Das sind die besten Immobilienexperten der Schweiz

Natürlich ist diese Entwicklung nicht per se nur schlecht: Das angespannte Marktumfeld eröffnet all denjenigen interessante Chancen, die eine Immobilie besitzen oder über Bauland verfügen und mit einem Verkauf liebäugeln. Laien stehen dabei schnell vor der Frage, wer ihnen helfen kann, einen angemessenen Preis zu erzielen. Die Antwort hat das Marktforschungsunternehmen Statista parat: Im Auftrag von BILANZ hat es die 100 «Top Immobilienexperten in der Schweiz 2025» ermittelt und ausgezeichnet. Für die Erstellung dieser Bestenliste wurden Tausende Branchenkenner sowie Kunden von Immobilienexperten zu ihren Einschätzungen und Erlebnissen befragt (die Auflistung sowie die Details zur Befragungsmethodik finden Sie hier).

Wer kann was?

Die Liste gibt Aufschluss über die Kompetenzen und Spezialisierungen der jeweiligen Immobilienunternehmen. Zu diesem Zweck wurde deren Angebot in Kategorien wie «Immobilienbewertung», «Bauherrenberatung» oder «Finanzierung» unterteilt. Wer also von der hohen Nachfrage nach Wohneigentum und Bauland profitieren möchte, sollte einen Blick auf die Kategorie «An- und Verkauf» werfen. Hier finden sich alle Immobilienprofis, die einen bei diesem Vorhaben unterstützen können. Die Auswahl eines möglichen Partners kann man dann anhand individueller Faktoren sowie persönlicher Vorlieben vornehmen.

Worauf sollte man dabei besonders achten? «Es gibt zwei Qualitätsmerkmale, die für die Sondierung eines möglichen Immobilienpartners unabdingbar sind», erklärt Marcel Hug, CEO des Schweizerischen Verbands der Immobilienwirtschaft (SVIT). «Namentlich sind das die Ausbildung und die praktische Erfahrung der jeweiligen Fachperson.» So sollte ein Makler, der einen beim Kauf oder beim Verkauf einer Immobilie berät, idealerweise über einen Fachausweis in Immobilienbewirtschaftung/-vermarktung verfügen oder als diplomierter Immobilientreuhänder tätig sein. «Anhand dieser Qualifikationen kann man eine gute erste Vorauswahl treffen», erklärt Hug.

Natürlich sind die formale Ausbildung sowie das dicke Auftragsbuch eines Maklers allein noch keine Garanten für eine reibungslose Zusammenarbeit – und bedeuten gemäss Marcel Hug auch nicht automatisch, dass man für das eigene Objekt oder Bauland den besten Preis erhält. «Mindestens ebenso wichtig wie die fachlichen Kompetenzen ist nämlich das Netzwerk, über das ein Makler verfügt.» Hier dürfe man sich nicht von wohlklingenden Agenturnamen blenden lassen, denn oftmals arbeiten Immobilienprofis in einem Franchisesystem. Man komme daher nicht darum herum, die Person individuell kennenzulernen, sich einen Eindruck von ihrer Arbeitsweise zu verschaffen und dann zu entscheiden, ob das Gegenüber für einen passt oder nicht. «Ausserdem sollte man als Verkäufer nach den Referenzen des Maklers fragen, also nach erfolgreich abgeschlossenen Verkäufen von Immobilien, die dem fraglichen Objekt ähneln.»

Unabhängigkeit zählt

Für Roger Kuhn, Verkaufs- und Bewertungsleiter des HEV Zürich, spielt bei der Maklerwahl auch der Aspekt der Unabhängigkeit eine Schlüsselrolle: «Ein Makler sollte weder zum Objekt noch zum Verkäufer eine persönliche Verbindung haben und auch nicht an weitere Unternehmen gebunden sein», betont er. Wenn ein Makler quasi als Nebenerwerb Versicherungen oder Hypotheken von Drittanbietern verkauft, kann das seine Unvoreingenommenheit einschränken. «Makler sollten in der Lage sein, ihren Lebensunterhalt mit ihrem Kernbusiness zu bestreiten und sich dabei zu 100 Prozent für ihre Auftraggeber und ihre Ansprüche einzusetzen.» Dies gilt natürlich nicht nur bei einem Verkauf, sondern auch für den Fall, dass man selbst eine Immobilie erstehen möchte: «Nur bei einem wirklich unabhängigen Partner kann ich davon ausgehen, dass er für mich den besten Preis herausholt und die Aspekte, die mir bei einer Immobilie wichtig sind, umfassend berücksichtigt.»

Apropos bester Preis: Gemäss Roger Kuhn muss man sich darüber im Klaren sein, dass dieses Pendel in zwei Richtungen schwingt. Daher sollte man auf die Reputation eines Maklers achten: Geniesst dieser den Ruf, immer den maximalen Kaufpreis für seine Mandanten zu erzielen, ist er zwar der perfekte Partner für einen Verkauf. «Doch wenn ich mir selbst den Traum vom Eigenheim erfüllen möchte, bin ich bei ihm als Käufer wahrscheinlich nicht optimal aufgehoben.»

Die kostenlose Schätzung

Es könne deshalb nie schaden, sich im Vorfeld selbst darüber zu informieren, welche Kauf- und Verkaufspreise für das jeweilige Objekt realistisch sind. Hierfür eignen sich sogenannte «hedonische Schätzungen»: Dabei wird der Immobilienwert basierend auf den tatsächlich erzielten Verkaufspreisen von vergleichbaren Liegenschaften geschätzt. Viele Banken stützen sich bei der Hypothekenvergabe auf solche hedonischen Schätzungen ab. Der Vorteil für die Kunden: Die Bewertung erfolgt schnell, objektiv – und wird oftmals kostenlos erbracht. Damit erhält man einen guten Richtwert für den zu erwartenden Preis einer Immobilie.

Bei vergleichsweise «unkomplizierten» Objekten reicht der hedonische Ansatz oftmals sogar aus, um den Marktwert präzise abzubilden. Marcel Hug vom SVIT: «Wenn wir zum Beispiel von einer 4,5-Zimmer-Wohnung in Wallisellen oder in Bern-Belp sprechen, lässt sich die Preisschätzung mit solchen Tools problemlos vornehmen.» Hier reiche es also absolut aus, wenn ein Bankberater einen Richtpreis festsetze.

Luftschlösser bewerten

Schwieriger wird die Situation hingegen, wenn man das Potenzial eines «ausgefalleneren» Objektes erfahren möchte. «Haben wir es etwa mit einer Dachwohnung in einer umgenutzten Fabrik in Volketswil zu tun, müssen wir weitere Faktoren in Betracht ziehen, wodurch das hedonische Modell an seine Grenzen kommt.» In solchen Fällen sei es sinnvoll, einen Experten für die Immobilienbewertung beizuziehen. Auch dieser Tätigkeit hat Statista in ihrer Top-100-Liste eine eigene Kategorie gewidmet: die «Immobilienbewertung».

In welchen weiteren Situationen sollte man einen professionellen Immobilienbewerter zurate ziehen? «Sie sind eigentlich immer dann Pflicht, wenn man den Wert von Bauland abschätzen muss», so Hug. Und auch beim Kauf von Objekten, die sich noch im Bau befinden, sei die Zusammenarbeit mit einem Bewerter meist Gold wert. «Denn häufig sieht man sich als Käufer mit der Situation konfrontiert, dass man mit einem Objekt liebäugelt, das erst auf einer Planungsskizze existiert.» In einem solchen Fall empfiehlt es sich, einem Immobilienbewerter den Baubeschrieb eines Hauses oder einer Liegenschaft zukommen zu lassen, damit dieser das geplante Projekt hinsichtlich der Ansprüche seines Mandanten analysiert. «Das kostet zwar etwas, kann einen aber potenziell vor einer deutlich teureren Fehlinvestition bewahren», erklärt der SVIT-CEO.

Für Roger Kuhn vom HEV Zürich ist das Beiziehen eines Immobilienbewerters auch dann unverzichtbar, wenn der Wert eines Bauwerks dafür ausschlaggebend ist, ob man das Objekt verkaufen möchte oder nicht. «Viele Immobilienbesitzer müssen sich im Alter fragen, ob sie ihr Haus veräussern, behalten oder einfach innerhalb der Familie weitergeben wollen.» Wenn ein Verkauf erst ab einer gewissen Preishöhe infrage kommt, sei eine vertiefte Einschätzung durch einen Profi unabdingbar. «Wer hingegen einfach nur die Neugier hinsichtlich des Werts des eigenen Häuschens stillen möchte, ist mit hedonischen Tools bereits bestens bedient.»

Wer den notwendigen Groschen auf der hohen Kante hat und über ein passendes Stück Bauland verfügt, kann sich den Traum vom Eigenheim natürlich als Bauherr erfüllen. Dieser Ansatz ist attraktiv, da man die Immobilie von Grund auf nach den eigenen Vorstellungen realisieren kann. Weil bei Bauprojekten aber sowohl das Investitionsvolumen als auch die Regulationsdichte hoch sind, erachtet Marcel Hug die Zusammenarbeit mit einer Bauherrenvertretung als essenziell. Natürlich findet man auch hierzu die besten Fachleute auf der Top-100-Liste von Statista.

Wer einen geeigneten Bauherrenvertreter sucht, sollte darauf achten, dass dieser einen Abschluss im Bereich Bau/Architektur mitbringt. «Danach ist die praktische Bauerfahrung das A und O», führt Hug aus. Konkret sollte man sich jemanden suchen, der von der Architekturseite her aus der Baubranche kommt, sich betriebswirtschaftlich weitergebildet hat und auch über die baurechtliche Situation im Bild ist. Institutionelle Bauherren sind nicht darauf angewiesen, doch für Private, die meist nur einmal in ihrem Leben bauen, ergebe es Sinn, einen solchen Profi zur Unterstützung hinzuzuziehen.

Alternativen zur Hausbank

Wie lässt sich der Traum vom Eigenheim verwirklichen, wenn die eigenen Mittel nicht ausreichen? Die Top-100-Liste zeigt unter der Kategorie «Finanzierung» auch für diesen Fall die passenden Partner auf. Vor allem Banken dominieren hier. «Das passt, denn wenn mögliche Bauherren über ein Finanzierungs-Back-up einer Bank verfügen, ist das aus Maklersicht viel Wert, da es Sicherheit schafft», betont Roger Kuhn. Um sich als Käufer wiederum den Zustupf einer Bank zu sichern, ist es gemäss dem HEV-Zürich-Experten sinnvoll, zuerst das Gespräch mit der Hausbank zu suchen. «Die kennen einen bereits und wissen dementsprechend, wie es um die finanzielle Situation bestellt ist.» Liegt dann ein Finanzierungsangebot der Hausbank vor, lohne es sich jeweils, einen Alternativvorschlag bei einem anderen Geldinstitut einzuholen.

Die Schweiz ist ein Land der Mieter: Laut Bundesamt für Statistik lebten Ende 2022 gut 61  Prozent der Bevölkerung (2,4 Millionen Haushalte) in einer Miet- oder Genossenschaftswohnung. Die Befragung des HEV Schweiz hat gezeigt, dass sich die Wettbewerbssituation auch für Mietwohnungssuchende weiter verschärft. Der zentrale Treiber sind die sinkenden Leerstandsquoten. Wer also die eigene Immobilie vermieten möchte und kann, profitiert ebenfalls von dieser Marktentwicklung. Wen man dafür am besten zurate zieht, zeigt die Top-100-Liste von Statista in den Kategorien «Vermietung» und «Bewirtschaftung» auf. Für diesen Aufgabenbereich sollte einem ein Partner zur Seite stehen, der sich durch hohe Empathie sowie eine pragmatische Handlungsweise auszeichnet. «Denn Hand aufs Herz», sagt Roger Kuhn vom HEV Zürich, «als Mieter melden Sie sich nur dann bei Ihrer Verwaltung, wenn etwas im Argen liegt.»

Es braucht ein dickes Fell

Dementsprechend benötigten Bewirtschafter ein dickes Fell und müssen in der Lage sein, Spannungen zwischen Eigentümer- und Mieterseite aufzulösen. Damit das klappt, müssen diese Unternehmen und ihre Fachleute über eine breite Expertise verfügen: «Sie sollten im Mietrecht sattelfest sein, die Baubranche kennen und idealerweise auch über fundierte Kenntnisse des aktuellen Geschehens im Immobiliensektor verfügen», sagt Kuhn. Ein weitreichendes – und optimalerweise redundantes – Netzwerk sei ebenfalls von Vorteil: Wenn der Geschirrspüler des Mieters den Geist aufgibt, muss eine schnelle Lösung her, und wenn der Sanitär-Partnerbetrieb gerade Betriebsferien hat, muss man als Bewirtschafter unverzüglich eine Alternative aufgleisen können. «Es überrascht daher nicht, dass im Bereich der Bewirtschaftung die Fluktuation relativ hoch ist.»