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Hapimag: Eine Firma vergreist

Verstaubte Konzepte: Hapimag-Chefin Marisabel Spitz.

Seit 50 Jahren ist Hapimag Europas grösster Anbieter von ­Ferienwohnrechten. Doch die Mitglieder ­werden immer älter, und die Jungen setzen lieber auf Online-Wohnungsvermittler.

Von Stefan Lüscher
17.09.2013

Aus Kathewitz in Sachsen stammte er; Sohn reicher Eltern, blaues Blut. Alexander Nette, beeindruckende zwei Meter und vier Zentimeter hoch, Kaufmann von Beruf, kam im Nachkriegsdeutschland auf die Idee, seinen Landsleuten, die sich keine Ferienwohnung am Meer leisten konnten, ihren Traum über den Verkauf von Wohnrechten zu ermöglichen. Die Grundidee war so simpel wie revolutionär: zusammen in Ferienimmobilien investieren, diese aber individuell nutzen.

Mit der Umsetzung jedoch haperte es. Nette war zwar ein erstklassiger Verkäufer, von juristischen Dingen oder Zahlenbeigen wollte er aber nichts wissen. Das überliess er dem Zuger Anwalt Guido Renggli, der ihm von einer ortsansässigen Bank empfohlen worden war. ­Renggli war von der Idee sogleich begeistert. Zusammen gründeten sie am 24. September 1963 die Hotel- und Appartementhaus-Immobilien Anlage AG, eingekürzt auf die eingängigere Marke Hapimag. Rasch entstanden die ersten Resorts, so im italienischen Lido di Pomposa, im spanischen Puerto de la Cruz sowie in Andeer im Bündnerland.

50 Jahre später hat sich die unverändert in Baar domizilierte Hapimag zu ­Europas führendem Timesharing-Unternehmen gemausert und beschäftigt 1437 Mitarbeitende. In 16 Ländern werden in 57 eigenen und 7 zugemieteten Resorts 5300 Appartements angeboten, die am Meer, in Städten und in den Bergen gelegen sind. Dazu kommen drei Hausboot-Basen. Die Resorts können nur von Mitgliedern über sogenannte Wohnpunkte genutzt werden (siehe «Tolle Idee mit Schwächen»).

Boomende Branche. Hapimag ist zwar eine Schweizer Firma, doch deutsch ­dominiert: Von den 141 000 Mitgliedern besitzen 62 Prozent einen deutschen Pass, lediglich jeder Elfte ist ein Schweizer. Das Unternehmen ist erstklassig ­finanziert. «Eine Bankenkrise kann uns nichts anhaben, denn ­unsere Immobilien sind zu einhundert Prozent eigen­finanziert», meint denn auch unüberhörbar stolz Marisabel Spitz, die seit wenigen Monaten den Ferien­konzern führt. Das gewaltige Immo­bilienportfolio steht mit 1,1 Milliarden Euro Anschaffungskosten zu Buche.

Was Hapimag vor fünf Jahrzehnten angeschoben hat, ist heute ein grosser Trend. Timesharing hat sich zum wachstumsstärksten Segment im Tourismus entwickelt. Weltweit sollen sechs Millionen Personen mit Wohnnutzungsrechten Ferien machen. Neben traditionellen ­Anbietern mischen zunehmend auch grosse Hotelketten wie Marriott, Hyatt, Hilton und Four Seasons mit.

Wachsender Beliebtheit erfreuen sich auch Online-Wohnungsvermittler wie 9flats, Wimdu, BridgeStreet oder Airbnb, die gegen Provision fremde Wohnungen an Touristen vermieten. Branchenleader ist die in San Francisco beheimatete Airbnb, die laut Schätzungen von «Forbes» Einnahmen von 150 Millionen ­Dollar erwirtschaftet.

Das beste Beispiel für den Boom in der sogenannten Share Economy liefert ein Schweizer Start-up: HouseTrip wurde von Arnaud Bertrand und seiner Partnerin Junjun Chen im Jahr 2009 gegründet. Gestartet wurde mit einem Online-Angebot von 200 Wohnungen. Vier Jahre später sind es über 250 000 Appartements in 15 000 Städten.

Das traditionelle Timesharing leidet unter einem schmuddeligen Image. ­Alljährlich fallen Tausende von Touristen in Spanien, Portugal und Griechenland auf windige Angebote herein. Erst zu Hause merken viele, dass sie einen ­teuren Timesharing-Vertrag unterzeichnet haben, aus dem sie nicht mehr so schnell herauskommen. «Im Gegensatz zu vielen Konkurrenten sprechen wir an den Ferienorten keine Leute auf der ­Strasse an», betont Hapimag-Chefin Spitz. Die Baarer Firma geniesst bei Konsumentenschützern denn auch einen sehr guten Ruf. «Seit zehn Jahren ist keine einzige Beschwerde über Hapimag auf mein Pult geflattert, und das heisst in dieser Branche etwas», sagt Hajo Gekeler, Jurist und im Nebenamt Leiter der Schutzvereinigung für Time-Sharing und Urlaubssysteme in Europa e.V.

Der schlechte Ruf vieler Konkurrenten gereicht Hapimag zum Vorteil. Gerade die lange Historie zeigt Interessenten die Seriosität der Firma auf. Dennoch hat der Branchenleader zunehmend Mühe, neue Kunden zu gewinnen. Der aktuelle ­Mitgliederbestand liegt nicht einmal fünf Prozent über dem Stand von vor zehn Jahren. Das Management hat es versäumt, rechtzeitig auf eine jüngere Kundschaft zu setzen. Zwar besuchen viele ­Familien mit Kindern die Resorts, das Durchschnittsalter der Aktionäre jedoch liegt bei 65 Jahren.

Ausstiegshürden. Um auch die jüngere Generation anzusprechen, setzt man vermehrt auf Freizeitangebote. Oder auf Städte­tourismus. «Wir richten unseren Fokus auf die Städte und bauen dort aus, wo wir noch nicht vertreten sind», erläutert ­Marisabel Spitz die Stossrichtung. Nur verzeichnet Hapimag in den Städten hohe Auslastungsraten von über 90 Prozent. Wer reisen will, muss Monate im Voraus buchen. Das wiederum behagt den Jugendlichen nicht; sie halten sich lieber an Last-Minute-Angebote.

Der harzige Verkauf neuer Aktien ist aber auch eine Folge des Hapimag-­Systems: Der Ausstieg aus den Aktien – von Spitz bezeichnenderweise als «Produkte» umschrieben – ist nur unter Schwierigkeiten zu bewerkstelligen. Die Papiere sind nicht kotiert, die Rückgabe an Hapimag problematisch. «Der Rückkauf unserer Aktien wäre eigentlich gar nicht vorgesehen. Wir nehmen diese freiwillig zurück», gibt Spitz unum­wunden zu. Doch auch dies geschieht jährlich in einem höchst bescheidenen Umfang. Und die paar Aktien werden «maximal zum Substanzwert» zurück­gekauft, abzüglich diverser Gebühren. Die in Italien aufgewachsene schweizerisch-britische Doppelbürgerin findet diese Geschäftspolitik nicht störend. Schliesslich werde der Interessent beim Verkaufsgespräch darauf aufmerksam gemacht, «dass die Aktien nicht leicht handelbar sind».

Lukrativer Parallelmarkt. Weil der Ferienkonzern sich bei der Rücknahme der ­Anteilscheine sträubt, hat sich längst ein Parallelmarkt gebildet. So werden etwa auf Online-Marktplätzen wie eBay oder bei unzähligen Kleinanzeigenportalen Wohnpunkte und Aktien zum Kauf angeboten. «Im Parallelmarkt ist der Handel an Hapimag-­Aktien verschwindend klein», behauptet Chefin Spitz. Gehandelt würden jährlich nicht mehr als höchstens 1500 Aktien.

Dem widerspricht Gerd Schwan. Der Deutsche arbeitete acht Jahre lang für Hapimag als Repräsentant – sprich Ak­tienhändler –, seit mittlerweile 20 Jahren handelt er mit den Papieren seines einstigen Arbeitgebers. «Ich bin wahrscheinlich der grösste Händler von Hapimag-Aktien», meint Schwan. In seinen Diensten stehen noch drei weitere Trader. Das Volumen will er partout nicht nennen, meint allerdings lachend: «Vom Handel lebe ich sehr gut.»

Ihm kommt die restriktive Haltung der Baarer Firma bezüglich der Rücknahme eigener Titel zupass. Deshalb ist auch seine Bemerkung ­«Hapimag verkauft lieber neue Aktien, als dass sie die alten zurücknimmt» nicht als Vorwurf denn vielmehr als nüchterne Feststellung zu verstehen. Selbstsicher schiebt Schwan nach, dass bei ihm die Preisfestlegung ausschliesslich über ­Angebot und Nachfrage erfolge, weshalb er Aktien auch viel billiger anbieten könne als Hapimag.

In Baar wird das Treiben der unerwünschten Händler mit Argwohn betrachtet. Spitz ist sogar überzeugt, dass viele im Internet aufgeführten Angebote nur Lockvogelpreise seien; wer kaufen wolle, dem würden dann Aktien zu ­deutlich höheren Preisen angeboten.

Ein erleichterter Handel würde Hapimag Tausende neue Kunden zuführen. Doch das Unternehmen tut sich schwer damit. Dabei hat der einstige Firmenchef Kurt Scholl schon vor einem Jahrzehnt ein besseres Handelssystem in Aussicht gestellt. Passiert ist bislang nichts.

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