Träumen kostet ja nichts. Wer hat nicht die leise Hoffnung, dereinst in den eigenen vier Wänden zu wohnen? Doch haben Herr und Frau Schweizer erst ihr Eigenheim, sind sie wieder nicht zufrieden. In der Küche kann man sich kaum drehen, das Bad hat die besten Zeiten hinter sich, im Dach zieht es durch alle Fugen, und im Keller müffelt es. Doch zuweilen nagt auch nur der Neid an der Seele des Eigentümers. Der Nachbar links hat einen Badeteich, der von einem schilfbewachsenen Steingarten umrandet ist. Und der Nachbar rechts protzt mit einem beheizten Wintergarten – inklusive automatisch gesteuerter Sonnenstoren.

Die Motive für die Modernisierung des Eigenheims mögen sehr unterschiedlich sein. Ein Orientierungspunkt darf indes nicht ausser Acht gelassen werden: die Vernunft. Jeder Umbau eines jeden Hauses beginnt mit der Überprüfung des baulichen Zustandes vom Estrich bis in den Keller. Fachleute staunen immer wieder, wie wenig die Eigentümer ihr Haus kennen. Nistende Vögel haben im Dach unbemerkt die Isolation zerstört, in den Kellerecken wuchert ungestört die Pilzpopulation, der so genannte Hausschwamm, und aus den Wasserleitungen bröckelt der Rost. Das darf nicht sein.

Die Behebung bestehender Schäden muss für den Hausbesitzer immer im Vordergrund stehen. «Oft wird der Unterhalt vernachlässigt, vorab bei Stockwerkeigentum», sagt Guy Lanfranconi, Architekt und Bauberater in Worb bei Bern. Eine gut unterhaltene Liegenschaft ist die Basis jeder erfolgreichen Modernisierung, wie Umbau und Renovation im Fachjargon neuerdings heissen. Sind die Dachziegel marode, kann ein Ausbau des Dachgeschosses zu Wohnraum nur scheitern. Und der Aufenthalt im neuen Wellness-Bereich mit Sauna im Keller wird ungemütlich, wenn die Anlage nicht genügend gegen Feuchtigkeit abgeschirmt ist.

Der Beizug eines Fachmanns kann Geld sparen

Geht es um den eigentlichen Umbau, so sind einige prinzipielle Gesichtspunkte zu beachten. Zuerst muss der Wohneigentümer wissen, was er genau bezweckt. Würde er sich dies erst nach dem Umbau überlegen, hätte er unter Umständen viel Geld umsonst verlocht. Der rechtzeitige Beizug eines Fachmanns ist gerade bei grösseren Umbauten unabdingbar. Es muss eine Prioritätenliste geben, die nicht nur von den derzeitigen Bedürfnissen der Bewohner ausgeht, sondern vielmehr von den künftigen. Ist nochmals ein Baby geplant, oder steht schon der Auszug der Kinder bevor? Macht sich ein Familienmitglied selbstständig und braucht neue Räumlichkeiten? Wird es bald zu einer Pensionierung kommen, die eine Umnutzung gewisser Zimmer nahe legt?

Jede Modernisierung verlangt ganzheitliches Denken. Es bringt keine bessere Energiebilanz, wenn der Hausbesitzer Isolationsfenster einbaut, die nicht gedämmte Aussenwand aber im alten Zustand belässt. Neue Einrichtungswünsche wie eine grosse Heimkino-Anlage plus Sideboard haben direkte Auswirkungen auf die Raumstruktur, darauf, wie gross das Zimmer sein soll, wo Fenster und Türen ausgebrochen werden, wie die Heizkörper dimensioniert sein und wo sie stehen sollen. Auch die Platzierung der Elektro-, Telefon-, TV- und Internetanschlüsse darf nicht dem Zufall überlassen werden.

In der Planungsphase gefragt sind auch unkonventionelle Ideen: Muss das Schlafzimmer der Eltern 25 Quadratmeter gross sein? Genügt das acht Quadratmeter grosse Bad den Bedürfnissen der Familie noch? Wäre es nicht besser, weniger, dafür aber grosszügigere Wohnflächen zu haben? Sollte die Küche aufgewertet werden?

Die Modernisierung des Eigenheims erfordert bei der konkreten Planung überdies vernetztes Denken, welches das ganze Haus einbezieht. Der Ausbau des Estrichs hat Auswirkungen auf den ganzen Wärme- und Energiehaushalt der Liegenschaft. Alle Leitungen müssen hochgezogen und die Anschlüsse installiert werden. Möglicherweise muss das Sicherungstableau erneuert und verstärkt werden. Geklärt werden muss auch, ob die Kapazität des Ölbrenners ausreicht, um die zusätzlichen Räume zu heizen. Die so anfallenden Ausgaben überschreiten oft die Budgets der Hausbesitzer. Deshalb ist es wichtig, die Kosten der Modernisierung vor Baubeginn zu kennen. Überraschungen mit verdeckten Schäden, so die Erfahrung, kann es beim Umbau immer noch geben.

Immer mehr Altliegenschaften gelangen derzeit auf den freien Eigenheimmarkt. Damit steigt auch der Modernisierungsbedarf. Die meisten davon sind 20 und mehr Jahre alt und damit mitten im Modernisierungszyklus. Statistiken belegen diesen Sachverhalt. Gemäss «Umbau und Renovieren» ist der Anteil der Umbaukosten an den gesamten Baukosten von 17 auf 32 Prozent gestiegen – ein Milliardengeschäft. Gleichzeitig ist der Anteil der Einfamilienhäuser am gesamten Gebäudebestand laut Bundesamt für Statistik von 40 auf 56 Prozent gestiegen. Eigenheimbesitzer sind bekanntlich renovationsfreudig, sie müssen ums Haus herum immer etwas zu basteln haben. Ermutigt werden sie durch die anhaltend tiefen Baukosten und Hypothekarzinsen.

Kein Wunder, klotzen die Hauseigentümer derzeit eher, als dass sie kleckern. Die Umbauinvestitionen sind im Jahr 2003 um fast zehn Prozent gestiegen. Zuoberst auf der Hitliste bei der Modernisierung steht die Küche. Aufgerüstet wird sie mit glitzernden Chromstahlfronten, fein polierten Natursteinabdeckungen sowie einer Auswahl von rund 15 verschiedenen Geräten – von der Abwaschmaschine bis zum Weinlagerschrank. Ganz gross im Trend sind neuerdings fahrbare Arbeitstische und Herde.

Investitionen sollen einen Mehrwert schaffen

Auch das Bad war in jüngster Zeit starken Wandlungen unterworfen – auf Platz zwei der Sanierungsliste. Besonders beliebt sind fugenlose Natursteinplatten statt Keramik, verschiedenfarbige Glasabdeckungen und futuristische Armaturen. Die Badewanne mutiert zum Whirlpool und die Dusche zum Dampfbad mit diversen Düsen und Brausen. Die Trennung von Bad und WC setzt sich allmählich durch. Drittens folgt, noch vor dem hauseigenen Schwimmbecken, der Wintergarten – eine teure Sache insbesondere, wenn er geheizt ist. Ein Kubikmeter kostet rund 1000 Franken. «Für das Fundament und die notwendigen Anschlüsse muss der Eigentümer zusätzlich 30 bis 40 Prozent der Kubikmeterkosten einplanen», sagt Wintergartenbauer Hanspeter Citrini von der Wädenswiler Firma Movitec. Bei 40 Kubikmetern gehen so schnell mal 55 000 Franken weg. Die unbeheizte Version ist 20 Prozent günstiger und hilft im Winter Heizenergie zu sparen, wodurch sie sich recht schnell amortisiert.

Doch nicht alles, was machbar ist, ist auch vernünftig. «Wer bei einer Wohnung mit Anlagekosten von 350 000 Franken eine neue Luxusküche für 70 000 Franken einbaut, handelt unvernünftig», sagt Marcel Rose, Direktionsmitglied bei der Zürcher Kantonalbank. Die Banken finanzieren laut eigenen Aussagen denn auch nur Investitionen, die einen Mehrwert schaffen. Alle anderen laufen unter Unterhalt und Renovation. Sie sind vom Hausbesitzer aus den Eigenmitteln zu finanzieren.

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