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Ferienimmobilien 
Dolce-Vita-Investment

Ascona TI: An der Uferpromenade des Lago Maggiore scheint die Sonne vier Stunden länger als in Zermatt.

Ascona TI: An der Uferpromenade des Lago Maggiore scheint die Sonne vier Stunden länger als in Zermatt.

Quelle: Jean-Jacques Ruchti für BILANZ

BILANZ hat die attraktivsten Orte für den Kauf einer Ferienimmobilie ausfindig gemacht – für Ruhesuchende, Sonnenanbeter und ­Outdoor-Freaks.

Erich Gerbl
Von Erich Gerbl
12.07.2019

Die Fahrt auf das 1900 Meter hoch gelegene Sonnenplateau dauert keine zehn Minuten. Die Seilbahn führt in eine mitt­lerweile fremde Welt. Kein Hupen, kein Motorenlärm, kein Dieselgestank, kein Gezwänge durch parkende Autos. Probt nicht gerade der örtliche Jodlerclub, findet der lärmgeplagte Städter in der Gemeinde Riederalp seinen Frieden. Genauso wie die benachbarte Bettmeralp ist das Dorf unweit des Aletschgletschers weder mit dem Auto noch mit dem Zug zu erreichen. Beide Destinationen zählen laut Wüest Partner zu den besonders ruhigen Tourismusdestinationen der Schweiz.

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Die Immobilienexperten von Wüest Partner haben für BILANZ die attraktivsten Schweizer Destinationen für den Kauf ­einer Ferienimmobilie gesucht. Neben den Ruhepolen wurden Gastrohochburgen, Orte mit besonders viel Sonne und die abwechslungsreichsten Outdoorspielwiesen mit dem besten Preis-Leistungs-Verhältnis gefunden.

Autofreie Ruhepole ohne Touristen-Ansturm

Bei den Ruhepolen hat Wüest Partner die Zahl der Gastrobetriebe berücksichtigt. «Destinationen wie Zermatt sind zwar wie Rieder und Bettmeralp autofrei, aber gerade in der Hochsaison wegen der vielen Touristen laut», sagt Robert Weinert, Leiter Immo-Monitoring bei Wüest Partner. Weil der Ansturm nicht so gross ist, fällt das Gastroangebot auf der Bettmeralp ­natürlich bescheidener aus. Insider finden die besten Spareribs und Wiener Schnitzel im Winter im «Castello». Ins «Albis» geht man zum ­Après-Ski. Legendär sollen die Silvesterpartys im coolen Restaurant Gläcktricka sein.

Riederalp VS: Nur die Seilbahn führt in die autofreie Gemeinde. Probt nicht gerade der Jodlerclub, hat man seine Ruhe.

Riederalp VS: Nur die Seilbahn führt in die autofreie Gemeinde. Probt nicht gerade der Jodlerclub, hat man seine Ruhe.

Quelle: Jean-Jacques Ruchti für BILANZ

Das Leerstandsrisiko ist sowohl auf der Bettmer- als auch auf der Riederalp mit Werten von knapp unter oder knapp über 2 sehr gering. 1 ist der beste Wert, 5 der schlechteste.

Der Markt für Ferienimmobilien ist auf der Riederalp grösser. Dort gab es im ersten Quartal 50 Angebote. Auf der Bettmer­alp waren es 21. Die durchschnittlichen Quadratmeterpreise liegen auf der Rie­der­alp mit 7300 Franken um 1000 Franken über der Bettmeralp. Der Zweitwohnungsanteil ist mit jeweils mehr als 80 Prozent in beiden Orten sehr hoch. Ein hoher Anteil wirkt werterhaltend. Seit der Annahme der Zweitwohnungsinitiative dürfen ab ­einem Anteil von 20 Prozent keine neuen Ferienwohnungen gebaut werden.

Chalet Riederalp

Chalet Riederalp
Zimmer: 5
Wohnfläche: 148 m2
Baujahr: 2017
Preis: 1 450 000 Fr.  

Das fast neue Chalet befindet sich zwischen den Dörfern Riederalp und Bettmeralp. Auf drei Etagen stehen vier Schlafzimmer, zwei davon mit Zugang zum Garten, zur Auswahl.

Quelle: ZVG

Mit Blick auf den Brienzersee

Der Brienzersee trennt die Ruhepole Habkern und Iseltwald. Habkern ist ein 700-Seelen-Dorf, umringt von unzähligen Bergen wie dem Augstmatthorn. Natur pur bietet die Moorlandschaft rund um die Lombachalp. Der See ist in Habkern nicht weit, aber nur von einem Viertel der Liegenschaften aus zu sehen. In Iseltwald gehört die Seesicht fast bei jedem Objekt dazu. Die Sicht macht sich im höheren Quadratmeterpreis bemerkbar. Habkern liegt mit einem Durchschnittspreis von 4900 Franken pro Quadratmeter weit unter den 6400 Franken Iseltwalds. Die Leerstandsrisiken sind laut Daten von Wüest Partner mit jeweils 3,3 durchschnittlich.

Wirklich zahlreich sind die Angebote an beiden Orten jedoch mit jeweils acht Objekten im ersten Quartal nicht. Für Zürcher ist die Erreichbarkeit gut. Nach Iseltwald sind es mit dem Auto 1,5 Stunden. Bei Habkern ist es eine halbe Stunde mehr.

So wurden die Top-Gemeinden gefunden

Bei der Immobilienberatungsfirma Wüest Partner liefen die Computer heiss. In die Suche nach den attraktivsten Destinationen für Ferienwohnungen flossen Unmengen von Daten ein. Diese stammen aus den unterschiedlichsten Quellen. Daten für touristische Aktivitäten und Gastrobetriebe etwa von Search.ch, Telsearch.ch oder TripAdvisor, viele Informationen werden vom Bundesamt für Statistik bezogen. Da es nicht in jeder Gemeinde eine Messstation gibt, sind die Werte zur Sonnenscheindauer beispielsweise modellierte Werte. Der Quadratmeterpreis bezieht sich auf durchschnittliche Ferienwohnungen in Mehrfamilienhäusern. Die Werte basieren auf den beobachteten Transaktionen. Die Daten wurden von Wüest Partner nach Möglichkeit überprüft.

Um in der Datenflut nicht zu ertrinken, wurden Filter eingestellt. So wurde die unterste Grenze beim Anteil der Zweitwohnsitze bei 30 Prozent gesetzt. Damit wird sichergestellt, dass ein relativ grosser Bestand an Ferienimmobilien vorhanden ist, Gemeinden in der Agglomeration ausgeschlossen werden und eine Infrastruktur für Zweitwohnsitze besteht. Zudem wirkt ein relativ hoher Anteil an Zweitwohnungen für Ferienobjekte tendenziell werterhaltend. Seit 2012 dürfen ab einem Anteil von mehr als 20 Prozent keine neuen Zweitwohnungen mehr gebaut werden. Orte, in denen im ersten Quartal keine Ferienwohnungen zum Verkauf standen, wurden aus der Liste gestrichen.

Für Indikatoren wie die Anzahl Berge, Pässe, Freizeitaktivitäten, Gastronomieangebote etc. existieren für die Gemeinden bei verschiedenen Datenanbietern unterschiedliche Angaben. Wenn möglich wurden die Daten mehrerer Quellen berücksichtigt und Mittelwerte berechnet. Bei den Lärmangaben wurde der Anteil der Parzellen geschätzt, für die der Lärm höher als 55 Dezibel liegt.

Eine Übersicht der Schweizer Top-Orte für Ruhesuchende, Sonnenanbeter und Outdoor-Freaks finden Sie hier.

92 Restaurants zur Wahl

Wer es geselliger mag, ist andernorts besser aufgehoben. In Davos ist auch abseits des Weltwirtschaftsforums einiges los. Mit 92 Restaurants, acht Cafés und zehn Bars hat man in dem 11 000 Einwohner zählenden Städtchen die Qual der Wahl. Bei der Zahl der Restaurants ist Davos unter allen Destinationen für Gesellige Spitzenreiter. Nur Zermatt kommt mit 77 Restaurants in die Nähe. Das kleine Restaurant Glow von Armin Amrein hat es zu einem Michelin-­Stern gebracht. Auch bei den Läden ist Davos eine Klasse für sich. Für weitere Abwechslung sorgen das Kirchner Museum und ein Kino.

Bei den Gastrohochburgen wurde nach Quadratmeterpreis je Gastronomiebetrieb gereiht. Mit 11 100 Franken ist der Preis in Davos hoch. Durch die grosse Anzahl Gastronomiebetriebe hat es die Stadt dennoch unter die Topplatzierten geschafft. Mit 100 Franken je Betrieb ist der Preis unschlagbar tief.

Ferienwohnung Davos

Ferienwohnung in Davos
Zimmer: 2,5
Wohnfläche: 69 m2
Baujahr: 2008
Preis: 780 000 Fr.  

Die Wohnung befindet sich in einem im Chalet-Stil gebauten Vier-Parteien-Haus. Aussicht gibt es auf das Parsenn-Gebiet. Zum Davosersee sind es nur einige Minuten zu Fuss.

Quelle: ZVG

Genau das Doppelte je Gastroangebot legt ein Käufer in Ascona auf den Tisch. Dafür gibt es an der Uferpromenade des Lago Maggiore Palmen, Dolce Vita und mediterranes Flair. Urlaubsgefühle stellen sich dort dank der Sonne ein. «Die Sonne scheint in Ascona im Sommer zwei Stunden, im Winter sogar vier Stunden länger als in Zermatt», sagt Wüest-Partner-Experte Robert Weinert. Mit 27 Shops, zwei Theatern, vier Museen, einem Kino und 45 Restaurants ist das Unterhaltungsangebot gross. Das «Ecco» hat sich bei den Michelin-Kritikern zwei Sterne verdient. Die Restaurants La Brezza und Locanda Barbarossa haben einen Stern. Sollte sich dennoch Langeweile einstellen, ist Locarno nur fünf Autominuten entfernt.

Trotz des guten Wetters und des Sees hat es Ascona nicht unter die Top-Destinationen für Sonnenanbeter geschafft. Deutlich mehr Sonnenstunden für dasselbe Geld gibt es in Portalban, einem beschaulichen Fischerort am Neuenburgersee. Segler, Windsurfer und Kiter sind dort in ihrem Element. Der Murtensee ist nicht weit. In Portalban kostet der Quadratmeter ­einer Ferienimmobilie im Schnitt 5300 Franken, gut die Hälfte von Ascona. 470 Franken sind es je Sonnenstunde. Das Angebot an Ferienwohnungen ist überschaubar gross. Im ersten Quartal waren gerade einmal vier Objekte auf dem Markt. Ein dickes Plus ist die Nähe zu Bern. Weniger als 50 Kilometer sind es in die Hauptstadt.

Ferienhaus Portalban

Ferienhaus in Portalban
Zimmer: 5,5  
Wohnfläche: 152 m2  
Grundstück: 1109 m2  
Preis: 1 125 000 Fr.  

Das Holzhaus wurde 2010 nach skandinavischem Vorbild gebaut, mit einer Küche im Landhausstil. Direkt neben dem Bach gelegen, gibt es viel Grün. Zum See ist es nicht weit.

Quelle: ZVG

Sonnenterrasse über dem See

Am westlichen Ausläufer der Churfirs­ten­kette breitet sich die 1600-Seelen-Gemeinde Amden 500 Meter über dem fjordähnlichen Walensee aus. Häufig nebelfrei, nennt sich das 820 Jahre alte Dorf stolz Sonnenterrasse. Der Walensee liegt an einer Wetterscheide – offenbar auf der begünstigten Seite. Die Temperaturen sind hier im Jahresdurchschnitt besonders hoch. Sogar exotische Früchte wie Kiwis oder Feigen gedeihen. Da es über dem Walensee keinen Durchgangsverkehr gibt, ist es besonders ruhig. Der Zweitwohnungsanteil liegt genau bei 50 Prozent. Das Leerstandsrisiko ist mit 4,2 jedoch hoch.

Zwischen Interlaken und Brienz liegt Oberried, auf der Sonnenseite des Brienzersees. Vor sich der See, im Rücken die Unesco-Biosphäre Entlebuch. Oberrieds Highlight ist der Uferweg, der sich über das ganze Dorfgebiet erstreckt. Baden ist fast im gesamten See möglich. Wer Infrastruktur braucht, wählt einen der drei öffentlichen Badeplätze. Günstig ist die Lage nahe der Jungfrauregion. Mit 6600 Franken liegen die Quadratmeterpreise hier 500 Franken über Amden. Das Leerstandsrisiko ist mit 2,2 deutlich geringer.

Amden SG: Das Dorf nennt sich stolz Sonnenterrasse über dem Walensee. Mildes Klima trifft hier auf tiefe Preise.

Amden SG: Das Dorf nennt sich stolz Sonnenterrasse über dem Walensee. Mildes Klima trifft hier auf tiefe Preise.

Quelle: Jean-Jacques Ruchti für BILANZ

Wer sich am Wochenende austoben will, ist in Graubünden gut aufgehoben. Mit Scoul und Surses befinden sich die zwei Top-Destinationen mit dem besten Preis-Leistungs-Verhältnis in dem gebirgigen Kanton. 212 eingetragene Aktivitäten, 17 Pässe, 22 Lifte und sogar fünf Feuerstellen weist Wüest Partner für Scoul aus.

182 Touren und 32 Bergbahnen haben die Immo-Experten in Surses gezählt. Die Ferienregion liegt im Parc Ela, dem grössten Naturpark der Schweiz, wo noch mit echtem Wildnisgefühl geworben wird. Selbst ein kleiner Badesee ist mit dem Lai Barnagn vorhanden.

Scuol GR: Die idyllische Engadiner Gemeinde ist ein Paradies für Outdoorfans. 70 Berge, 17 Pässe, 22 Lifte laden zum Abenteuer.

Scuol GR: Die idyllische Engadiner Gemeinde ist ein Paradies für Outdoorfans. 70 Berge, 17 Pässe, 22 Lifte laden zum Abenteuer.

Quelle: Jean-Jacques Ruchti für BILANZ

Von Skigebieten umzingelt

Für Wintersportler noch mehr zu bieten hat Anniviers. Die Walliser Gemeinde ist von Skigebieten umzingelt, darunter das Freeridegebiet «Gardes de Bordon». 100 Hektar unmarkierte Skihänge, die sogar Extremsportlern einiges abverlangen, locken. Das Gebiet ist nur geöffnet, wenn die Lawinengefahr unter Stufe 3 liegt.

Im Obergoms kommen Langläufer auf 86 Kilometer Loipen auf ihre Kosten. Das Val Ferret und Orsières haben sich auf Wanderer und Mountainbiker spezialisiert. Über 400 Kilometer spannen sich markierte Wege. Mit 5000 Franken für den Quadratmeter zählt das Obergoms zu den günstigeren Destinationen. Bisher lässt die Preisentwicklung zu wünschen übrig. Das Leerstandsrisiko ist mit 4,9 sehr hoch.

Lauterbrunnen ist zwar in der Aktivitätskategorie eine der wenigen Gemeinden, in denen die Quadratmeterpreise fünfstellig sind, es rangiert jedoch aufgrund der Vielzahl an Outdoor-Möglichkeiten unter den besten zehn. 11 300 Franken pro Quadratmeter teilen sich auf 178 Aktivitäten auf. Fans von Wasserfällen sind dort am besten versorgt. Das Wahrzeichen des Ortes ist der Staubbachfall, der höchste freifallende Wasserfall der Schweiz. Die Trümmelbachfälle sind Gletscherwasserfälle, die, obwohl im Berginneren liegend, besichtigt werden können. Trotz des hohen Preises ist das Leerstandsrisiko in ­Lauterbrunnen mit weniger als 3 gering.

Ferienwohnung Scuol  GR

Ferienwohnung in Scuol
Zimmer: 3,5  
Wohnfläche: 95 m2  
Baujahr: 2018  
Preis: 890 000 Fr.  

Die moderne Ferienwohnung befindet sich mitten im Zentrum von Scuol. Die grossen Fenster bieten freie Sicht auf die Engadiner Dolomiten.

Quelle: ZVG

Emotionale Verbundenheit

Ferienwohnungen werden vielfach aus einer emotionalen Verbundenheit zur Region gekauft. Etwa weil der Urlaub schon als Kind im Dorf verbracht wurde. Ein ­rationalerer Grund ist die Möglichkeit der flexiblen und spontanen Nutzung – selbst dann, wenn alle in die Ferien gehen. Oft wird die Ferienwohnung oder das Ferienhaus auch als potenzieller Erstwohnsitz für das Alter gekauft.

Die Frage ist, ob Ferienwohnungen als Anlageobjekte Sinn machen. «Zweitwohnungen sind in der Regel keine idealen Anlageobjekte», sagt Maciej Skoczek, ­Immobilienexperte aus dem CIO-Office der UBS. Die erwarteten Renditen bei ­einer Vermietung liegen laut Skoczek tiefer als im Durchschnitt der grössten Schweizer Städte. Im Schnitt werde nur ein Drittel der Zeit vermietet, in der Nebensaison liege die Auslastung bei 20 Prozent. Nach dem UBS-Experten lassen sich überdurchschnittliche Mieteinnahmen an Standorten mit besonderer touristischer Anziehungskraft wie etwa Zermatt oder in der Jungfrau-Region oder während der Hauptsaison im Winter erzielen.

Die klassischen Ferienwohnungen in der Schweiz zählen zu den teuersten der Welt.

Vergleicht man die Haltungskosten ­einer Ferienwohnung mit der tatsächlichen Belegung, so sind Ferien in den eigenen vier Wänden kostspielig. Laut Skoczek kostet eine Woche Ferienhaus 2500 bis 3000 Franken und ist damit zumeist teurer als eine Woche im Hotel.
Die klassischen Ferienwohnungen in der Schweiz zählen zu den teuersten der Welt. Im Schnitt kosten sie rund eine Million Franken.

Gegen Preissteigerungen wirkte vorübergehend der durch die Zweit­woh­nungsinitiative ausgelöste Bauboom. Gleichzeitig sank die Nachfrage. «Die Zweit­wohnungsinitiative sorgte mehrere Jahre für viel Verunsicherung und Zurück­hal­tung beim Kauf», sagt Thomas Rieder, ­Immobilienexperte der Credit Suisse. Lang­fristig gehe man aber wegen der Initiative von einer Angebotsverknappung und steigenden Preisen aus.

Starker Franken drückt auf Nachfrage

Jüngst habe sich die Marktsituation in einigen Destinationen, etwa in Graubünden, wieder verbessert. Dort läuft der Markt laut Rieder spürbar besser als vor zwei, drei Jahren. UBS-­Experte Skoczek sieht «Anzeichen ­einer Erholung der Nachfrage nach Top-Destinationen, wo die Preise langsam steigen». Die höchsten Preisanstiege im Vor­jah­res­vergleich wurden laut Skoczek in Verbier und Gstaad mit rund zehn Prozent gemessen. In der Jungfrau-Region, Davos/Klosters sowie Adelboden/Lenk seien die Preise um etwa fünf Prozent gestiegen. Die günstigeren Standorte leiden weiterhin unter der Nachfrageschwäche.

Problematisch bleibt die Währung. «Aufgrund des starken Frankens ist die Nachfrage aus dem Ausland immer noch tief», sagt Rieder. Ausländer sind laut Skoczek derzeit gar Nettoverkäufer von Ferienwohnungen. Für eine Erholung der ausländischen Nachfrage bräuchte es eine deutliche Abwertung des Frankens gegenüber dem Euro, was derzeit nicht zu erwarten ist.

Dieser Artikel erschien in der Juni-Ausgabe 06/2019 der BILANZ.