Wer heute einen Altbau erwirbt und sanieren will, kann diese Kosten nur bedingt steuerlich geltend machen. Noch gilt beim Bund und in den meisten Kantonen die Dumont-Praxis, wonach Unterhaltsarbeiten in den ersten fünf Jahren nach dem Erwerb einer vernachlässigten Liegenschaft nicht vom steuerbaren Einkommen abgezogen werden dürfen. Mit dieser 1973 durch einen Bundesgerichtsentscheid eingeführten Praxis wollte man verhindern, dass jemand billig eine Altliegenschaft kauft, sie anschliessend teuer renovieren lässt und dabei von Steuervorteilen profitiert.

Das Bundesparlament hat nun die entsprechenden Gesetzesparagrafen geändert und die Sperrfrist abgeschafft. Allerdings sind Unterhaltskosten bei der Einkommenssteuer auch weiterhin nur dann voll abzugsfähig, wenn sie wert­erhaltend sind, das heisst, wenn sie einen Verschleiss der Liegenschaft ausgleichen. ­Andernfalls gelten sie als wertvermehrende Anlagekosten, die erst bei einem Verkauf bei der Berechnung des Grundstückgewinns angerechnet werden. Die Abgrenzung ist oft schwierig, und die Steuerbehörden tendieren dazu, im Zweifelsfall Wertvermehrung anzunehmen. In der Regel lohnt es sich, mit der Steuer­erklärung eine detaillierte Aufstellung über die Kosten mit einer realistischen prozentualen Aufteilung zwischen ­Unterhalts- und Anlagekosten einzureichen. Bei grösseren Renovationen sollte diese Aufstellung sinnvollerweise vom Architekten erstellt werden. Einzelne Kantone, zum Beispiel Bern, haben diesbezüglich detaillierte Richtlinien.

Damit eine Gebäuderenovation steuerlich optimal ­genutzt werden kann, muss vor allem berücksichtigt werden, dass Private steuerlich keinen Verlustvortrag machen können. Fallen somit die Renovationskosten höher aus als das vorhandene Einkommen, so geht der überschiessende Teil steuerlich verloren. ­Aufgrund der progressiven Ausgestaltung der Steuertarife sollte sogar darauf geachtet werden, dass das steuerbare Einkommen in keinem Fall unter 50  000 Franken fällt.

Werner A. Räber,
Steuerexperte der BILANZ

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