Dolce-Vita-Investment

Autofreie Ruhepole ohne Touristen-Ansturm

Bei den Ruhepolen hat Wüest Partner die Zahl der Gastrobetriebe berücksichtigt. «Destinationen wie Zermatt sind zwar wie Rieder und Bettmeralp autofrei, aber gerade in der Hochsaison wegen der vielen Touristen laut», sagt Robert Weinert, Leiter Immo-Monitoring bei Wüest Partner. Weil der Ansturm nicht so gross ist, fällt das Gastroangebot auf der Bettmeralp natürlich bescheidener aus. Insider finden die besten Spareribs und Wiener Schnitzel im Winter im «Castello». Ins «Albis» geht man zum Après-Ski. Legendär sollen die Silvesterpartys im coolen Restaurant Gläcktricka sein.

Das Leerstandsrisiko ist sowohl auf der Bettmer- als auch auf der Riederalp mit Werten von knapp unter oder knapp über 2 sehr gering. 1 ist der beste Wert, 5 der schlechteste.

Der Markt für Ferienimmobilien ist auf der Riederalp grösser. Dort gab es im ersten Quartal 50 Angebote. Auf der Bettmeralp waren es 21. Die durchschnittlichen Quadratmeterpreise liegen auf der Riederalp mit 7300 Franken um 1000 Franken über der Bettmeralp. Der Zweitwohnungsanteil ist mit jeweils mehr als 80 Prozent in beiden Orten sehr hoch. Ein hoher Anteil wirkt werterhaltend. Seit der Annahme der Zweitwohnungsinitiative dürfen ab einem Anteil von 20 Prozent keine neuen Ferienwohnungen gebaut werden.

Mit Blick auf den Brienzersee

Der Brienzersee trennt die Ruhepole Habkern und Iseltwald. Habkern ist ein 700-Seelen-Dorf, umringt von unzähligen Bergen wie dem Augstmatthorn. Natur pur bietet die Moorlandschaft rund um die Lombachalp. Der See ist in Habkern nicht weit, aber nur von einem Viertel der Liegenschaften aus zu sehen. In Iseltwald gehört die Seesicht fast bei jedem Objekt dazu. Die Sicht macht sich im höheren Quadratmeterpreis bemerkbar. Habkern liegt mit einem Durchschnittspreis von 4900 Franken pro Quadratmeter weit unter den 6400 Franken Iseltwalds. Die Leerstandsrisiken sind laut Daten von Wüest Partner mit jeweils 3,3 durchschnittlich.

Wirklich zahlreich sind die Angebote an beiden Orten jedoch mit jeweils acht Objekten im ersten Quartal nicht. Für Zürcher ist die Erreichbarkeit gut. Nach Iseltwald sind es mit dem Auto 1,5 Stunden. Bei Habkern ist es eine halbe Stunde mehr.

92 Restaurants zur Wahl

Wer es geselliger mag, ist andernorts besser aufgehoben. In Davos ist auch abseits des Weltwirtschaftsforums einiges los. Mit 92 Restaurants, acht Cafés und zehn Bars hat man in dem 11 000 Einwohner zählenden Städtchen die Qual der Wahl. Bei der Zahl der Restaurants ist Davos unter allen Destinationen für Gesellige Spitzenreiter. Nur Zermatt kommt mit 77 Restaurants in die Nähe. Das kleine Restaurant Glow von Armin Amrein hat es zu einem Michelin-Stern gebracht. Auch bei den Läden ist Davos eine Klasse für sich. Für weitere Abwechslung sorgen das Kirchner Museum und ein Kino.

Bei den Gastrohochburgen wurde nach Quadratmeterpreis je Gastronomiebetrieb gereiht. Mit 11 100 Franken ist der Preis in Davos hoch. Durch die grosse Anzahl Gastronomiebetriebe hat es die Stadt dennoch unter die Topplatzierten geschafft. Mit 100 Franken je Betrieb ist der Preis unschlagbar tief.

Genau das Doppelte je Gastroangebot legt ein Käufer in Ascona auf den Tisch. Dafür gibt es an der Uferpromenade des Lago Maggiore Palmen, Dolce Vita und mediterranes Flair. Urlaubsgefühle stellen sich dort dank der Sonne ein. «Die Sonne scheint in Ascona im Sommer zwei Stunden, im Winter sogar vier Stunden länger als in Zermatt», sagt Wüest-Partner-Experte Robert Weinert. Mit 27 Shops, zwei Theatern, vier Museen, einem Kino und 45 Restaurants ist das Unterhaltungsangebot gross. Das «Ecco» hat sich bei den Michelin-Kritikern zwei Sterne verdient. Die Restaurants La Brezza und Locanda Barbarossa haben einen Stern. Sollte sich dennoch Langeweile einstellen, ist Locarno nur fünf Autominuten entfernt.

Trotz des guten Wetters und des Sees hat es Ascona nicht unter die Top-Destinationen für Sonnenanbeter geschafft. Deutlich mehr Sonnenstunden für dasselbe Geld gibt es in Portalban, einem beschaulichen Fischerort am Neuenburgersee. Segler, Windsurfer und Kiter sind dort in ihrem Element. Der Murtensee ist nicht weit. In Portalban kostet der Quadratmeter einer Ferienimmobilie im Schnitt 5300 Franken, gut die Hälfte von Ascona. 470 Franken sind es je Sonnenstunde. Das Angebot an Ferienwohnungen ist überschaubar gross. Im ersten Quartal waren gerade einmal vier Objekte auf dem Markt. Ein dickes Plus ist die Nähe zu Bern. Weniger als 50 Kilometer sind es in die Hauptstadt.

Sonnenterrasse über dem See

Am westlichen Ausläufer der Churfirstenkette breitet sich die 1600-Seelen-Gemeinde Amden 500 Meter über dem fjordähnlichen Walensee aus. Häufig nebelfrei, nennt sich das 820 Jahre alte Dorf stolz Sonnenterrasse. Der Walensee liegt an einer Wetterscheide – offenbar auf der begünstigten Seite. Die Temperaturen sind hier im Jahresdurchschnitt besonders hoch. Sogar exotische Früchte wie Kiwis oder Feigen gedeihen. Da es über dem Walensee keinen Durchgangsverkehr gibt, ist es besonders ruhig. Der Zweitwohnungsanteil liegt genau bei 50 Prozent. Das Leerstandsrisiko ist mit 4,2 jedoch hoch.

Zwischen Interlaken und Brienz liegt Oberried, auf der Sonnenseite des Brienzersees. Vor sich der See, im Rücken die Unesco-Biosphäre Entlebuch. Oberrieds Highlight ist der Uferweg, der sich über das ganze Dorfgebiet erstreckt. Baden ist fast im gesamten See möglich. Wer Infrastruktur braucht, wählt einen der drei öffentlichen Badeplätze. Günstig ist die Lage nahe der Jungfrauregion. Mit 6600 Franken liegen die Quadratmeterpreise hier 500 Franken über Amden. Das Leerstandsrisiko ist mit 2,2 deutlich geringer.

Wer sich am Wochenende austoben will, ist in Graubünden gut aufgehoben. Mit Scoul und Surses befinden sich die zwei Top-Destinationen mit dem besten Preis-Leistungs-Verhältnis in dem gebirgigen Kanton. 212 eingetragene Aktivitäten, 17 Pässe, 22 Lifte und sogar fünf Feuerstellen weist Wüest Partner für Scoul aus.

182 Touren und 32 Bergbahnen haben die Immo-Experten in Surses gezählt. Die Ferienregion liegt im Parc Ela, dem grössten Naturpark der Schweiz, wo noch mit echtem Wildnisgefühl geworben wird. Selbst ein kleiner Badesee ist mit dem Lai Barnagn vorhanden.

Von Skigebieten umzingelt

Für Wintersportler noch mehr zu bieten hat Anniviers. Die Walliser Gemeinde ist von Skigebieten umzingelt, darunter das Freeridegebiet «Gardes de Bordon». 100 Hektar unmarkierte Skihänge, die sogar Extremsportlern einiges abverlangen, locken. Das Gebiet ist nur geöffnet, wenn die Lawinengefahr unter Stufe 3 liegt.

Im Obergoms kommen Langläufer auf 86 Kilometer Loipen auf ihre Kosten. Das Val Ferret und Orsières haben sich auf Wanderer und Mountainbiker spezialisiert. Über 400 Kilometer spannen sich markierte Wege. Mit 5000 Franken für den Quadratmeter zählt das Obergoms zu den günstigeren Destinationen. Bisher lässt die Preisentwicklung zu wünschen übrig. Das Leerstandsrisiko ist mit 4,9 sehr hoch.

Lauterbrunnen ist zwar in der Aktivitätskategorie eine der wenigen Gemeinden, in denen die Quadratmeterpreise fünfstellig sind, es rangiert jedoch aufgrund der Vielzahl an Outdoor-Möglichkeiten unter den besten zehn. 11 300 Franken pro Quadratmeter teilen sich auf 178 Aktivitäten auf. Fans von Wasserfällen sind dort am besten versorgt. Das Wahrzeichen des Ortes ist der Staubbachfall, der höchste freifallende Wasserfall der Schweiz. Die Trümmelbachfälle sind Gletscherwasserfälle, die, obwohl im Berginneren liegend, besichtigt werden können. Trotz des hohen Preises ist das Leerstandsrisiko in Lauterbrunnen mit weniger als 3 gering.

Emotionale Verbundenheit

Ferienwohnungen werden vielfach aus einer emotionalen Verbundenheit zur Region gekauft. Etwa weil der Urlaub schon als Kind im Dorf verbracht wurde. Ein rationalerer Grund ist die Möglichkeit der flexiblen und spontanen Nutzung – selbst dann, wenn alle in die Ferien gehen. Oft wird die Ferienwohnung oder das Ferienhaus auch als potenzieller Erstwohnsitz für das Alter gekauft.

Die Frage ist, ob Ferienwohnungen als Anlageobjekte Sinn machen. «Zweitwohnungen sind in der Regel keine idealen Anlageobjekte», sagt Maciej Skoczek, Immobilienexperte aus dem CIO-Office der UBS. Die erwarteten Renditen bei einer Vermietung liegen laut Skoczek tiefer als im Durchschnitt der grössten Schweizer Städte. Im Schnitt werde nur ein Drittel der Zeit vermietet, in der Nebensaison liege die Auslastung bei 20 Prozent. Nach dem UBS-Experten lassen sich überdurchschnittliche Mieteinnahmen an Standorten mit besonderer touristischer Anziehungskraft wie etwa Zermatt oder in der Jungfrau-Region oder während der Hauptsaison im Winter erzielen.

Vergleicht man die Haltungskosten einer Ferienwohnung mit der tatsächlichen Belegung, so sind Ferien in den eigenen vier Wänden kostspielig. Laut Skoczek kostet eine Woche Ferienhaus 2500 bis 3000 Franken und ist damit zumeist teurer als eine Woche im Hotel.
Die klassischen Ferienwohnungen in der Schweiz zählen zu den teuersten der Welt. Im Schnitt kosten sie rund eine Million Franken.

Gegen Preissteigerungen wirkte vorübergehend der durch die Zweitwohnungsinitiative ausgelöste Bauboom. Gleichzeitig sank die Nachfrage. «Die Zweitwohnungsinitiative sorgte mehrere Jahre für viel Verunsicherung und Zurückhaltung beim Kauf», sagt Thomas Rieder, Immobilienexperte der Credit Suisse. Langfristig gehe man aber wegen der Initiative von einer Angebotsverknappung und steigenden Preisen aus.

Starker Franken drückt auf Nachfrage

Jüngst habe sich die Marktsituation in einigen Destinationen, etwa in Graubünden, wieder verbessert. Dort läuft der Markt laut Rieder spürbar besser als vor zwei, drei Jahren. UBS-Experte Skoczek sieht «Anzeichen einer Erholung der Nachfrage nach Top-Destinationen, wo die Preise langsam steigen». Die höchsten Preisanstiege im Vorjahresvergleich wurden laut Skoczek in Verbier und Gstaad mit rund zehn Prozent gemessen. In der Jungfrau-Region, Davos/Klosters sowie Adelboden/Lenk seien die Preise um etwa fünf Prozent gestiegen. Die günstigeren Standorte leiden weiterhin unter der Nachfrageschwäche.

Problematisch bleibt die Währung. «Aufgrund des starken Frankens ist die Nachfrage aus dem Ausland immer noch tief», sagt Rieder. Ausländer sind laut Skoczek derzeit gar Nettoverkäufer von Ferienwohnungen. Für eine Erholung der ausländischen Nachfrage bräuchte es eine deutliche Abwertung des Frankens gegenüber dem Euro, was derzeit nicht zu erwarten ist.

Dieser Artikel erschien in der Juni-Ausgabe 06/2019 der BILANZ.