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«2026 dürfte wieder ein gutes Jahr werden»
Zoltan Szelyes sagt steigende Preise für Wohnimmobilien voraus. Von Fonds würde er aber die Finger lassen.
Zoltan Szelyes ist Eigentümer und CEO der Macro Real Estate AG. Er berät Grossinvestoren bei ihren Immobilienanlagen.
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Herr Szelyes, wie ist die Lage auf dem Schweizer Immobilienmarkt?
«Tina», «There is no alternative», ist wieder zurück. Grossinvestoren sehen, dass sie mit Anleihen kaum Geld verdienen, das Konto wird teils sogar negativ verzinst. Die Einkommensrendite von Immobilienfonds von zwei bis vier Prozent sticht in so einem Umfeld positiv hervor. Daher wird nicht zuletzt von Pensionskassen wieder kräftig in Immobilien investiert. 2025 war ein historisches Jahr. 8,5 Milliarden an Eigenkapital sind neu in direkte Immobilienprojekte geflossen.
Wie stark sind die Pensionskassen mittlerweile exponiert?
Rund 20 Prozent sind in Immobilien investiert, manche haben dann noch zwei bis drei Prozent in internationalen Immobilien, manche gar nichts. Da gibt es schon Klumpenrisiken.
Wie geht es 2026 mit den Immobilienpreisen weiter?
2026 dürfte wieder ein gutes Jahr werden, aber die Preisanstiege beim Wohneigentum werden sich etwas verlangsamen. Die Wohnportfolios von Pensionskassen haben für 2025 ohne Einberechnung der Finanzierungskosten einen Total Return von etwa sechs Prozent gebracht. 2026 dürften wir eher bei vier bis fünf Prozent liegen. Der grundsätzliche Treiber ist der Nachfrageüberhang. Wir haben wenige Verkäufer, und es wird wenig gebaut.
Was sind die Risiken?
Das mit Abstand grösste Risiko ist sicher die Begrenzung der Zuwanderung durch die Politik. Die Immigration war in den vergangenen Jahren der grosse Preistreiber. Wir haben eine sehr hoch qualifizierte Nettozuwanderung. Die Leute arbeiten bei Firmen wie Google und können auch hohe Mieten zahlen. 2024 hatten wir eine Nettozuwanderung von rund 82’000, 2025 waren es noch 65’000.
Aktuelle Initiativen versuchen zu bremsen.
Politische Gegenbewegung gibt es immer wieder, aber die Beschränkungen nehmen schon etwas zu. Zudem schwächt sich der Arbeitsmarkt ab. Im dritten Quartal wurden Stellen abgebaut. Der Bedarf an Mitarbeitern aus dem Ausland sinkt. 2026 dürfte die Nettozuwanderung unter die 50’000er-Marke fallen.
Die Aufschläge auf den Nettoinventarwert, die Agios, liegen bei Wohnimmobilienfonds bei 40 Prozent. Ist ein Kauf auf diesem Niveau ratsam?
Der Aufbau der Wohnimmobilienportfolios der Pensionskassen hat die Preise nach oben gedrückt. Kurzfristig sollte die Nachfrage gross bleiben. Da es an Alternativen mangelt, wird weiterhin Geld in Schweizer Immobilien fliessen. Aber ich empfehle keinen Zukauf. Waren die Agios auf so hohem Niveau, haben sie auf Sicht von zwei, drei Jahren meist um zehn Prozent korrigiert.
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Erich Gerbl
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