. Das bedeutet: Hausbesitzer können aufstocken und den Wert ihres Landes steigern, ohne eine Abgabe zu zahlen.

Erben profitieren von Aufzonungen

Auch Erben profitieren von der Wertsteigerung durch Aufzonungen. Was verlockend klingt, kann aber zu Problemen führen. Will ein Kind das Haus übernehmen und die Geschwister auszahlen, wird das plötzlich richtig teuer. Konkret: War das Grundstück früher 1,5 Millionen Franken wert und sind es plötzlich 2,5 Millionen, müssen die Miterben auf Basis dieses höheren Werts ausbezahlt werden. Viele können das ohne zusätzliche Hypothek nicht stemmen.

Allerdings können auch sie sich die grosszügigen Möglichkeiten zum Aufstocken zunutze machen. Durch Anbauten oder Aufstockungen können auf einem bestehenden Grundstück zusätzliche Wohnungen entstehen. Die Erben können so in der Liegenschaft wohnen bleiben. Oder zusätzliche Mieteinnahmen generieren und andere Erben leichter auszahlen.