Lohnt sich für Eigenheimbesitzer die indirekte Amortisation noch?

Wer in der Schweiz Wohneigentum hat, muss in der Steuererklärung den sogenannten Eigenmietwert als Einkommen versteuern. Der Eigenmietwert ist eine fiktive Einnahme, die durch die Vermietung des Hauses erzielt werden könnte. Wie hoch diese Miete ausfällt, geben die Kantone vor. Die Höhe des Eigenmietwerts variiert stark je nach Region. Er muss aber mindestens 60 Prozent der Marktmiete betragen. Das gilt auch für Zweitwohnungen.

Welche Abzüge die fiktiven Einnahmen mindern

Aktuell müssen Wohneigentümer zwar den Eigenmietwert ihrer Liegenschaft als Einnahme versteuern. Dafür dürfen sie in der Steuererklärung aber diverse Abzüge geltend machen. Die Hypothekarzinsen und die Unterhaltskosten können vom Eigenmietwert abgezogen werden. Sind diese zusammengerechnet höher als der Eigenmietwert, ergibt sich für Eigenheimbesitzer sogar eine Steuerersparnis.

Wenn der Eigenmietwert aber höher ist als die Ausgaben für Hypothekarzinsen und Unterhalt, bezahlen Eigenheimbesitzer mehr Steuern. «Das ist etwa dann der Fall, wenn das Zinsniveau eher tief ist», Markus Stoll (53), Leiter Steuern und Treuhand bei VZ Vermögenszentrum. Generell gilt: Eigenheimbesitzerinnen, die ihre Hypothek stark amortisiert oder sogar ganz abbezahlt haben, sind stärker benachteiligt, da sie weniger oder keine Schuldzinsen abziehen können.

Welche Abzüge bei einer Abschaffung wegfallen

Wird der Eigenmietwert abgeschafft, hat das auch Auswirkungen auf diese Abzüge. Unterhaltskosten dürfen dann nicht mehr abgezogen werden. Lediglich die Unterhaltskosten auf vermieteten Liegenschaften bleiben abzugsfähig. Auch die Hypothekarzinsen dürfen nicht mehr im vollen Umfang abgezogen werden.

Was es mit der Schonfrist für Erstkäufer auf sich hat

Für Erstkäufer einer selbst bewohnten Immobilie gilt: Sie können während der ersten zehn Jahre einen beschränkten Schuldzinsabzug geltend machen. Für Ehegatten sind es im ersten Jahr bis zu 10’000 Franken, für übrige Steuerpflichtige bis zu 5000 Franken. Der Betrag sinkt dann jedes Jahr um 1000 oder 500 Franken.

Wer profitiert von der Abschaffung?

Die Rechnung hat viele Variablen und sieht für jeden Eigenheimbesitzer anders aus. Erstkäufer in Neubauten dürften aber am meisten von einer Abschaffung profitieren. Der Grund: Einerseits können sie in den ersten zehn Jahren den beschränkten Schuldzins abziehen. Andererseits fallen bei einem Neubau nur geringe Unterhaltskosten an.

Auch Rentnerinnen und Rentner könnten viel Geld sparen. Denn sie haben ihre Hypothek oft bereits stark amortisiert und beschränken die Unterhaltsarbeiten auf ein Minimum.

Wem bringt eine Abschaffung Nachteile?

Das aktuelle System begünstigt diejenigen, die hohe Zins- und Unterhaltsausgaben haben. Bei einer Abschaffung wird das nicht mehr der Fall sein. Wer in einer sanierungsbedürftigen Liegenschaft wohnt, muss mit Mehrkosten rechen. Denn die teuren Unterhaltsarbeiten können nicht mehr vom steuerbaren Einkommen abgezogen werden.

Ob Hausbesitzer jetzt amortisieren sollen

«Viele sind verunsichert, ob jetzt der richtige Zeitpunkt ist, um die Hypothek ganz oder teilweise zurückzuzahlen», sagt Stoll. Klar ist: Wenn der Eigenmietwert wegfällt, sinkt in der Regel die Steuerbelastung. Denn die Zinsen sind heute meistens tiefer als der Eigenmietwert – auch nach Abzug der Unterhaltspauschale. «Trotzdem muss man sorgfältig prüfen, ob sich die Amortisation lohnt», sagt Stoll. Wer genug Geld auf dem Bankkonto liegen hat, für den könnte es sich lohnen. Denn dort vermehrt sich das Geld nicht. Wer das Geld stattdessen auf dem Aktienmarkt investiert, erhält vielleicht eine höhere Rendite – vielleicht aber auch nicht.

Was ist mit der indirekten Amortisation?

Heute raten Banken Eigenheimbesitzern oft, statt einer Amortisation der Hypothek das Geld auf die dritte Säule einzuzahlen. Die Beiträge dienen am Ende der Laufzeit dazu, die Hypothek vollständig zurückzuzahlen. Das nennt sich indirekte Amortisation. Einige Eigenheimbesitzerinnen werden sich jetzt fragen, ob sich das überhaupt noch lohnt, wenn sich eine direkte Amortisation auch auszahlt. «In einzelnen Fällen ist es vielleicht nicht mehr ganz so lukrativ wie vorher», sagt Stoll. «Aber ich würde es den meisten Kunden immer noch empfehlen.» Denn abgesehen davon, dass man so Geld für die Rückzahlung auf die Seite legt, kann man die Beiträge in die dritte Säule direkt von den Steuern abziehen. Je nachdem spart man so über die Jahre mehr Geld als über die Amortisation.

Dieser Artikel erschien zuerst bei Blick unter dem Titel «Lohnt sich für Eigenheimbesitzer die indirekte Amortisation noch?».