Wie die Bank sich bettet

So schnell war der Glitzer noch selten weg bei einem neuen Schweizer Hotelprojekt: Wenige Monate nach Start des Davoser Hotels InterContinental («Goldenes Ei») ging die Pächtergesellschaft in Konkurs. Hurtig musste die CS – das Hotel steckt in ihrem Hospitality-Fonds – einen neuen Pächter aus dem Hut zaubern.

Das Kernproblem: Die Pächtergesellschaft Stilli Park blieb auf 19 Wohnungen sitzen, die man zur Querfinanzierung des Hotelprojekts verkaufen wollte. Der Wert dieses Leerstandes ist gemäss Verkaufsdokumenten auf mehr als 43 Millionen Franken zu beziffern. Hinzu kommen reservierte Wohnungen, die nicht verkauft sind, sowie nicht verkaufte Zusatzräume und Parkplätze.

Die Marktsignale sind eindeutig, denn die Wohnungen sind seit Juli 2011 inseriert, also seit 35 Monaten. Am Marketingaufwand hat es nicht gelegen, es wurde ein grosser Werbe- und PR-Einsatz betrieben. Konsequenz: In der Firmenbilanz muss der Wert der schwer verkäuflichen Immobilien berichtigt werden. Bei geringem Eigenkapital tritt dann rasch die Überschuldung ein.

Der Fall Stilli ist ein Weckruf für die Branche. Viele Hoteliers versuchten in den vergangenen Jahren, Modernisierungen und Betriebskosten über den Verkauf von Luxusferienwohnungen zu finanzieren. Das Modell funktioniert nur bei euphorischer oder zumindest sicherer Nachfrage. Das sei, auch wegen der angenommenen Zweitwohnungsinitiative, passé, sagt Patrick Kullmann, Hotelexperte und Absolvent der Ecole hôtelière de Lausanne: «Damit geraten viele dieser Finanzierungsformen ins Wanken und hängen nun von der weiteren Umsetzung ab.» Eintrittsbarrieren für neue Investoren hätten sich erhöht, woraus sich ein gewisser Investitionsstau in Ski- und Bergregionen ergebe. Gefragt seien neue Geschäftsmodelle mit innovativen Finanzierungsarten, so Kullmann, «da es wahrscheinlich ist, dass die Verkaufsfinanzierung für Ferienwohnungen künftig nicht mehr gleich attraktiv sein wird wie in der Vergangenheit».

Ähnlich sieht es Philippe Pasche. Der Direktor der Schweizer Gesellschaft für Hotelkredit (SGH) glaubt zwar, dass der Ferienwohnungsverkauf ein Mittel zur Querfinanzierung bleiben könne. «Was aber nicht funktioniert: Ferienwohnungsverkauf als One-Shot-Kapitalquelle ohne langfristige Synergie mit dem Hotel.» Banken und Fonds hingegen würden «weiterhin eine wichtige Rolle spielen, weil sie der Hotelbranche einen Kapitalzugang bieten, der sonst nicht zur Verfügung stehen würde».