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Immobilienblase 
Die Länder mit der höchsten Blasengefahr

Sydney: In Australien sind die Immobilienpreise in den letzten Jahren explodiert.   Bloomberg

Die Gefahr einer Immobilienblase wächst. Experten zufolge sind generell Warnungen angebracht. Neben Australien, Belgien und Kanada sind vor allem auch Norwegen und Schweden stark blasengefährdet.

Von Jürgen Büttner
25.07.2014

Die Immobilienpreise sind im ersten Quartal 2014 weltweit weiter gestiegen. Laut den Experten von Global Property Guide sind die Preise in den meisten Ländern auf das Vorkrisenniveau zurückgekehrt. Ein Trend, der sich im zweiten Quartal fortgesetzt haben dürfte. In einigen Ländern bewegen sich die Preise inzwischen schon längst wieder auf Rekordniveau.

In der Schweiz wird deswegen schon lange über die Gefahr einer Immobilienblase diskutiert, und im Kampf gegen die Blase wurden einige Massnahmen ergriffen. Ein Diskussionsgegenstand ist dieses Thema auch in Deutschland. Die Preise hatten sich lange Zeit nicht stark bewegt, jetzt sind aber starke Preissteigerungen in Boom-Metropolen wie München zu beobachten.

Bankenkrisen sind Folge von Spekulationsblasen

Allerdings zeigt sich im internationalen Vergleich, dass weder die Schweiz und erst recht nicht Deutschland als besonders kritisch oder blasengefährdet einzustufen sind. Insbesondere nicht, wenn die Preise mit den Mieten und Löhnen verglichen werden.

Generell – global betrachtet – sind Warnungen jedoch angebracht, denn die Folgen von Immobilienblasen sind gravierend. Laut Internationalem Währungsfonds (IWF) gingen weltweit von den 50 letzten Bankenkrisen zwei Drittel auf Boom-Bust-Zyklen – also geplatzte Spekulationsblasen – am Immobilienmarkt zurück.

Immobilienpreise: Verdreifachung in Australien

Nach Einschätzung verschiedener Experten wie OECD oder IWF müssen sich deswegen vor allem Australien, Belgien, Kanada, Norwegen und Schweden Sorgen machen. Der IWF stuft die Immobilienmärkte dieser Länder sogar als besonders blasengefährdet ein. Seit der Jahrtausendwende haben sich die Preise dort zum Teil annähernd verdreifacht. Sie stiegen um 120 Prozent in Belgien und sogar um 175 Prozent in Australien.

Legt man zur Beurteilung zudem die Relationen «Hauspreise gegenüber Miete» und «Hauspreise gegenüber Einkommen» zugrunde und vergleicht diese mit den langjährigen Durchschnittswerten, dann schneiden laut IWF-Studie die genannten fünf Länder auch hier schlecht ab. Als Blasenkandidaten müssen laut IWF zudem Frankreich, Grossbritannien und Neuseeland eingestuft werden. In Frankreich stiegen die Immobilienpreise seit dem Jahr 2000 um 124 Prozent, in Grossbritannien um 109 und in Neuseeland um 147 Prozent. In der Schweiz gab es nur Steigerungen von 55 Prozent, in Deutschland sogar nur von 17 Prozent. Japan, Portugal und Korea gelten eher als unterbewertet.

Hohe Wohnungsnachfrage durch steigende Bevölkerung und Wohlstand

Gemildert werden die Probleme bei den als besonders gefährdet eingestuften Ländern laut DZ Bank dadurch, dass die Preiszuwächse dort in erheblichem Mass auch auf eine hohe Wohnungsnachfrage aufgrund steigender Bevölkerung sowie auf ein gestiegenes Wohlstandsniveau zurückzuführen sind. Preissteigernd wirken aber auch der gute Zugang zu Immobilienkrediten und das niedrige Zinsniveau.

Credit-Suisse-Analyst Philippe Kaufmann rät für die Beurteilung der Lage, auch die Angebotsseite zu berücksichtigen. Demnach zeigt ein Vergleich der Wohnungsfertigstellungen gegenüber der Anzahl Bewohner, dass der Wohnungsneubau in den vergangenen Jahren in Norwegen und Kanada auf einem hohen Niveau gelegen hat. In anderen Ländern wie Australien und Grossbritannien bewegt sich der Wohnungsneubau hingegen auf einem im historischen Vergleich unterdurchschnittlichen Stand.

Gefährlich: Boom bei Preisen und in der Kreditvergabe

Als besonders kritisch stuft Kaufmann zudem sogenannte «Zwillingsbooms» ein. Damit meint er einen gleichzeitigen Boom bei den Wohnungspreisen und bei der Kreditexpansion, denn diese Konstellation deute auf spekulative Übertreibungen hin. In Australien nehmen demnach beispielsweise die Hypothekenschulden rapide zu, und sie bewegen sich auf einem hohen Niveau.

Für die globalen Wohnungsmärkte will der Credit-Suisse-Analyst aber noch nicht Alarm schlagen. 2013 sei der BIP-gewichtete globale Hauspreisindex mit +3,1 Prozent nur etwa genauso stark wie weltweit das BIP mit +2,9 Prozent gestiegen. Sorgen bereitet dem Experten aber die Gefahr, dass die niedrigen Zinsen die Immobilienpreise weiter in die Höhe treiben werden und dass die bestehenden Ungleichgewichte an den Immobilienmärkten dadurch verstärkt werden könnten.

Vergabe von Hypotheken: Zentralbanken bremsen zu zögerlich

Erschwert wird die Situation auch durch die Haltung der meisten Zentralbanken, die Preisanstiege bei Vermögenswerten nicht über höhere Zinsen bremsen zu wollen, solange die traditionelle Inflation kein Problem darstellt und der Konjunkturzyklus noch anfällig ist.

Eine dämpfende Wirkung auf die Vergabe von Hypotheken zeigen vor allem die Kontrolle der Höhe von Hypothekendarlehen im Vergleich zum Haushaltseinkommen sowie zum Wert der Immobilien. «Diese Werkzeuge sind hilfreich, um die Entwicklung der Wohnungspreise zu verlangsamen. Sie sind jedoch nur ein unvollständiger Ersatz für ein strafferes monetäres Umfeld. Unseres Erachtens bedarf es letztlich geldpolitischer Instrumente, um die Wohnungspreise zu zügeln, da diese den Kern des Problems darstellen», so Kaufmann.

Exkurs: Zürich, Genf und Bern unter den teuersten Städte weltweit

Während die Immobilien in der Schweiz gemessen an den Einkünften und Mieten längst noch nicht sehr teuer sind, zählt die Schweiz losgelöst davon sicherlich zu den teuersten Ländern weltweit. Diese Vermutung bestätigen auch die Ergebnisse der alljährlich vom internationalen Beratungsunternehmen Mercer weltweit durchgeführten Vergleichsstudie zur Bewertung der Lebenshaltungskosten in 211 Grossstädten.

Mit Zürich (Platz fünf), Genf (sechs) und Bern (acht) sind gleich drei Schweizer Städte unter den Top zehn der teuersten Städte weltweit vertreten. Ansonsten wird die Spitze von afrikanischen und asiatischen Metropolen dominiert. Die angolanische Hauptstadt Luanda nimmt zum zweiten Mal in Folge Platz eins als weltweit teuerste Stadt für Auslandsentsendungen ein. Auf Platz zwei und drei folgen N’Djamena im Tschad und Hongkong. Rang vier belegt Singapur, Rang sieben Tokio, Platz neun und zehn haben Moskau und Shanghai. Bei der Studie werden die Preise von über 200 Produkten und Dienstleistungen in 211 Ländern miteinander verglichen. Unter anderem werden dabei die Kosten für Unterkunft, öffentliche Verkehrsmittel sowie Haushaltswaren, Lebensmittel, Kleidung und Freizeitangebote berücksichtigt.

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