Neuer US-Gesetzentwurf würde Grossinvestoren zum Verkauf von Immobilien zwingen

In einem parteiübergreifenden Bestreben, Wohneigentum erschwinglicher zu machen, strebt der US-Senat eine Einschränkung jener Branche an, die Häuser baut, um sie im Anschluss zu vermieten. Die Senatoren haben kürzlich eine neue Bestimmung in ihr aktuelles Wohnbaugesetz aufgenommen, die grosse Investoren in Einfamilienhäuser dazu verpflichten würde, ihre neu gebauten Mietobjekte innerhalb von sieben Jahren nach Fertigstellung an Privatpersonen zu verkaufen.

Investoren und Bauunternehmer wurden von diesem Schritt überrascht und sagen, dass dieser das Einfamilienhaus-Vermietungsgeschäft für grosse Unternehmen und Immobilieninvestmentgesellschaften effektiv zerschlagen und zu höheren Wohnkosten führen würde.

Letzte Woche haben Branchenverbände, darunter die National Association of Home Builders und der National Multifamily Housing Council, Briefe an das Weisse Haus und den Gesetzgeber geschickt, in denen sie sich gegen den neuen Siebenjahres-Verkaufsvorschlag aussprechen. Im Gegensatz dazu haben sich einige Gruppen, wie die National Association of Realtors, die Immobilienmakler vertritt, für das neueste Wohnungsbaupaket des Senats ausgesprochen.

Der Senat wird voraussichtlich noch in dieser Woche über den Gesetzentwurf abstimmen. Das Weisse Haus hatte dem Kongress zuvor einen Zusatz zum Wohnungsbaugesetz des Senats vorgeschlagen, der grossen institutionellen Investoren den Kauf bestehender Häuser verbieten würde, wodurch die Praxis beendet würde, dass finanzstarke Investoren mit traditionellen Hauskäufern konkurrieren. Dieser Vorschlag sah jedoch eine Ausnahme für Bauträger vor, die neue Häuser zum Zweck der Vermietung bauen, entweder für sich selbst oder durch den Verkauf der Häuser an institutionelle Investoren.

Nun zielt die neueste Bestimmung des Senats auf die Build-to-Rent-Branche ab, indem sie diesen Unternehmen die Finanzierung erschwert. Investoren würden zögern, neue Mietobjekte zu finanzieren, die sie diese nur für einige Jahre besitzen würden, bevor sie sie wieder verkaufen müssten, sagen Investoren und Bauunternehmer.

Die Bestimmung würde wahrscheinlich auch zu Zwangsräumungen der Mieter in diesen Mietwohnungen führen, wenn sie sich den Kauf der Immobilie nicht leisten können, sagen Bauunternehmer. Die Sieben-Jahres-Verkaufsbestimmung ist Teil eines Wohnungspakets, das laut Befürwortern das Wohnungsangebot ankurbeln und den durchschnittlichen Amerikanern den Erwerb von Wohneigentum erleichtern würde.

«Es geht darum, sicherzustellen, dass Menschen wie die alleinerziehende Mutter, die mich in North Charleston, South Carolina, grossgezogen hat, noch besseren Zugang zu wirtschaftlichen Möglichkeiten und dem amerikanischen Traum vom Eigenheim haben», sagte Senator Tim Scott (R., S.C.), der den Gesetzentwurf gemeinsam mit der demokratischen Senatorin Elizabeth Warren aus Massachusetts vorantreibt, letzte Woche.

Einige Analysten sahen das anders. Ein Bericht von John Burns Research and Consulting kam zu dem Schluss, dass die neue Regelung die Erschwinglichkeit von Wohnraum verschlechtern würde, da sie das neue Angebot verringern und zu höheren Mieten und Immobilienpreisen führen würde. «Das für den Mietwohnungsbau aufgewendete Kapital muss anderswo nach Anlagemöglichkeiten suchen», heisst es in dem Bericht. «Wir glauben, dass in Amerika weniger neue Häuser gebaut würden.»

Das Repräsentantenhaus hat bereits einen eigenen Gesetzentwurf zum Wohnungsbau verabschiedet, der keine Bestimmungen zum Verbot von Investoren enthält. Der republikanische Abgeordnete French Hill aus Arkansas, der das Wohnungsbaupaket des Repräsentantenhauses leitet, äusserte am Freitag Bedenken hinsichtlich des Gesetzentwurfs des Senats und erklärte, dass weitere Verhandlungen erforderlich sein könnten, um die Zustimmung der Abgeordneten des Repräsentantenhauses zu erhalten. Wenn die beiden Kammern ihre Differenzen beilegen und Präsident Trump den Gesetzentwurf unterzeichnet, wäre dies das erste bedeutende Gesetz des Kongresses zum Wohnungsbau seit Jahrzehnten.

Trump unterstützt den neuen Gesetzentwurf des Senats zum Wohnungsbau, selbst mit der siebenjährigen Verkaufsklausel, sagte ein Sprecher des Weissen Hauses. Die Präsenz der Wall Street auf dem Wohnungsmarkt explodierte nach der Subprime-Hypothekenkrise. Unternehmen haben Milliarden von Dollar investiert und besitzen Hunderttausende von Einfamilienhäusern in den gesamten USA, obwohl institutionelle Investoren nie mehr als einen winzigen Teil des gesamten Wohnungsmarktes besessen haben.

In einigen Städten halten Investoren jedoch einen bedeutenden Anteil an Wohnimmobilien. Während des Immobilienbooms in der Pandemie entfielen in einigen heissen Märkten mehr als 20 Prozent aller Hausverkäufe auf Investoren. Die siebenjährige Verkaufsbedingung ist Teil eines Verbots für grosse institutionelle Investoren, Einfamilienhäuser zu kaufen, das Trump vorgeschlagen und dem Kongress Anfang des Jahres zur Verabschiedung vorgelegt hatte.

Die Republikaner im Kongress hatten sich zunächst gegen das Verbot gewehrt, da sie es als Angriff auf ihre Ideologie des freien Marktes betrachteten. Letztendlich fügte der Bankenausschuss des Senats das Verbot jedoch in das parteiübergreifende Wohnungsbaupaket der Kammer ein. Wenn der Senat diesen Gesetzentwurf mit der aktuellen Sieben-Jahres-Verkaufsklausel verabschiedet, könnten Teile der Wohnungswirtschaft am Ende gegen das gesamte Wohnungsbaupaket opponieren, das sie in den vielen Monaten, in denen es ausgearbeitet wurde, eifrig unterstützt haben.

«In einem Gesetzentwurf zur Wohnungsversorgung ist dies eine Politik gegen die Wohnungsversorgung», sagte Adrianne Todman, Geschäftsführerin des National Rental Home Council, der institutionelle Käufer von Wohnimmobilien vertritt. Schreiben Sie an Rebecca.Picciotto@wsj.com