Zur Finanzierung des privaten Wohntraums haben Banken Hypotheken mit fixem oder variablem Zins im Angebot – vor allem Letzteres wird im derzeitigen Tiefzinsumfeld rege nachgefragt, denn Zinsänderungsrisiken werden auf die leichte Schulter genommen. Das ist verständlich, da ja die Notenbanken alles tun, um die Zinsen tief zu halten. Und wie heisst es so schön? «Don’t fight the Fed.»

Libor-Hypotheken-Nehmer können das Zinsänderungsrisiko allerdings mit einem zweiten, von der Finanzierung unabhängigen Geschäft mit der Bank absichern. Im Jargon wird von einem Zins-Swap gesprochen. Sebastian Angst vom Hypothekenspezialisten Pro Ressource erklärt, wie das geht: «Bei diesem Geschäft bezahlt der Kreditnehmer einen fixen Zinssatz und erhält über die komplette Laufzeit den Libor, unabhängig davon, ob dieser nahe bei null steht oder zehn Prozent beträgt. Somit erhält der Kreditnehmer immer den Libor, den er dann für die variable Libor-Hypothek der Bank bezahlen muss.»

Eine Libor-Hypothek mit einem Zins-Swap hat gegenüber einer Festhypothek Vorteile: Erstens ist das Paket günstiger als die Festhypothek, weil die Refinanzierung durch den Abschluss des Zins-Swaps auf effektiven Marktpreisen und nicht auf internen, durch die Banken gesteuerten Refinanzierungssätzen erfolgt. Dadurch wird die Finanzierung zwischen 0,15 und 0,45 Prozent günstiger pro Jahr. Zweitens kann der Zins-Swap jederzeit geschlossen, teilweise amortisiert, verlängert oder verkürzt werden. Dabei wird nur die reine Zinsveränderung gegenüber dem Abschlusszeitpunkt berücksichtigt, und so entsteht ein symmetrisches Risikoprofil.

Sebastian Angst präzisiert: «Bei tieferen Zinsen bezahlt der Kreditnehmer die Differenz aus dem Tauschgeschäft, bei höheren Zinsen erhält er diese Differenz.» Angst ist überzeugt, dass dieses Modell unter der neuen Bankenregulierung Basel III Schule machen wird. Ein Grund: Die Refinanzierung der Banken wird fristenkongruenter erfolgen müssen, diese Änderung wird langfristige Hypotheken verteuern. Die Libor-Hypothek mit Zins-Swap wird gegenüber der Festhypothek in Zukunft wohl also noch günstiger werden. Eine Einschränkung gibt es aber: Das Mindestvolumen eines Zins-Swaps für Private liegt zwischen einer und drei Millionen Franken. 

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