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Immobilien 
Rekordhoher Anteil an Risiko-Hypotheken

Immobilien: Hohe Risiken bei der Tragbarkeit von Neuhypotheken.Keystone

Fast bei jeder zweiten Neuhypothek werde gegen die Tragbarkeitsregeln ­verstossen, behauptet die SNB. Die Banken mögen das nicht recht glauben.

Von Harry Büsser
25.07.2017

Noch nie hat die Schweizerische Nationalbank (SNB) höhere Risiken bei der Tragbarkeit von Neuhypotheken gemessen. Das lässt sich dem im Juni publizierten «Financial Stability Report» entnehmen.

Gemäss der SNB wurden im Jahr 2016 bei 46 Prozent aller Neuhypotheken für selbst genutztes Wohn­eigentum die Tragbarkeitsregeln nicht eingehalten. Bei privat gekauften Immobilien zur Vermietung ­waren es sogar 49 Prozent der Neuhypotheken, die den Tragbarkeitsregeln nicht standhielten (siehe Grafik).

Die Tragbarkeitsregeln gehen von einem hypothetischen Hypothekarzins von fünf Prozent aus. Selbst bei diesem Zinssatz sollten die jährlich für die Immobilie fälligen Zahlungen ein Drittel des Einkommens nicht übersteigen.

Konservative Rechnung

Die SNB rechnet allerdings nicht einfach mit fünf Prozent Hypothekarzins, sondern zählt einen Prozentpunkt für die Amortisation der Hypothek und einen Prozentpunkt für die Unterhaltskosten der Immobilie hinzu, was insgesamt sieben Prozent ergibt. Das ist extrem konservativ gerechnet. Hinzu kommt, dass die SNB das Einkommen der Hypothekarnehmer sehr eng definiert. Deshalb finden einige Hypothekarberater die Zahlen der SNB fast schon tendenziös. Denn die Analysten des Präsidenten des SNB-Direktoriums, Thomas Jordan, rechnen Boni und Vermögens­erträge von Hypothekarnehmern nicht zum Einkommen.

Die Banken können sich eigene Tragbarkeitsregeln setzen, die kaum alle so hart definiert sind. Allerdings müssen sie diese von ihrer Revisionsgesellschaft testieren lassen. Weicht eine Bank zu weit von der SNB-Regel ab, könnte die Revisionsgesellschaft das Testat verweigern. Zwar können Banken ausnahmsweise auch Hypotheken vergeben, die nicht dem eigenen Reglement entsprechen. Aber sie müssen dann den dreifachen Betrag als Eigen­kapital hinterlegen.

Dass die Tragbarkeit in einer angespannten Situation ist, sieht aber auch Maciej Skoczek, Immobilienanalyst bei der UBS. Die Eigenheimpreise seien im Verhältnis zu den Haushaltseinkommen so hoch wie seit Anfang der neunziger Jahre nicht mehr. Für den Erwerb eines Eigenheims im mittleren Preissegment würden derzeit rund 6,4 Jahreshaushaltseinkommen benötigt.

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