Die Folgen der Initiative «Keine 10-Millionen-Schweiz» für den Immobilienmarkt

Die Zuwanderung, insbesondere von Personen aus den Ländern der Europäischen Union, treibt das Bevölkerungswachstum und mit damit auch den Immobilienmarkt in der Schweiz entscheidend an, und das seit Jahren. Doch ein Ja zu sogenannten Zehn-Millionen-Initiative könnte eine Wende auf dem Schweizer Häusermarkt bringen.

Hintergrund und Anknüpfungspunkt dessen ist die Personenfreizügigkeit zwischen der Schweiz und der EU, die seit Anfang der Nullerjahre besteht. Seither sind Jahr für Jahr einige Zehntausend Menschen mehr in die Schweiz eingewandert als von der Schweiz aus ins europäische Ausland abgewandert. Konkret liegt dieser sogenannte Wanderungssaldo bei 40'000 bis 50'000 Personen und Jahr.

Total - also im Verhältnis zu allen Ländern, inklusive der sogenannten Drittstaaten - betrug der Wanderungssaldo 60'000 bis 70'000 Personen. Dagegen haben Geburten nur wenig zum Bevölkerungswachstum beigetragen. Der Geburtenüberschuss - Geburten minus Todesfälle - war im Vergleich zur Nettomigration klein und entsprechend unwesentlich für das Wachstum der hiesigen Bevölkerung.

Zudem: Laut der UBS würde die Zahl der dauerhaft in der Schweiz lebenden Menschen ohne die Migration sogar sinken, und zwar von heute 9,1 Millionen auf 8,5 Millionen im Jahr 2050. Denn ohne den Zustrom junger Erwachsener aus dem Ausland sinke die Zahl der Geburten deutlich, sodass der Geburtenüberschuss stark negativ werde, heisst es einer aktuellen Analyse der Grossbank, die den Zusammenhang zwischen der Migration und dem Immobilienmarkt beleuchtet.

Eine schrumpfende oder zumindest nicht über eine bestimmte Schwelle hinaus zunehmende Zahl von Menschen in der Schweiz ist durchaus im Sinne der Volksinitiative, über die im Juni abgestimmt wird. Sie verlangt, dass die Bevölkerung bis 2050 nicht grösser als zehn Millionen Personen wird. Ab 9,5 Millionen Personen müssen Bundesrat und Parlament gegensteuern. Und wenn letztlich kein anderes Mittel wirkt, soll die Personenfreizügigkeit gekündigt werden - als «Ultima ratio» sozusagen.

Die Initiative ist nicht nur politisch brisant. Sie hat laut den UBS-Experten Matthias Holzhey und Maciej Skoczek auch Folgen für den Immobilienmarkt. Denn gemäss der Initiative müsste die Nettomigration insgesamt um rund 20'000 Personen pro Jahr niedriger ausfallen als im Durchschnitt der letzten 20 Jahre - womit eine Annahme des Volksbegehrens auch den Immobilienmarkt dämpft.

Geografische Spreizung des Immobilienmarktes würde sich verschärfen

Kurzfristig würden zwar weder die Mieten noch die Preise für Wohneigentum korrigiert. Doch «Investoren dürften – ähnlich wie bei der Zweitwohnungs- und der Masseneinwanderungsinitiative – vorsichtiger agieren und für Investitionen eine höhere Risikoprämie verlangen als heute», heisst es in der Analyse der Grossbank. Jene Risikoprämie sei in den letzten Jahren aufgrund der massiven Immobiliennachfrage und der relativ günstigen Finanzierungsbedingungen auf historisch tiefe Werte gesunken.

Langfristig sind die Folgen der Zehn-Millionen-Initiative deutlicher spürbar, die geografische Spreizung des Immobilienmarktes würde sich verschärfen: «Grosszentren wie Zürich, Genf und Basel sowie starke Regionalzentren dürften sich deutlich besser behaupten als periphere Lagen», schreiben die Ökonomen.

Denn die Initiative behebe die Wohnungsknappheit in den Zentren nicht. Diese sei ein strukturelles Problem, das gerade wegen die Volksinitiative noch zunehmen dürfte, und zwar: Die Zuwanderungsbeschränkung grenzt auch den Zustrom von Baufachleuten ein. Mangelt es an ihnen, wird auch das Bauwesen und damit das Immobilienangebot gehemmt.

In den Randregionen äussert sich die zurückgebundene Migration in tieferen Steuereinnahmen und damit höherem Druck auf den Fiskus an Orten ausserhalb der Zentren. Einschnitte bei Investitionen in Verkehr, Bildung und Grundversorgung drohten, heisst es in der UBS-Analyse. Der Verlust an Standortqualität zieht dann eine tiefere Häusernachfrage nach sich. Der Immobilienmarkt kühlt ab.

In den vergangenen Jahren und auch momentan ist der Schweizer Immobilienmarkt - im Wesentlichen auch wegen der Personenfreizügigkeit - eine Art Wachstums- und Renditegarant für Immobilieninvestoren. Ein Wegfall der Personenfreizügigkeit infolge der Zehn-Millionen-Initiative kommt laut der UBS einem «Worst Case» gleich.

«Der Schweiz droht der Verlust ihres Status als sicherer Hafen für internationales Immobilienkapital, der über Jahrzehnte auf politischer Stabilität, starker Währung und verlässlichem Wachstum beruhte», so das Fazit von Holzhey und Skoczek.

Die Urheber der Volksinitiative argumentieren anders als die UBS. 2001 seien 28’873 Wohnungen neu gebaut worden, 2020 seien es 49’314 Wohnungen gewesen - ein Plus von 71 Prozent. Dennoch gebe es Wohnungsknappheit. Die Zuwanderung spitze sie zu und treibe die Mieten nach oben. Zudem führe gerade der Zustrom von Baufachleuten zu weiterer Migration, da nicht nur die Leute, die auf dem Bau arbeiten, in die Schweiz kämen, sondern auch deren Familien. Deshalb verschärfte sich die Lage immer weiter - es sei denn, man gebiete der Zuwanderung Einhalt.