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Hypothek berechnen

moneylandam 28.10.2019
Moneyland
Quelle: moneyland

Wie wird eine Hypothek berechnet? Erfahren Sie im folgenden Beitrag vom unabhängigen Online-Vergleichsdienst moneyland.ch die wichtigsten Kennzahlen.

Übrigens: Alle hier besprochenen Hypothekenrechner finden Sie auch auf moneyland.ch.

1. Minimale Eigenmittel berechnen

Wenn Sie eine Hypothek von einer Schweizer Bank, Versicherung oder Pensionskasse aufnehmen möchten, benötigen Sie ein Minimum an Eigenmitteln. Dazu zählen neben Kontoguthaben auch Wertpapiere, Säule-3a-Guthaben oder Erbvorbezüge. Es gilt die Faustregel: Ihre Eigenmittel müssen mindestens 20 Prozent der Hypothek betragen.

Rechenbeispiel: Wenn Sie eine Hypothek für eine Immobilie mit einem Kaufpreis von 1 Million Franken aufnehmen möchten, müssen Sie in der Regel minimale Eigenmittel in der Höhe von 200'000 Franken einbringen.
 
2. Tragbarkeit berechnen

In der Regel scheitert die Aufnahme einer Hypothek nicht an den Eigenmitteln, sondern an der Tragbarkeit. Der Begriff der Tragbarkeit bezeichnet das Verhältnis von laufenden Kosten der Immobilie zum Einkommen. Dabei gilt die Faustregel: Die laufenden Kosten dürfen nicht mehr als einen Drittel des Einkommens ausmachen. 

Die laufenden Kosten setzen sich aus Nebenkosten, Amortisationszahlungen sowie Zinskosten zusammen. Die Crux: Für die Berechnung der Zinskosten wird nicht der tatsächliche Hypotheken-Zinssatz herangezogen, sondern ein kalkulatorischer Hypothekarzinssatz. Dieser beträgt zurzeit in der Regel hohe 4.5% bis 5% pro Jahr.

3. Minimales Einkommen berechnen

Das Einkommen ist im Rahmen der Tragbarkeitsrechnung entscheidend. Je nach Anbieter wird hier auf das Brutto- oder Netto-Einkommen zurückgegriffen. Aufgrund des hohen kalkulatorischen Zinssatzes von oft 5% muss der Lohn der Hypothekarnehmer entsprechend hoch sein. Entsprechend häufig scheitert die Hypotheken-Vergabe an einem zu tiefen Lohn, auch wenn genügend Eigenmittel vorhanden wären.

Beispiel: Für ein Haus mit einem Kaufpreis von 1 Million Franken und mit Eigenmitteln von 200'000 Franken müssen Sie in der Regel mit Amortisation einen jährlichen Mindestlohn von fast 180'000 Franken haben.

4. Maximaler Kaufpreis berechnen

In Abhängigkeit zu Ihrem Lohn und zu Ihren Eigenmitteln können Sie eine Hypothek für eine unterschiedlich teure Immobilie aufnehmen. 

Rechenbeispiel: Mit Eigenmitteln von 250'000 Franken und einem Bruttoeinkommen von 150'000 Franken pro Jahr können Sie sich eine Immobilie mit einem Kaufpreis von maximal rund 950'000 Franken leisten.

5. Mieten oder kaufen?

Sogar wenn Sie sich eine Hypothek leisten könnten, muss ein Hauskauf nicht immer die beste Lösung sein. Je nach Ihrer Situation kann auch Mieten die günstigere Option sein. Die genaue Berechnung ist relativ komplex, da unter anderem die Steuersituation einen Einfluss hat. moneyland.ch hat zum Thema Mieten oder Kaufen einen eigenen Rechner programmiert.

6. Aktuelle Zinskosten berechnen

Für die Tragbarkeitsrechnung wird ein kalkulatorischer Zinssatz verwendet. Für die tatsächlichen Zinskosten hingegen ist der reale Hypothekarzinssatz ausschlaggebend. Die entsprechenden Richtzinsen finden Sie im Hypothekenvergleich der relevanten Anbieter auf moneyland.ch. Beachten Sie, dass Sie die Richtzinsen meistens noch verhandeln können. Bei Festhypotheken ist der Zinssatz jeweils für die gewählte Anzahl Jahre fix.

Rechenbeispiel: Eine 5-jährige Festhypothek in der Höhe von 750'000 Franken mit einem Zinssatz von 1% kostet Sie in 5 Jahren 37'500 Franken.

7. Vorzeitiger Ausstieg

Ein vorzeitiger Ausstieg aus einer Festhypothek lohnt sich im Normalfall nicht. Der Grund dafür ist die hohe Strafzahlung, die Sie im Fall eines frühzeitigen Ausstiegs zahlen müssen. Diese «Vorfälligkeitsentschädigung» ist meistens so hoch, dass sie die Ersparnis durch die eingesparten Hypothekarkosten aufhebt oder übertrifft. Um das Szenario im Fall eines vorzeitigen Ausstiegs auch für den individuellen Fall genau ausrechnen zu können, hat moneyland.ch einen speziellen Rechner entwickelt, der auch die genauen Daten berücksichtigt.

8. Sparpotenzial berechnen

Bei einer ordentlichen Ablösung oder Neuhypothek stellt sich die Frage, welchen Hypothekaranbieter Sie wählen sollen. Viele bleiben ohne Verhandeln einfach bei der eigenen Hausbank und zahlen so jedes Jahr Tausende von Franken an Zinskosten zu viel. 

Besser ist es, sich kurz einen Überblick über die Konkurrenz zu verschaffen. Dies können Sie auf moneyland.ch mit dem Hypothekenvergleich oder dem Zinsassistenten. Der Zinsassistent zeigt Ihnen automatisch und tagesaktuell den günstigsten Zinssatz für Ihr Profil an. 

Weitere Infos:

Alle Hypotheken-Rechner im Überblick