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Schweizer Immobilienmarkt: Im Zeichen einer heraufziehenden Krise

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Der Schweizer Immobilienmarkt steuert auf eine Krise zu.Quelle: Thomas Koehler/Getty Images

Der Bauboom sowie die rückläufige Zuwanderung sorgen für rekordhohe Leerstände. Steigen auch noch die Zinsen, könnte das eine Immobilienkrise nach sich ziehen.

Veröffentlicht 10.09.2018

Die erste Wohnungsmiete gratis? Zum Einzug noch ein Fitnessabo? Oder Einkaufsgutscheine, um den neuen Kühlschrank zu füllen? Mit solch kreativen Lockangeboten suchen Wohnungsbesitzer in der Schweiz nach Mietern. Für Immobilienexperten sind sie ein erstes Zeichen einer heraufziehenden Krise: Der Bauboom sowie die rückläufige Zuwanderung in die Schweiz sorgen für nahezu rekordhohe Leerstände. Bei Mietwohnungen haben sich diese laut einer Studie der Credit Suisse in den vergangenen neun Jahren mehr als verdoppelt.

Sollten in absehbarer Zeit auch noch die Zinsen rasch ansteigen, könnte das im schlimmsten Fall eine Immobilienkrise nach sich ziehen, die auch die Banken mit sich reisst. Auch die Schweizerische Nationalbank schaut sich den Immobiliensektor genauer an - schliesslich sind die Zinsen in keinem anderen westlichen Land so niedrig und die Verschuldung der Privathaushalte so hoch.

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Erinnert an die US-Immobilienkrise

In den vergangenen Jahren sind die Immobilienpreise in der Schweiz rasant gestiegen. Angesichts der rekordtiefen Zinsen haben professionelle Investoren und vermögende Privatleute auf der Suche nach Anlagemöglichkeiten verstärkt Wohnungen gekauft. Das weckt Erinnerungen an die Immobilienkrise in den USA, die vor etwa zehn Jahren ihren Höhepunkt erreicht hat.

Einer Studie der Universität Pittsburgh zufolge waren auch dafür mitunter vermögendere Haushalte verantwortlich. Sie hatten nicht nur eine Hypothek auf ihr eigenes Heim aufgenommen, sondern mithilfe eines Kredits auch eine zweite oder dritte Immobilie gekauft - und auf weiter steigende Preise spekuliert. Doch die Rechnung ging nicht auf: Als die Preise am US-Markt fast über Nacht einbrachen, konnten sie ihre Kredite nicht mehr bedienen. Das löste einen Sog aus, der den gesamten Immobilienmarkt mit in den Abgrund riss.

Nachfrage nach Krediten wird angekurbelt

Davor ist auch die Schweiz nicht gefeit: Hier sind die Leitzinsen mit minus 0,75 Prozent seit fast vier Jahren so tief wie kaum sonst wo auf der Welt. Banken müssen der Nationalbank für Guthaben ab einer bestimmten Höhe einen Strafzins zahlen. Daher sind sie eher gewillt, Kredite zu vergeben. Und bei Privatpersonen kurbeln ebendiese niedrigen Zinsen die Nachfrage nach Krediten an. Dabei sind die Privathaushalte in der Schweiz so hoch verschuldet, wie nirgends sonstwo.

Grund genug für die Schweizerische Nationalbank, ein wachsames Auge auf den Immobilienmarkt zu halten: Denn wenn die Zinsen stark steigen, könnten auch in der Alpenrepublik viele Wohnungsbesitzer Probleme bekommen, ihre Hypotheken zurückzubezahlen. Das würde auch Banken in Mitleidenschaft ziehen, die die Kredite vergeben haben. Dazu zählen vor allem systemrelevante Institute wie die Raiffeisen-Gruppe und die Zürcher Kantonalbank, aber auch die Grossbanken UBS und Credit Suisse.

Überhitzung im Immo-Sektor grösstes Risiko

Die Notenbank hat bei ihrer vierteljährlichen Sitzung im Juni insbesondere vor einer Korrektur bei Mietwohnungen gewarnt, die zu Anlagezwecken gekauft wurden - sogenannten Wohnrenditeliegenschaften. Zu den Investoren zählen hier auch viele Privatleute, die oft hohe Kredite aufnehmen. «Das Segment der Wohnrenditeliegenschaften ist definitiv überhitzt. Ich würde sagen, es ist das grösste Risiko, das wir haben», sagte ein Regulierungsexperte.

Warum Branchenkenner beunruhigt sind, wird mit einem Blick auf die Grösse des Marktes in der Schweiz deutlich: Die Credit Suisse schätzt das ausstehende Volumen der Hypothekarkredite Ende 2018 auf eine Billion Franken.

Auch die Euro-Hüter haben den Immobilienmarkt im Auge, wie EZB-Aufseherin Daniele Nouy kürzlich in einem Interview erklärte. "Was die nächste Krise verursachen könnte? Das weiß ich nicht, aber ich denke, es könnte der Immobilienmarkt sein", sagte sie.

Steigende Zinsen bedeuten tiefere Immo-Preise

Wenn die Zinsen steigen, dann führt das zu tieferen Immobilienpreisen. Sollte der gesunkene Wert des Hauses nicht mehr als Sicherheit für den Kredit ausreichen, müssen die Eigentümer Kapital nachschiessen. Wer das nicht kann, dem droht eine finanzielle Schieflage - und der Bank je nach Vorgehen eine Abschreibung auf einen faulen Kredit.

Dass die Zinsen auch in der Schweiz früher oder später wieder steigen, gilt als ausgemacht. Aktuell liegt der Zins für eine zehnjährige Hypothek bei weniger als zwei Prozent - im Durchschnitt der Jahre von 1960 bis zum Ausbruch der Finanzkrise 2007/08 waren es rund fünf Prozent.

Bei Preisrückgang drohen Wertberichtigungen

Von einem Preisrückgang durch rasch steigende Zinsen wären nicht nur private Anleger, sondern auch professionelle Investoren wie Versicherungen betroffen. «Pensionskassen oder Immofonds haben in den vergangenen Jahren davon profitiert, dass sie die Liegenschaften immer höher bewerten konnten», erläutert Immobilienexperte Werner Fleischmann, der ein Maklerunternehmen besitzt. Bei einem Preisrückgang auf breiter Front drohten ihnen Wertberichtigungen.

Allerdings arbeiten Versicherungen meist mit deutlich weniger Fremdkapital als Privatleute - schliesslich legen sie die Gelder ihrer Versicherten in den Immobilien an. «Viele Private sind mit viel Fremdkapital unterwegs. Pensionskassen haben eine viel geringere Verschuldung», sagte Immobilienexperte Ernst Schaufelberger von der Versicherung Axa.

(reuters/ccr)

Illiquiden Anlagen: Immobilien

Die mit Abstand verbreitetsten illiquiden Anlagen sind Immobilien. In der üblichsten Form ist die Illiquidität besonders gross, denn ein Verkauf einer Wohnung oder eines Hauses dauert meist Monate. Wer besonders eigenwillige Projekte auf den Markt bringt, kann schon einmal Jahre auf sein Geld warten. Ein grosser Teil der Rendite soll aus der Illiquiditätsprämie kommen. Die grössten Nachteile neben der Illiquidität: Wer eine Wohnung oder ein Haus kauft, wird involviert; Eigentümerversammlungen kosten Zeit und Nerven; Grossprojekte fordern von institutionellen Anlegern richtiges Management.

Real Estate Investment Trusts (REITs) und Immobilienfonds erhöhen die Liquidität und steigern die Diversifikation. Ein Teil der Prämie für geringe Handelbarkeit ist jedoch wieder weg. Wird die Immobilie selbst bewohnt, macht der Kauf am meisten Sinn. Nach dem jahrelangen Boom ist das Preisniveau sehr hoch. Im Schnitt werden für ein Eigenheim 30 Jahresmieten bezahlt.