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Ihr Geld Immobilien: Pokern mit dem Hypozins
Hypothekarbesitzer haben zunehmend Torschlusspanik. Erst recht nach den jüngsten Zinserhöhungen für Festhypotheken. Doch es gibt eine Möglichkeit, auch in Zukunft von den tiefen heutigen Zinsen profitieren zu können.
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Ein Stöhnen ging im August durch die Reihen der Häuslebauer. Die langfristigen Hypothekarzinsen wurden auf 3,4 Prozent erhöht – damit notieren Festhypotheken heute ein halbes Prozent höher als noch Anfang Juli. Im März dieses Jahres konnte eine Fünf-Jahres-Festhypothek gar zu 2,5 Prozent abgeschlossen werden.
Diese Entwicklung verunsichert Kreditnehmer, deren Festhypotheken in den nächsten Monaten auslaufen. Viele befürchten, dass die Zinsen bis zum Ablauf ihrer Hypotheken steigen werden. In diesem Fall gibt es zwei Möglichkeiten: den vorzeitigen Ausstieg aus der laufenden Hypothek oder den Abschluss einer so genannten Forward-Hypothek, mit der die Zinsen für einen späteren Zeitpunkt fixiert werden können.
Die Kündigung einer Hypothek ist meist viel teurer als eine Forward-Hypothek. Ein vorzeitiger Ausstieg aus dem Kreditvertrag muss zumeist mit einer Vorfälligkeitsentschädigung beglichen werden. Diese berechnet sich aus der Differenz zwischen dem fixierten Zins der aufzulösenden Festhypothek und dem Wiederanlagezinssatz der Bank für die Restlaufzeit.
Ein Beispiel: Eine Hypothek von 300 000 Franken mit einem Zinssatz von vier Prozent soll ein Jahr vor Ablauf gekündigt werden. Der Wiederanlagezinssatz beträgt derzeit 0,5 Prozent und richtet sich nach den aktuellen Swapsätzen. Vier Prozent abzüglich des Wiederanlagezinssatzes von 0,5 Prozent ergeben 3,5 Prozent. Diese 3,5 Prozent in Relation zur Hypothekarsumme von 300 000 Franken führen zu Kosten von 10 500 Franken.
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Anders bei Forward-Hypotheken, die stark im Kommen sind. «Wir haben bereits jetzt das Volumen an Forward-Hypotheken des gesamten letzten Jahres übertroffen», so Diego Wider, Sprecher der Zürcher Kantonalbank. Auch alle anderen befragten Banken bestätigen hohe Zuwächse bei Forward-Hypotheken.
Mittels dieses Instruments können die Zinsen bis zu einem Jahr im Voraus fixiert werden. Gratis ist dies nicht. Vereinzelt verlangen die Banken eine einmalige Gebühr. Die meisten Institute jedoch verrechnen einen Aufschlag zum aktuellen Festzinssatz. Dieser richtet sich ebenso nach der Dauer der Hypothek wie nach der Vorausfrist des Abschlusses. Bei den meisten Instituten gilt: Wird die Hypothek bis zu 30 Tage vor Beginn der Laufzeit abgeschlossen, ist diese zu den aktuellen Zinskonditionen erhältlich, ohne Forward-Zuschlag. Ab 30 Tagen ist ein Forward-Zuschlag während der gesamten Laufzeit des Hypothekarvertrages zu bezahlen.
Ein Beispiel: Die Forward-Hypothek kostet beim Hauseigentümerverband, dem mit Abstand günstigsten Anbieter, ein Jahr vor Beginn der dreijährigen Laufzeit 0,085 Prozent mehr als eine «normale» Festhypothek. Anstatt 2,73 Prozent werden nun 2,815 Prozent verrechnet. Bei einer Hypothek über 300 000 Franken bezahlt man also nur 255 Franken mehr – eine erhebliche Ersparnis gegenüber den 10 500 Franken für eine vorzeitige Kündigung.
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Sollten sich die Zinsen bis zum Antritt der Hypothek um 0,1 Prozent oder mehr erhöhen, hat man bereits ein Geschäft gemacht. Bleiben die Zinsen innerhalb der nächsten sechs Monate hingegen gleich hoch, muss der höhere Forward-Zinssatz trotzdem bezahlt werden. Doch die Chancen stehen gut, mit einer Forward-Hypothek die richtige Karte im Zinspoker zu spielen und auch in Zukunft von den derzeit noch immer günstigen Zinsen profitieren zu können.
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