Ob zum Kauf oder zur Miete: Luxus in den Bergen ist wieder gefragt

Die Nachfrage im «Hollywood des Berner Oberlands» ist gross: «Wir erleben in Gstaad, aber auch in vielen andern Top-Destinationen der Schweiz ein eigentliches Revival», weiss Frank Casanova, CEO von Barnes Suisse. Gefragt seien Luxusimmobilien nicht nur bei ausländischen Interessenten, sondern zunehmend auch bei wohlhabenden Schweizern, die in Zeiten von Corona die Schönheit und die Sicherheit des eigenen Landes wieder schätzen lernen.

Zweitwohnungsinitiative führte zu riesigen Leerwohnungsbestand 

Das tönte noch vor kurzer Zeit völlig anders: Die Annahme der Zweitwohnungsinitiative traf 2012 die Schweizer Tourismusgebiete wie ein Hammerschlag. Der Neubau von Ferienwohnungen und Zweitresidenzen ist seither nur noch dort erlaubt, wo der Anteil an Erstwohnungen bei mindestens 80 Prozent liegt. Damit sollte der «Verschandelung» der Berge mit kalten Häusern und fast permanent geschlossenen Fensterläden Einhalt geboten werden.

Passiert ist das Gegenteil. Wer immer konnte und noch einen Fetzen Bauland besass, liess den Bagger auffahren, um kurz vor Torschluss noch rasch ein Projekt zu realisieren. Alle wussten: Wer zu spät kommt, dessen Grundstück verliert seinen Wert. Die Folge war ein riesiger Leerwohnungsbestand quer durch den helvetischen Alpenbogen, der seither langsam abgetragen wird.

Bis zu 12 000 Wohnungen und Häuser standen zu den schlimmsten Zeiten in den Tourismusgebieten leer. Die Immobilienpreise sanken verbreitet um 15 bis 25 Prozent, an einzelnen Feriendestinationen sogar noch stärker. Inzwischen hat sich deren Zahl auf rund 9000 Einheiten reduziert, Tendenz weiter sinkend.

Die Gründe für den Preisanstieg

«Das Angebot für klassische Zweitwohnungen dürfte aufgrund der gedrosselten Bautätigkeit im Zuge der Zweitwohnungsinitiative knapper werden, was die Preise tendenziell stärken dürfte», sagt Ines von der Ohe, Senior Consultant bei Wüest Partner in Zürich. Besonders in Gemeinden mit hoher landschaftlicher Attraktivität, sehr guter touristischer Infrastruktur, Schneesicherheit und einer vorteilhaften Erreichbarkeit sei ein weiterer Preisanstieg zu erwarten, so die Immobilienberaterin.

Namentlich Nobeldestinationen wie St. Moritz, Gstaad, Zermatt oder Verbier verzeichnen eine spürbar stärkere Nachfrage seitens vermögender Interessenten, die ihr Geld in ein Luxusobjekt investieren und damit in Sicherheit bringen wollen. Im Luxussegment haben diePreise in den letzten beiden Jahren denn auch am meisten angezogen, wie der «Alpine Property Focus 2019» der UBS zeigt.

In den Schweizer Top-Destinationen liegen die Immobilien nun wieder so hoch wie vor fünf Jahren. Günstigere Ski- und Ferienresorts hinken der Entwicklung noch etwas hinterher. Allerdings gibt es auch da Ausnahmen. Gemäss dem «Ski Property Index 2020» des internationalen Immobilienberaters Knight Frank hat die eher kleine, aber sehr pittoreske Walliser Station Grimentz mit einem Preiswachstum von zwei Prozent im vergangenen Jahr am meisten zugelegt, gefolgt von Verbier, St. Moritz, Klosters und Gstaad.

Anstieg in Gstaad und Verbier

In absoluten Preisen sind die bekannten Nobeldestinationen allerdings immer noch klar inFührung. Laut UBS werden in St. Moritz Liegenschaften durchschnittlich zu 15 700 Franken pro Quadratmeter Wohnf läche gehandelt, in Gstaad sind es 15 000 und in Verbier 13 300 Franken. Klosters/Davos und Grimentz sind dagegen mit 10 600 respektive 9600 Franken vergleichsweise günstig.

Im letzten Jahr haben die Immobilienpreise vor allem in Gstaad und Verbier stark angezogen. Die Lenzerheide hat trotz der neuen Verbindungsbahn nach Arosa verloren, könnte künftig aber von ihrer guten Erreichbarkeit profitieren.

Bei Luxusimmobilien sind die Preise gemäss Knight Frank deutlich höher angesiedelt. Gstaad ist mit einem Quadrat meterpreis von 34 700 Franken klar am teuersten, mit grossem Abstand gefolgt von Zermatt (22 700 Franken). Verbier (22 400) und St. Moritz (20 500).

Bei weniger prestigeträchtigen Alpenstationen wie Klosters/Davos (12 000 Franken) oder Grimentz (10 900) fällt auf, dass die Preise im Luxussegment nur unwesentlich höher liegen als im Durchschnitt. Ein Preisvergleich lohnt sich allerdings auch bei Luxusimmobilien: So kostet das Chalet St Maurice in Zermatt bei Steiger 14,5 Millionen Franken. Engel & Völkers verlangt für dasselbe Chalet drei Millionen mehr.

Internationale Privatschulen wirken als Preistreiber

Gstaad, Villars, Crans-Montana, Verbier und St. Moritz profitieren gemäss Knight Frank noch von einem speziellen Preistreiber: ihren international renommierten Privatschulen. Das Institut Le Rosey in Gstaad gilt wohl weltweit als nobelster Ort, um die Zöglinge auf ein Quadratinternationales Leben vorzubereiten. Villars verdankt seinen Internatsschülern im Collège Alpin Beau Soleil 800 Dauergäste im obersten Segment. Hinzu kommen viele Eltern, die ihre Ferien gerne in der Nähe ihrer Sprösslinge verbringen. Davon profitiert nicht nur die örtliche Hotellerie, sondern auch das Immobiliengewerbe. Und das Institutsgeschäft floriert: Villars hat erst kürzlich einen neuen Trakt eröffnet, Le Régent International School in Crans-Montana hat sogar neu gebaut.

Und eine Entwicklung verströmt auch in eher abgelegenen Bergtälern Optimismus für dieZukunft: Inzwischen ist fast überall in den Schweizer Alpen 4G verfügbar, und die noch schnellere 5G-Technologie soll bald folgen. Arbeiten von zu Hause aus sei darum «ein weit verbreitetes und rasch wachsendes Phänomen in den Schweizer Bergen», stellt Alex Koch de Gooreynd, Schweiz-Experte bei Knight Frank in London, fest.

Viele, die früher zum Auswandern ins Mittelland gezwungen waren, kehrten nun in ihre alpine Heimat zurück. Allein im Wallis seien über tausend Stellen offen, die mit hoch qualifizierten Heimarbeitern besetzt werden könnten, sagt Koch de Gooreynd. Und wer dauerhaft in sein Bergdorf zurückkehrt, kauft dort meist auch Wohneigentum – schliesslich ist das Angebot für Residenten riesig. Sie unterliegen nicht der Zweitwohnungs-Guillotine.

Eine ganz spezielle Preisentwicklung hat Andermatt genommen – abgekoppelt von denübrigen Immobilienmärkten in den Schweizer Tourismusgebieten. Die Urner Berggemeinde, ursprünglich vor allem Gebirgssoldaten als Garnisonsstadt bekannt, hat dank dem ägyptischen Bauinvestor Samih Sawiris einen gewaltigen Aufschwung erlebt. Das Tourismusprojekt Andermatt Swiss Alps ist weit gediehen. In dessen Zentrum steht das 2013 eröffnete Fünfsternehaus The Chedi, das es inzwischen zu einem der besten Hotels der Schweiz gebracht hat. Im und ums Hotel hat es Apartments und Chalets, die zum Verkauf stehen. Ihr Trumpf: Sie profitieren von den exklusiven Einrichtungen und Restaurants des «Chedi».

Die Schweiz lebt aber nicht nur vom Wintertourismus. Der «Arc lémanique», der Küstenstreifen am Genfersee zwischen Montreux und Genf, gehört zu den beliebtesten und attraktivsten Regionen für Westschweizer und ist auch temporäre Wahlheimat vieler Expatriates an den internationalen Firmenstandorten, die sich dort ansiedeln. Genf und namentlich auch seine Vorortsgemeinde Cologny gehören zu den teuersten Wohngegenden der Schweiz.

Im östlichen Teil des Léman, an der Waadtländer Riviera, haben sich viele Wohlhabende und Reiche ein exklusives Zweitdomizil eingerichtet. Quadratmeterpreise von über 30 000 Franken sind hier im Luxussegment weit verbreitet.

Tessin leidet noch immer

Nur die Sonnenstube der Schweiz, das Tessin, leidet immer noch unter Gästeschwund. Vor allem die treuste Klientel, die Deutschen, lassen sich weniger häufig blicken.

Ascona, das lange in deutscher Hand war, spürt dies. Das liegt vor allem am starken Schweizer Franken – gleich in doppelter Hinsicht: Für Neukäufer aus dem Euroraum sind die Immobilien im Tessin sehr teuer geworden. Davon profitieren umgekehrt aber auch viele ältere Deutsche, die ihre Liegenschaft im Tessin verkaufen möchten, weil die nächste Generation kein Interesse daran hat. Dass die Preise in Franken gesunken sind, stört sie wenig. In Euro machen sie immer noch einen satten Gewinn. Denn schliesslich haben die meisten von ihnen zu Zeiten gekauft, als die D-Mark noch 1.20 zum Franken stand oder der Euro über 1.60 gehandelt wurde.