Deutsche Hauspreise steigen, aber eine Blase sieht niemand

Als Grit Hildebrandt nach dreijähriger Suche endlich ihr Traumhaus in der Nähe von Rostock fand, musste sie noch einmal zehn Prozent auf den Angebotspreis draufpacken, um andere Interessenten auszustechen und den Zuschlag zu bekommen. «Es ist ein absoluter Verkäufermarkt, und das wissen die Eigentümer auch. Am Ende hiess es durchhalten und Kampfgeist entwickeln», erinnert sich die 38-jährige Bankkauffrau an ihren Hauserwerb 2015.

So wie Hildebrandt ist es in den vergangenen Jahren vielen Deutschen ergangen. Seit etwa 2010 kennen die Preise für Wohnimmobilien bei knappem Angebot und niedrigen Zinsen oft nur eine Richtung: aufwärts. Eine Blase sehen die meisten Experten allerdings nicht.

Um 31,1 Prozent gestiegen

Allein zwischen dem zweiten Quartal 2012 und dem zweiten Quartal 2017 verteuerten sich deutsche Wohnimmobilien insgesamt um 31,1 Prozent, belegen Statistiken des Verbands deutscher Pfandbriefbanken (VDP). «Neben den niedrigen Zinsen wirken unverändert die positive demografische Entwicklung, der anhaltende Urbanisierungstrend, ein erhöhter Beschäftigungsgrad sowie steigende Einkommen als Treiber der Nachfrage», sagt VDP-Sprecherin Helga Bender.

Für institutionelle Investoren sind die Preise in Deutschland offenbar noch stärker gestiegen. Der durchschnittliche Kaufpreis je Wohnung bei Transaktionen, die mindestens 50 Apartments umfassen, verdoppelte sich von 53.832 Euro im Jahr 2012 auf 101.457 Euro im ersten Halbjahr 2017. Das geht aus Daten des Immobiliendienstleisters Savills hervor. Wird nur Berlin betrachtet, ergibt sich sogar ein Anstieg von 59'220 Euro auf 140'839 Euro.

«Es wird nicht über den Bedarf gebaut»

«Allein steigende Preise stellen keine Blase dar, solange sie zu den Fundamentaldaten passen», erklärt Michael Voigtländer, Leiter des Kompetenzfelds Finanzmärkte und Immobilienmärkte am Institut der deutschen Wirtschaft Köln (IW), in einem Interview mit Bloomberg. «Wir haben stabile Finanzierungen mit konstanten Eigenkapitalquoten. Es wird relativ viel getilgt. Und die Bautätigkeit insgesamt ist eher moderat.»

Ganz ähnlich äussert sich Jürgen Michael Schick, Präsident des Immobilienverbands IVD, der Immobilienberater, Makler, Verwalter und Sachverständige vertritt: «Es wird nicht über den Bedarf gebaut, das heisst, jede Wohnimmobilie findet in Deutschland sofort einen Abnehmer.»

Matthias Pink, Analyse-Chef Deutschland bei Savills, ist in diesem Zusammenhang die Feststellung wichtig, dass es keine Über-Euphorie am Markt gebe, was ebenfalls gegen eine Blase spreche. «Kaum jemand kauft eine Wohnung in der Erwartung, diese wenig später für viel mehr Geld wieder verkaufen zu können», sagt er.

Keine gefährdende Entwicklung

Trotz der kräftigen Preisdynamik liegt bislang keine die Finanzstabilität gefährdende Entwicklung vor, heisst es auch im jüngsten Bericht des Ausschusses für Finanzstabilität. Dieser setzt sich aus Vertretern des Finanzministeriums, der BaFin und der Bundesbank zusammen. Das Risiko einer Preiskorrektur und von Ausfällen von Wohnimmobilienkrediten scheine gering, da die Banken ihre Kreditstandards bislang kaum erweitert hätten.

Andreas Dombret, Mitglied des Vorstands der Deutschen Bundesbank, findet in einem Interview - das die Bundesbank auf ihrer Webseite am 28. Juni veröffentlicht hat – ebenfalls zurückhaltende Worte. Er würde bei Deutschland «noch nicht von einer Blase sprechen», ist dort zu lesen. Allerdings mache er sich ein paar Sorgen. So stelle der Preisanstieg in grossen, aber auch in einigen mittleren deutschen Städten inzwischen eine Übertreibung dar.

Neues Immobiliengesetz seit 10. Juni in Kraft

Um gegen eine mögliche Blasenbildung besser vorgehen zu können, hatte die Grosse Koalition Ende März ein neues Immobiliengesetz im Bundestag verabschiedet. Die BaFin kann demnach bei Anzeichen einer Blasenbildung den Banken strengere Auflagen für die Vergabe von neuen Immobilienkrediten auferlegen, etwa eine so genannte Loan-to-Value-Rate, die eine Obergrenze für Fremdkapital beim Immobilienerwerb setzt. Das Gesetz ist am 10. Juni in Kraft getreten. Die Auflagen sind damit aber noch nicht wirksam. Nur bei Anzeichen einer Blasenbildung kann die BaFin strengere Kreditauflagen erlassen.

Ein Segment, bei dem Voigtländer vom IW ein Preiskorrektur-Risiko sieht, sind Mikro-Apartments, also typische Studentenwohnungen. «In einigen grossen Städten ist sehr viel davon gebaut worden. Hohe Mieten funktionieren hier derzeit wegen des knappen Angebots, lassen sich wohl aber auf Dauer nicht halten, weil die Bevölkerung zwischen 18 und 25 Jahren in den nächsten Jahren abnimmt», sagt er. Bei sinkenden Mieten sei eine Korrektur der Preise dieser Immobilien möglich.

Mieten als Indikator

Schick sieht in den Mieten einen guten Indikator für die Richtung der Immobilienpreise. Er verweist darauf, dass mehr als die Hälfte der Deutschen noch immer Wohnraum mietet statt diesen zu besitzen. «In einigen Städten wie Frankfurt, Düsseldorf und Stuttgart haben sich die Mieten zuletzt seitwärts bewegt. Was heute die Mieten sind, sind morgen die Immobilienpreise», sagt er.

Das heisst nach Meinung einiger Experten aber nicht, dass der Anstieg der Immobilienpreise sofort zu einem abrupten Ende kommt. Voigtländer: «Bei den Preisen für Wohnimmobilien gibt es noch Luft nach oben. Die Menschen werden verstärkt ins Umland abwandern, wo die Preise schneller steigen werden. Aber auch in den Städten dürften sie weiter anziehen, wenn auch weniger stark.»

Hildebrandt, die sich ihre Immobilie für den Eigenbedarf gekauft hatte, bereut angesichts solcher Aussichten ihre Entscheidung nicht. Sie sagt: «Der Hauskauf 2015 war genau das Richtige, denn inzwischen sind die Preise noch höher.»