Eine Stunde und 29 Mi­nuten. So lange wird ab 11. Dezember 2016 die Fahrzeit mit der Bahn von Zürich nach Bellinzona noch dauern, wenn der Gotthard-Basis­tunnel für den Normalverkehr ­geöffnet wird. 45 Minuten weniger als heute. Von Basel aus werden es noch 2 Stunden und 36 Minuten sein. In weiteren 14 Minuten ist man von Bellinzona in Locarno, in 33 Minuten in Lugano. Mit dem Ceneri-­Basistunnel, der voraussichtlich Ende 2020 eröffnet wird, schrumpft dieses Reisestück um weitere 10 Minuten.

Dies ist einer der Gründe, warum die touristischen Hauptdestinationen des Tessins wieder stärker ins Zentrum des Interesses von potenziellen Ferienhausbesitzern aus der Deutschschweiz und aus Deutschland gerückt sind. Wobei neuerdings auch eine verstärkte Nachfrage aus den Niederlanden, Skandinavien oder Osteuropa, ja sogar aus Fernost zu verzeichnen ist. Schon fast vergessen sind Frankenschock, Brexit, Zweitwohnungsbeschränkung und von den Fiskalbehörden drangsalierte Italiener. «Das Geschäft hat wieder deutlich angezogen», freut sich Claudia Tresch, Agenturleiterin von Engel & Völkers in Ascona.

Eine der besten Kapitalanlagen

Sicherheit und Stabilität der Schweiz seien für ihre vornehmlich internationalen Kunden wichtige Argumente. «Zudem haben sie gemerkt, dass eine Immobilie in der Schweiz nach wie vor eine der besten Kapitalanlagen ist.» Deutsche und Schweizer nördlich der Alpen lockt das südländische Flair – die Italianità – der touristischen Regionen von Locarno-­Ascona und von Lugano. Und auch das Kul­turell-Weltläufige, das beispielsweise das Filmfestival von Locarno ausströmt.

Pünktlich zur fahrplanmässigen Eröffnung der neuen Gotthardlinie wird in ­Locarno am Rande der berühmten ­Piazza Grande auch der neue Palazzo del Cinema seine Tore öffnen. «Besonders ­gefragt sind Zweitwohnungen oder auch Erstniederlassungen mit Seeanstoss oder zumindest freiem Blick auf den See», weiss Claudia Tresch.

Preise schnell im siebenstelligen Bereich

Doch die Immobilienpreise am Langensee, besser bekannt unter dem Namen Lago Maggiore, «sind für den Durchschnittsbürger unzugänglich geworden», wie die Expertin es ausdrückt. Im Klartext: Selbst eine Zweitwohnung kostet leicht einen siebenstelligen Betrag. Für ein Haus mit Seeanstoss kann es rasch auch achtstellig werden. Lediglich bei Neubauprojekten im Luxussegment sind die Preise nach wie vor leicht sinkend.

Kommt hinzu, dass die Banken Ferienwohnungen sehr zurückhaltend finanzieren: Mehr als eine Hypothek für 60 Prozent des Preises gibt es selten. Dabei wird dieser auf Basis einer Bankschätzung berechnet und liegt meist spürbar unter dem bezahlten Marktpreis. Darüber hinaus erwarten die Finanzinstitute normalerweise eine jährliche Amortisation von einem Prozent des Hypothekardarlehens.

Bei Objekten im oberen Preissegment kann das leicht zu einer monatlichen Belastung von mehreren tausend Franken führen. Kein Wunder, versuchen vermehrt auch finanzkräftige Eigentümer, ihre Häuser oder Zweitwohnungen ­temporär zu vermieten – in der Hochsaison zu Preisen von bis zu zehntausend Schweizer Franken pro Woche, Hotelservice sowie Champagner und Häppchen zur Begrüs­sung inklusive.

Muralto: Die Locarneser Nachbargemeinde hat am meisten Potenzial

Dennoch: Im Normalfall bietet die ­Vermietung einer Zweitwohnung wenig Aussicht auf Rendite. Erfahrung und Berechnungen zeigen, dass bestenfalls ein Unkostenbeitrag herausschaut.

Trotz der hohen Preise ist ausgerechnet die Locarneser Nachbargemeinde Muralto für Kaufinteressierte der Ort mit dem höchsten Potenzial. Dies zeigt eine Erhebung, die das Immobilienberatungsbüro Wüest & Partner in Zürich exklusiv für «Bilanz» erstellt hat. Basis für die Auswertung sind elf Kriterien, vom Quadratmeterpreis über die Sonnenscheindauer in Relation zum Preis bis hin zum Seeanstoss.

Muralto ist mit Locarno völlig verschmolzen und liegt an einer der schönsten Buchten des Lago Maggiore. Ausserdem ist die Gemeinde auch Endstation der SBB-­Linie von Bellinzona sowie der Centovalli-Bahn. Das ist sehr praktisch, kann je nachdem allerdings wegen des Lärms auch störend sein.

Ein gutes Investment im ­Locarnese

An guter, ruhiger Lage verkauft beispielsweise ERA Immobilien in Muralto 2½- bis 4½-Zimmer-Wohnungen samt Seeblick ab Plan (Residenza 651). Das edle Zuhause, das zurzeit im Bau steht, hat mit Preisen zwischen 515'000 Franken (64 m2 im zweiten Stock) und 2,35 Millionen (Attika mit 217 m2) aber auch seinen Preis.

Etwas günstiger ist ein ­älteres Appartement mit 4½ Zimmern (110 m2) und Gemeinschaftspool für 1,2 Millionen Franken ganz in der Nähe der ­Residenza 651 zu haben. ERA-Chef ­Alberto Rossi sieht in Immobilien im ­Locarnese, wie die Gegend rund um ­Locarno auch genannt wird, nach wie vor ein gutes Investment, zumal die Preise rund zehn Prozent zurück­gegangen seien, sich nun aber wieder ­gefestigt hätten.

Hohe Preise in Ascona

Ähnlich positiv beurteilt Wüest & Partner ein Investment in Ascona. Das malerische Städtchen auf der westlichen Seite des Maggia-Deltas gilt vor allem bei Deutschen als Inbegriff des Tessins und hat auch kulinarisch sowie mit seinen ­vielen Erstklasshotels viel zu bieten. Die Preise sind allerdings nochmals deutlich höher als in Muralto. So kostet beispielsweise eine Villa in Ronco sopra Ascona mit 6½ Zimmern, 300 m2 Wohn- und 2600 m2 Grundstücksfläche sowie Pool 5,5 Millionen Franken (Engel & Völkers). Das Besondere daran: Die Villa verfügt über eigenen Seeanstoss, der über einen Lift erschlossen ist.

Wem die Preise rund um Locarno-­Ascona zu hoch sind, der zieht weiter südwestlich nach Brissago mit seinen idyllisch vorgelagerten Inseln. Oder gleich über die Grenze hinweg nach Cannobio (nicht zu verwechseln mit Canobbio bei Lugano). Das italienische Städtchen punktet mit einer schönen Promenade am See, einem gut erhaltenen historischen Kern sowie seiner Nähe zur Schweiz. In lediglich 20 Autominuten ist man von dort in Ascona – oder man nimmt das Schiff (45 Minuten).

Cannobio besticht mit Immobilienpreisen

Vor allem besticht Cannobio aber mit seinen Immobilienpreisen. Sie liegen rund ein Drittel unter jenen von Ascona oder Locarno. Eine grosszügige Villa mit 7 Zimmern und modernem Anbau, freier Seesicht und 380 m2 Wohnfläche ist da beispielsweise schon für 1,1 Millionen Franken zu haben, ein historisches, fünfstöckiges Haus zentral an der Promenade für 460'000 Franken (Immobiliare Monica De Sario).

Noch günstiger sind die Preise am gegenüberliegenden Ufer, vor allem im italienischen Teil des Gambarogno. Dort kosten Liegenschaften kaum halb so viel wie am Schweizer Ufer. Doch Vorsicht: Der Immobilienkauf in Italien birgt einige Tücken.

Bündnerland: Deutsche und Italiener fehlen

Wer vor allem auf Wintersport aus ist, wird sich statt im Tessin in der Regel eher im Bündnerland, im Wallis oder im Berner Oberland umsehen. Das Angebot an Zweitwohnungen ist riesig, und die Preise sind fast überall etwas humaner als noch vor drei oder vier Jahren.

«Die Situation im Bündnerland ist alles andere als einfach», klagt denn auch Paul Th. Ruepp, Chef von Re/Max Capricorn in St. Moritz. Vor allem die Italiener seien als potenzielle Käufer praktisch weggefallen, reiche Norditaliener, die sich früher vor allem im Oberengadin eine Zweitresidenz gönnten. Das liegt nicht nur an den konjunkturellen Problemen Italiens und dem schwachen Euro, sondern auch an den anhaltenden Problemen mit der Guardia di Finanza. Die italienischen Steuerbehörden verfügen heute über ein engmaschiges Kontrollsystem. Und der automatische Informationsaustausch mit der Schweiz wird viele der verbliebenen Schlupflöcher stopfen.

Davos-Klosters spürt den Frankenschock

In der Region Davos-Klosters fehlen dagegen die Deutschen und die Briten, denen die Schweiz zu teuer geworden ist. Sie hat der Frankenschock mit der Aufgabe des Euro-Mindestkurses und dem Brexit gleich doppelt getroffen. Unter dem Strich stehen derzeit allein im Engadin gegen 600 Ferienwohnungen in Alt- und Neubauten zum Verkauf. Im Bündnerland dürften es über 1000 Objekte sein. Schweizweit sind es aktuell gegen 10'000 mit einem Immobilienwert von rund fünf Milliarden Franken.

Dass der Markt sich kaum mehr bewegt, liegt auch daran, «dass verkaufswillige Eigentümer und Promotoren oft von völlig überrissenen Preisvorstellungen ausgehen», weiss Ruepp. «Häufig schätzen sie ihre Liegenschaft 20 bis 30 Prozent über dem Marktwert ein. Dann braucht es viel Überzeugungskraft – oder es läuft gar nichts.» Einigermassen gut verkauften sich bloss noch Objekte unter drei Millionen Franken. «Der Luxusmarkt ist tot», sagt Paul Th. Ruepp. Es bestätigt sich die Analyse von Wüest & Partner: «Je höher das Preisniveau und je internationaler die ­Destination, desto eher geraten die Preise unter Druck.»

Disentis: Hier gibt es am meisten ­Ferienwohnung fürs Geld

Aber es muss ja auch nicht gleich Davos oder St. Moritz sein. Am meisten für sein Geld kriegt man laut Wüest & Partner in Disentis – oder Mustér, wie es im Rätoromanischen heisst. Der Ferienort in der oberen Surselva, bekannt für sein Benediktinerkloster aus dem Jahr 720 und seine köstlichen Capuns Sursilvans, ist vor allem bei Wanderern und Bikern beliebt – sowie bei Goldwäschern. Der junge Rhein und seine Zuflüsse glänzen manchmal nicht nur vom Sonnenlicht, sondern auch vom Goldflitter.

In Disentis sind ­ansprechende Ferienwohnungen ab ein paar hunderttausend Schweizer Franken zu haben, ein Haus ab einer Million. Günstig ist laut Wüest & Partner auch das Val Müstair (Münstertal), berühmt für das von Karl dem Grossen im 8. Jahr­hundert ge­gründete Kloster St. Johann (Unesco-Welterbe) sowie den angrenzenden Nationalpark. Oder, näher gelegen, das schneesichere Bivio, das sich vor allem wegen seiner ­unbefleckten Hänge bei Free­ridern gros­ser Beliebtheit erfreut.

Wallis: Grosser Überhang an Ferien­immobilien

Ähnlich wie in Graubünden präsentiert sich die Lage im Wallis: «Noch immer besteht in diversen Walliser Tourismusgebieten ein Überhang an nicht verkauften Ferienwohnungen», sagt Robert Weinert, Immobilienexperte bei Wüest & Partner. Daran sind die Walliser auch selbst schuld. Denn wie kaum andernorts haben sie in den letzten Jahren vor dem Inkrafttreten der Zweitwohnungsklausel noch Baubewilligungen erteilt. Entsprechend sinken nun die Preise.

Allein im vergangenen Jahr waren in den Walliser Bergregionen die Einfamilienhäuser 0,5 Prozent, die Eigentumswohnungen 2,5 Prozent günstiger. Und die Entwicklung dürfte so weitergehen. «Für das laufende Jahr rechnen wir mit weiter sinkenden Preisen», sagt Weinert. Aktuell liegt die Leerstandsquote in den Ski- und Wandersportorten bei Einfamilienhäusern bei rund 1,6 Prozent – doppelt so hoch wie im übrigen Kanton. Gegen 1000 Objekte dürften im Kanton Wallis derzeit zum Verkauf stehen.

Nebst Eurokrise und Lex Weber (Zweitwohnungsbeschränkung) begründen die Walliser den Abschwung auch mit gesellschaftlichen Entwicklungen: Skifahren ist heute nicht mehr gleich ­beliebt wie noch vor ein paar Jahren. Deshalb sind Jüngere oftmals nicht mehr an einer Liegenschaft in den Bergen interessiert; Neukäufer finden sich darum weniger, kommt es zum Erbe, verkauft die nächste Generation.

Günstige Gelegenheiten für interessierte Käufer

Das sinkende Preisniveau bietet nun interessierten Käufern günstige Gelegenheiten. Und dies nicht nur in den nach wie vor sehr teuren Hotspots wie Zermatt oder Verbier (Gemeinde Bagnes). Viel ­Potenzial bietet laut Wüest & Partner die Gomser Gemeinde Fiesch mit ihrem ­Eggishorn sowie der Nähe zum Unesco-Weltnaturerbe Jungfrau-Aletsch-Bietschhorn. Unzähligen Schweizern ist Fiesch zudem in bester Erinnerung, weil sie dort als Kids im Sportlager ihre Ferien verbrachten.

Günstig sind auch Albinen (bei Leukerbad), Münster-Geschinen (Obergoms) oder das pittoreske Grimentz (Val d’Anniviers). «Die Zahl der Verkäufe ist zwar zurückgegangen, aber wir mussten praktisch keine Preiskonzessionen machen», sagen Karin und Francis Salamin von der Agentur GrimAlp, weil in Grimentz das Preis-Leistungs-Verhältnis noch immer stimme.

Berner Oberland: ­Gstaad-Saanen hält sich gut

Ähnlich positiv tönt es von der anderen Seite der Alpen, aus dem Berner Oberland. «In Gstaad und Umgebung dürfen wir nach wie vor sehr zufrieden sein», freut sich Trudi Saner. «Doch das restliche Berner Oberland leidet», weiss die Chefin der Agentur Gerax in Gstaad (Gemeinde Saanen). Das liege hauptsächlich daran, dass man in Gstaad traditionell auch immer auf Schweizer Gäste und Zweitwohnungsbesitzer gesetzt habe. Weder Deutsche noch Engländer, Russen oder Araber hätten hier je eine dominante Rolle gespielt.

Die vielen Prominenten – von Roger Moore bis Bernie Eccle­stone –, die hier ihre alten Tage verbringen, zeugen vor allem von einer langjährigen Treue der ausländischen Gäste zum Berner Nobelkurort. Entsprechend hoch geblieben sind die Preise in Gstaad. Unter einer halben Million ist kaum eine Wohnung zu haben, ein Haus gibt es selten unter 1,5 Millionen Schweizer Franken.

Vergleichsweise billig ist dagegen Beatenberg

Vergleichsweise billig ist dagegen Beatenberg hoch über dem Thunersee und Interlaken. Dazu gibt es eine einmalige Aussicht auf Eiger, Mönch und Jungfrau. Und dies zu Preisen, die höchstens halb so hoch sind wie in Gstaad. Laut Wüest & Partner ist Beatenberg die Berner Oberländer Gemeinde mit dem höchsten Potenzial. Heute kennen es vor allem Trotti-Biker und Gleitschirmpiloten. Letztere stürzen sich an sonnigen Tagen zu Dutzenden vom Niederhorn in die Lüfte.

Ebenfalls günstig taxieren Wüest & Partner das Snowboarder-Mekka Hasliberg mit vielen Halfpipes und einem Skirennzentrum sowie Sigriswil, das mit der sonnigen Lage direkt am Thunersee und der Nähe zu den Oberländer Skigebieten im Sommer und im Winter viel bietet.

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