Die Top 125 im Immobilienmarkt: Diese Profis schaffen Klarheit

Vor einem Jahr schrieb BILANZ an dieser Stelle, dass es «im Schweizer Immobilienmarkt brodelt». Der Grund dafür lag in der zunehmenden Kluft zwischen Angebot und Nachfrage: Weil die Anzahl der verfügbaren Objekte dem Bedarf nach Wohneigentum deutlich hinterherhinkte, verschärfte sich der Wettbewerb, und die Preise schossen in die Höhe. Wer nun im Jahr 2026 den Puls der Immobilienbranche fühlt, erkennt schnell: Die Lage hat sich nicht entspannt, im Gegenteil.

Dies macht unter anderem die aktuelle Immobilienumfrage des Hauseigentümerverbands Schweiz deutlich. Diese kommt nämlich zum Schluss, dass der Markt weiterhin von struktureller Knappheit geprägt bleibt. Die Erhebung, für die 432 Fachleute aus der Immobilienwirtschaft befragt wurden, beleuchtet sowohl die Marktsituation von 2025 als auch die Erwartungen für die kommenden zwölf Monate. Drei von vier befragten Fachpersonen erwarten demnach für das laufende Jahr, dass die Preise für Wohneigentum nach oben klettern werden. Gleichzeitig bleibt die Bautätigkeit ungenügend, um die Nachfrage zu decken, wodurch sich die Schere zwischen Wohnraumschaffung und Bedarf weiter öffnet. Insbesondere für Haushalte mit mittleren Einkommen erschwere sich dadurch der Zugang zu Wohneigentum zusätzlich – sowohl finanziell als auch bei der Auswahl.

Doch trotz dieser strukturellen Probleme ist im Schweizer Immobilienmarkt keine Spur von Stagnation zu spüren: Fachleute erwarten ein moderates Wachstum von zwei bis drei Prozent; dies legt unter anderem das aktuelle Immobilienpreis-Barometer der Bewertungsplattform RealAdvisor nahe. Zudem gehen Branchenkenner praktisch unisono davon aus, dass die im letzten September beschlossene Abschaffung des Eigenmietwerts den Besitz von Wohneigentum in der Schweiz noch attraktiver machen wird.

Auch die Entwicklung der Bodenpreise führt einem die Dynamik im Markt gut vor Augen: Im Zürcher Stadtgebiet lag der effektive Preis für einen Quadratmeter Wohnbauland 2019 bei durchschnittlich 5002 Franken. 2023 musste man dafür 7200 Franken berappen. Die Preisspanne ist aber je nach Region und Lage enorm weit: 2024 lag der durchschnittliche Quadratmeterpreis für Einfamilienhäuser in der Schweiz bei etwa 7400 Franken. Diesen Wert kann man als grobe Orientierung für die Ermittlung des Baulandpreises heranziehen. An besonders begehrten Lagen, wie zentralen Stadtteilen von Zürich, können die Quadratmeterpreise für Bauland gemäss Projektentwickler P4 aber auf bis zu 20’000 Franken klettern.

Die Blase bleibt ein Thema

Der Bedarf steigt also kontinuierlich, das Angebot hinkt hinterher. Dadurch entsteht im Schweizer Immobilienmarkt eine Situation, die für alle Beteiligten unbefriedigend ist. Der HEV fordert dementsprechend Politik und Behörden dazu auf, die Wohnraumentwicklung zu beschleunigen und den Erwerb von Wohneigentum zu erleichtern – etwa durch schnellere Bewilligungsverfahren, weniger Bürokratie, mehr Planungssicherheit sowie Massnahmen gegen missbräuchliche Einsprachen. Dies sei essenziell, weil Wohneigentum ein wichtiges Fundament für Stabilität, Vermögensaufbau und Altersvorsorge darstellt. «Damit Eigenheimträume nicht unerreichbar werden, braucht es entschlossene politische Schritte», betont Markus Meier, Direktor des HEV Schweiz.

Könnte die aktuelle Situation gar zur Bildung der gefürchteten Immobilienblase führen? Eine solche entsteht generell dann, wenn sich am Immobilienmarkt eine starke Überbewertung gebildet hat, sprich, wenn sich in relativ kurzer Zeit ein Preisanstieg über den eigentlichen Wert entwickelt. Genau hierfür sieht die UBS zunehmend Warnzeichen, weswegen der UBS Swiss Real Estate Bubble Index deutlich angestiegen ist. Dies mit der Begründung, dass sich die Wohnbautätigkeit gemessen an den Baubewilligungen zwar auf niedrigem Niveau stabilisiert hat, doch eine Preiskorrektur in den nächsten Quartalen angesichts der geringen Bautätigkeit und der tiefen Zinsen unwahrscheinlich bleibt. Trotzdem wird das Risiko einer Immobilienblase derzeit noch als moderat eingestuft.

Auch Sebastian Zollinger, Director und Head Real Estate Advisory bei PwC Schweiz, stuft die Gefahr derzeit als nicht akut ein. «Dennoch sind gewisse Tendenzen durchaus gegeben», erklärt er. Anders als der UBS-Bericht fokussiert Zollinger auf das Feld der Renditeliegenschaften. Dort verleiten Faktoren wie das attraktiv tiefe Zinsniveau die Pensionskassen – die wichtigste Klasse der institutionellen Immobilieninvestoren der Schweiz – dazu, vermehrt in Immobilienfonds zu investieren. «Wenn es dann an den Börsen zu einer Trendwende kommen würde, könnte dies in der Folge auch einen Impact auf den Immobilienmarkt haben, wenn auch verzögert.» Grundsätzlich sei die Branche aber guten Mutes, bei den professionellen Investoren seien vor allem Liegenschaften ab einem Wert von 15 bis 20 Millionen gefragt. «Solche Objekte stellen eine erstklassige Assetklasse dar», erklärt Zollinger, da wenige Transaktionen mit hohen Volumen auch für das spätere Handling der Assets einen tieferen Aufwand bedeuten. Und da solch grosse Immobilieninvestments bei institutionellen Anlegern zwar begehrt, aber in den Zentren kaum mehr vorhanden und entsprechend tiefmargig sind, erstreckt sich die Investitionslust von Immobilienfonds und Anlagestiftungen im Wohnsegment vermehrt auch bis in die Peripherie.

Lokales Know-how zählt

Dieser kleine Querschnitt durch den Schweizer Immobilienmarkt verdeutlicht, wie dynamisch und komplex dieser ist. Natürlich ergeben sich daraus auch spannende Chancen: Die ungebrochen hohe Nachfrage nach Wohnobjekten und die steigenden Preise spielen all denen in die Hände, die eine Immobilie oder Bauland besitzen und einem Verkauf nicht abgeneigt sind. Doch angesichts der Komplexität des Marktes ist es ratsam, professionelle Schützenhilfe heranzuziehen. Deshalb hat BILANZ erneut das Marktforschungsunternehmen Statista beauftragt, die wichtigsten Player der Schweizer Immobilienprofis zu ermitteln und auszuzeichnen. Das Ergebnis ist die Auflistung der «Top Immobilienexperten in der Schweiz 2026». Für die Erstellung dieser Bestenliste wurden Tausende Branchenkenner sowie Kundinnen und Kunden von Immobilienexperten zu ihren Einschätzungen und Erlebnissen befragt.

Die Liste gibt auch Aufschluss über die verschiedenen Kompetenzen der Unternehmen und ist hierfür in Kategorien wie «An- und Verkauf», «Vermietung» oder «Immobilienfinanzierung» unterteilt. Für all diejenigen, die mit dem Erwerb eines Eigenheims liebäugeln oder ein Objekt veräussern möchten, lohnt sich also ein Blick auf die Spalte «An- und Verkauf». Hier findet man die Immobilienprofis, die einen bei diesem Vorhaben unterstützen können. Worauf man bei der Wahl eines Maklers im Detail achten sollte, weiss Marcel Hug, CEO des Schweizerischen Verbands der Immobilienwirtschaft (SVIT). «Es ist auf jeden Fall empfehlenswert, einen Makler zu wählen, der sich mit den lokalen Gegebenheiten auskennt», betont er. Um sich dazu ein Bild zu verschaffen, könne man beispielsweise nachfragen, welche Verkäufe dieser Immobilienprofi in der Vergangenheit durchgeführt hat. «Ferner lohnt es sich, einen Blick auf das Netzwerk des Maklers zu werfen», ergänzt Hug. Vielen Kunden sei nämlich nicht bewusst, dass Maklerunternehmen oft als Franchisesysteme geführt werden und ein klangvoller Name allein noch nicht Garant dafür sei, dass man es wirklich mit einem regionalen oder lokalen Insider zu tun hat.

Augenmass beim Preis

Darüber hinaus lohnt es sich laut Marcel Hug, Offerten mehrerer Anbieter einzuholen und deren Angebote genau zu vergleichen. Sein Expertentipp: «Wählen Sie nicht einfach den Makler, der den höchsten Verkaufspreis in Aussicht stellt – vor allem dann nicht, wenn die angegebene Summe deutlich höher ausfällt als in den anderen Offerten.» Der Grund dafür: Ein Objekt zu einem überhöhten Preis am Markt zu platzieren, rächt sich, denn der Verkauf kommt nicht zustande und die Immobilie bleibt lange ausgeschrieben, was einen negativen Eindruck vermittelt und ungünstige Folgen haben kann. «Wenn man dann im Nachhinein den Preis nach unten korrigieren muss, ist das unangenehm und ein schlechtes Signal nach aussen», sagt Hug.

Was der Makler wert ist

Doch auch mit einer realistischen Preisgestaltung sollten Immobilienbesitzer einen guten Reibach erzielen können. «Die Preise steigen, und auch wenn aufgrund dieser Entwicklung Verkäufe vielleicht ein wenig länger dauern als noch 2025, bekommt man ein Objekt dennoch meist problemlos veräussert», weiss der SVIT-CEO. Aber wie sieht es eigentlich bei der Entlohnung der Makler aus? Eine Provision von etwa drei Prozent des Verkaufspreises ist üblich, doch man sehe auch immer mehr seriöse Anbieter, die sich im Bereich von einem bis 1,5 Prozent bewegen. Und wie verhält es sich mit Fixpreismaklern, die nicht per Provision, sondern mit einem fixen Gehalt bezahlt werden? «Das kann man schon machen, und das Prinzip sieht man auch häufiger, doch ich frage mich, wie motivierend der Ansatz für den Makler ist, für seinen Mandanten wirklich den Bestpreis anzustreben.»

Wer keine Immobilie loswerden will, sondern eine solche erstehen möchte, tut gut daran, sich im Vorfeld über die gängigen Kauf- und Verkaufspreise zu informieren. Hierfür eignen sich sogenannte «hedonische Schätzungen»: Der Marktwert einer Immobilie wird dabei präzise aus den effektiv erzielten Verkaufspreisen vergleichbarer Objekte abgeleitet. Diese datengestützte Analyse dient auch vielen Banken als Basis für die Hypothekenvergabe. Der Vorteil aus Kundensicht: Die Bewertung erfolgt schnell, objektiv – und wird oftmals kostenlos erbracht. Damit erhält man einen guten Richtwert für den zu erwartenden Preis eines Objekts.

Die Tücken der Bewertung

Bei Standardobjekten kann die hedonische Methode den Marktwert bereits exzellent abbilden. Marcel Hug konkretisiert: «Wenn es beispielsweise um eine klassische 4,5-Zimmer-Wohnung im Grossraum von Zürich, Basel oder Bern handelt, lassen sich die Preise mit diesen digitalen Tools sehr zuverlässig bestimmen.» In solchen Fällen ist die Einschätzung durch die Bank vollkommen ausreichend. Komplexer wird der Fall jedoch bei Immobilien mit individuellem Charakter. «Sobald wir etwa über Umnutzungen sprechen, zum Beispiel, wenn auf einem ehemaligen Industrieareal Wohnungen entstehen, stösst das hedonische Modell an seine Grenzen.» Hier spielen oftmals auch Faktoren eine Rolle, die rein datengestützte Systeme nicht vollumfänglich erfassen können. In solchen Szenarien sei die Expertise von spezialisierten Immobiliengutachtern gefragt. Darum widmet Statista dieser Disziplin mit dem Feld «Immobilienbewertung» eine eigene Kategorie, die Aufschluss über die Profis in diesem Bereich gibt und ihre Expertise transparent macht.

Virtuelle Objekte

Professionelle Immobilienbewerter sollte man auch immer dann zurate ziehen, wenn es darum geht, den Wert von Bauland abzuschätzen, oder wenn man mit dem Kauf eines Objektes liebäugelt, das sich noch im Bau befindet. Denn oft müssten Kaufinteressenten bei Projekten zuschlagen, die erst virtuell existieren. Hier empfiehlt es sich, einem Immobilienbewerter den Baubeschrieb eines Hauses oder einer Liegenschaft zukommen zu lassen, damit dieser das Projekt genau analysiert und dabei prüft, ob es den Ansprüchen der Mandantinnen und Mandanten auch wirklich gerecht wird. Bescheid zu wissen über die gängigen Marktpreise von Immobilien, ist nur die halbe Miete – sich den geforderten Kaufpreis auch leisten zu können, ist eine andere Frage. Wer für die Erfüllung des Eigenheimtraums finanziellen Zuschuss benötigt, sollte einen Blick auf die Spalte «Immobilienfinanzierung» des Statista-Rankings werfen. Dort findet man, wenig überraschend, viele Banken vor. Generell ergibt es Sinn, zuerst bei der Hausbank für einen Immobilienkredit nachzufragen. Aber auch hier gilt: Vergleichen lohnt sich. «Das ist nicht zuletzt deshalb der Fall, weil Banken auch nicht mehr so liquide sind wie auch schon und darum bei der Kreditvergabe generell etwas zurückhaltender vorgehen.» Einen Hypothekenvergleich kann man zudem unkompliziert online durchführen, etwa bei Comparis.

Zu guter Letzt lohnt sich auch ein Blick auf den Markt der Mietwohnungen, der mit den Kategorien «Bewirtschaftung» und «Vermietung» ebenfalls vom Statista-Ranking abgedeckt wird. Hier findet man die besten Unternehmen, wenn es darum geht, Mietflächen zu verwalten und Objekte in Schuss zu halten.

Dass der Mietermarkt ein essenzieller Teil der hiesigen Immobilienwelt ist, belegen aktuelle Zahlen des Bundesamts für Statistik: Ende 2023 wohnten 58,2 Prozent der Schweizerinnen und Schweizer zur Miete, 23,5 Prozent besassen ein Haus, und 12,3 Prozent hielten Stockwerkeigentum. Wer nun einen Partner sucht, der sich um die Vermietung der eigenen Liegenschaft kümmert, tut gut daran, ein Unternehmen heranzuziehen, das sich durch ein mieterfreundliches, professionelles Auftreten auszeichnet. «Denn im städtischen Mietmarkt brodelt es enorm, die Preise steigen auch hier stetig an, und vielen Menschen bereitet die Wohnthematik Sorge», weiss Marcel Hug. Da sei es sinnvoll, wenn man im Umgang mit den Mieterinnen und Mietern auch ein gewisses Feingefühl an den Tag legt.